保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时报记者张一帆

4月22日晚间，保利发(fā)展披露的(de)最新财(cái)报显示，2023年，保(bǎo)利(lì)发展全年实(shí)现营收规模3468.28亿(yì)元，归母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货(huò)币资(zī)金余额1480亿元。在经营层面，去库存战略的执行帮助保利发展实现房企(qǐ)中唯一(yī)的4000亿级销售。同时(shí)，在连续第(dì)6年经营活动现金流为(wèi)正的前提下，保利发展持续聚焦核心城(chéng)市，拓展金额中(zhōng)99%位于核心38城。

公司表(biǎo)示，2024年保利(lì)发展仍将坚持布局核(hé)心(xīn)城市，把(bǎ)握“品质时代(dài)”机遇。在最(zuì)新发布(bù)的(de)行(xíng)业白皮(pí)书中，保利发展(zhǎn)提出(chū)应全方位理(lǐ)解“品(pǐn)质时代”，“品(pǐn)质时(shí)代(dài)”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中(zhōng)心(xīn)，推(tuī)动(dòng)整个行业生态向高质量发展。

销售领跑：坚定去库存(cún)

保利发展2023年度实(shí)现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净(jìng)利润120.67亿(yì)元，同比下滑34%。

在(zài)百强(qiáng)房企(qǐ)整体销售规模呈两位(wèi)数下滑的背景下，保(bǎo)利发展全口径(jìng)销售(shòu)4222亿元，成为行业唯一(yī)一家过4000亿的房企，市场占有率(lǜ)逆势提升(shēng)至3.6%。保利发展(zhǎn)称，2023年，公(gōng)司采取积极灵活的营销策略(lüè)，坚(jiān)决果断去库存。

销售(shòu)规模持续领跑，体现了保利发展自(zì)2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确(què)立了“稳经营(yíng)、去库存、调结构、防风险”的经营(yíng)策略，持续(xù)加强两级联动(dòng)，以应对市场波动。

保利发保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”(fā)展表示，在管理层及时有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落(luò)地执行，4000亿的(de)销(xiāo)售成绩(jì)单(dān)之下保利发(fā)展(zhǎn)的销售(shòu)结构持续优化(huà)：城市深耕效果持续凸显。公(gōng)司在确定(dìng)性强的核心38城销售贡献近9成，同比提(tí)升2个百分点。市(shì)场占有率不断提升。公司(sī)2023年(nián)市占(zhàn)率3.6%，同比(bǐ)提(tí)升(shēng)0.2个(gè)百分点，其中(zhōng)，核心38城市占率(lǜ)达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率(lǜ)超过10%的城市共(gòng)27个，单城市占率天花(huā)板不断突破提升。存量项目去化成效显著。公司(sī)加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量(liàng)项目签约金额2575亿元(yuán)，占(zhàn)全年销售金额的(de)61%。人效(xiào)进一步提升。2023年，保利(lì)发展人均签约金额与2022年持平，人均交付套数比2022年提升26%。

同时，在谨(jǐn)慎保守的(de)会计政策下，公(gōng)司当期销售向未来收(shōu)入转结的(de)保障(zhàng)度较高。截至报告期末，保利发展尚持有(yǒu)合同负债3772亿元，已售未(wèi)回笼资金(jīn)约(yuē)966亿元，未来收入保障(zhàng)度高。

债务优化：

经营活动(dòng)现金流(liú)为正

对比业绩快报，年报(bào)中新(xīn)增披(pī)露的各项财务数据显示，保利发展在手资金充沛、负债进一(yī)步压降、现金流健康、债(zhài)务结(jié)构持续优化。整体来看，在(zài)保持经营现金流为(wèi)正的(de)前提下，保利发展实现了资源补充和债务结构优化，实现了(le)安全和发展的平(píng)衡(héng)。

保利发展在2023年实现了(le)连续第六年的(de)经营活动现金流为正(zhèng)。开源方面，保利发展一(yī)手抢销(xiāo)售，一手抓回款，全年(nián)回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加(jiā)速参股项目(mù)投资回收等方式(shì)，累(lèi)计增加可(kě)动用资金529亿元。节流方面(miàn)，公司以销定产，全年新开工面积(jī)1491万平方米，同比下降37%；集中资(zī)源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，完(wán)成29.1万套品质交付。

连续六年的经营活动现金净(jìng)流(liú)入(rù)，保障了(le)保利发(fā)展的(de)“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿(yì)元，保持在(zài)总资产10%左右的合理水平。

降债务、降利息(xī)，双管(guǎn)齐(qí)下，债务结构持续优化。截至2023年末(mò)，保(bǎo)利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融资成本方(fāng)面(miàn)，年内公司新增(zēng)融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期(qī)直接融资成(chéng)本最低(dī)降(jiàng)至3.0%。

整体(tǐ)来看，2023年保利发展财务结构进(jìn)一步优化：期末(mò)公司资产负债率76.55%、扣预收(shōu)资产负债率67.14%、净负(fù)债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分(fēn)点，现(xiàn)金短债(zhài)比1.28，“三道红(hóng)线”保持一贯绿档水平。

在行业普(pǔ)遍收紧银根的背景下，保利发展逆势加码股东回(huí)报。按今年1月前期股(gǔ)东回(huí)报规划，将分红比例跃(yuè)升至40%，相比此(cǐ)前提高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿元回购方案。

转型目标(biāo)：新质生产力

的(de)基础设施(shī)服务商

进入2024年，保利发展仍然保持(chí)进(jìn)取的(de)态度。在资源端(duān)把握布(bù)局(jú)核心城市，在销售端秉持为(wèi)客户建(jiàn)“好房子”，在两大高确定性战略规划指引(yǐn)下，结合公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发展有(yǒu)望穿越新的地产周期(qī)，实现长(zhǎng)期(qī)可持续的发展(zhǎn)。

在资源端，在最新发布(bù)的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出，“房企不能(néng)再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同(tóng)时也强调要维持(chí)适(shì)度杠杆，保持合(hé)理投资和土地储备，将投资聚焦到有确(què)定需求的优质区域。

在2023年，保利发(fā)展不仅是“销冠”，近年(nián)拿地金额也位(wèi)居行业首位。报(bào)告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权(quán)益地价1359亿(yì)元，同比(bǐ)提升26%，拓展权益比提升16个百分点(diǎn)至(zhì)83%。公司新增项(xiàng)目税(shuì)前成本利润率平均在15%以上(shàng)，具(jù)有较强盈利能力。值(zhí)得注意的是，公司拓展金额中99%位于核(hé)心38城。

在优质增量资源的补充下，保利发(fā)展土储结构持续优(yōu)化。报告期末(mò)，公(gōng)司土地储备计容建面7790万(wàn)平方米，其中(zhōng)存(cún)量项目6608万(wàn)平方米，增量项目1182万平方米，存量(liàng)项目占比下降(jiàng)8个(gè)百分点；核心(xīn)38城面积(jī)储备占比(bǐ)近7成，提(tí)升2.4个百(bǎi)分(fēn)点。

在销售端，建“好房子”被广泛(fàn)认为是支持房企跨越新周期的通行证。在今年的全国两会上，住建部部长(zhǎng)倪虹对房地产企业喊话：谁能(néng)为群众建设(shè)好房子(zi)、提供(gōng)好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

2023年，保利发(fā)展完成29.1万套产品交付，在(zài)交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意(yì)的是，保利发(fā)展今年(nián)进(jìn)一步(bù)拓展“品质时代”的内涵(hán)，将“服务”摆(bǎi)在了更为(wèi)显(xiǎn)要的(de)位(wèi)置。事实上，新一年的白皮书正式更名为不动(dòng)产行业白皮书。保利发展称，“房地产”大家(jiā)讨论得更多的是销售，“不动(dòng)产”注重资产价值和(hé)使(shǐ)用价值的双(shuāng)重属性。而发展不动(dòng)产要坚持(chí)“用(yòng)户思维”，以最终客户使用需求为根本(běn)出发点，全方位提升产品和(hé)服务品质。

在白皮书中，保利发展呼吁房企要(保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”yào)积极向(xiàng)“新质生产力的(de)基础设施服务商”转型(xíng)，从区域布局、产品业态(tài)到供应(yīng)链技术创新、服务输出等方面，为新(xīn)质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高(gāo)质量发展(zhǎn)。

4月22日晚间，保利发展披露的最新财(cái)报显示，2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿元，归母净利润(rùn)120.67亿(yì)元，截至2023年末，公司货(huò)币资金余额1480亿元。在经营层(céng)面，去库(kù)存战略的执(zhí)行帮助保利发展实现(xiàn)房企中唯一(yī)的(de)4000亿级(jí)销(xiāo)售。同时，在(zài)连续第6年经(jīng)营活动现金流为正的前提下，保利发展(zhǎn)持续聚焦核心城市，拓展金额中(zhōng)99%位于核心38城。

公司表示，2024年保利发展仍(réng)将(jiāng)坚持布局核心城(chéng)市，把握“品质时代”机(jī)遇。在最新(xīn)发布的行业白皮书中，保利发展(zhǎn)提出应全方位理(lǐ)解“品质时代”，“品质时(shí)代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高(gāo)质(zhì)量发展。

销售领跑：坚定(dìng)去库存

保利发展2023年度(dù)实现营收规模3468亿元，同比增(zēng)长23%；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)120.67亿元，同比下滑34%。

在(zài)百强(qiáng)房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下，保利(lì)发展全口径销售4222亿元，成为行(xíng)业(yè)唯一一家过4000亿的房企，市场占有率逆势(shì)提(tí)升至(zhì)3.6%。保利发展称，2023年，公司采(cǎi)取积极灵(líng)活(huó)的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模(mó)持续领跑(pǎo)，体现了保利发展自2021年下半年以来一以贯之的“去(qù)库存”战略。2023年，保利发展就确立了(le)“稳(wěn)经营、去库存、调结构、防风(fēng)险”的经营策略，持续加强两(liǎng)级联动，以应对市场波动。

保利发(fā)展表示，在管理层及时(shí)有效的经(jīng)营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落(luò)地执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的销售结构持(chí)续优(yōu)化：城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的(de)核(hé)心38城销售(shòu)贡献近9成(chéng)，同比提升2个百分点。市场占(zhàn)有率不断(duàn)提升。公司2023年市占(zhàn)率3.6%，同比提升0.2个百分(fēn)点，其中，核心(xīn)38城市占(zhàn)率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过(guò)10%的城市共27个(gè)，单城市占率天花板不断突破提升。存量项目去化成效(xiào)显(xiǎn)著。公司加大2022年之前获取的存(cún)量项目去化力度，存(cún)量项目签约金额 2575亿元，占全年销售金额的61%。人效进一步提升。2023年，保(bǎo)利发展人均签(qiān)约金额与(yǔ)2022年持平，人均交付套数比2022年提升26%。

同时，在(zài)谨慎保守的会计政策下，公司当(dāng)期销售向未来收入转结(jié)的保障度较高。截至报告期末(mò)，保利(lì)发展尚持有合(hé)同负债3772亿元，已售(shòu)未回笼资(zī)金约966亿元，未来收入保障度高(gāo)。

债务优化：

经营活动现金(jīn)流为正

对比业绩快报，年报中新(xīn)增披露的各项财务数据显示，保利(lì)发展在(zài)手资金充沛、负(fù)债(zhài)进(jìn)一步压降、现金流健康、债务(wù)结构持(chí)续优化。整体来(lái)看，在保持(chí)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)为正的前提下，保利发展实现了(le)资(zī)源补充和债务结构优化，实(shí)现(xiàn)了安全和发展的平衡。

保(bǎo)利发展在2023年实现(xiàn)了连续第六年的经营活动(dòng)现金流为正。开源方面，保利(lì)发展一手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等(děng)方式，累计增加可动用资金529亿元(yuán)。节流方面，公司以(yǐ)销定产，全年新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源(yuán)保障品质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续六年的经营活动现金净流(liú)入，保障了保利发展的“存粮(liáng)”。财报显示(shì)，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总(zǒng)资(zī)产10%左右的合理水平。

降债务、降利息，双管齐下(xià)，债务结构持续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元(yuán)，较(jiào)期初减(jiǎn)少271亿元。融资成本方面，年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期(qī)直接(jiē)融资成本最低(dī)降至3.0%。

整体来看，2023年(nián)保利发展财务(wù)结(jié)构进一步优化：期末公司(sī)资产(chǎn)负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净(jìng)负债(zhài)率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持(chí)一贯绿档水平。

在行业普(pǔ)遍收紧银根的(de)背景下，保利发展逆(nì)势(shì)加码股东回报。按今(保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”jīn)年1月前期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还实施了不超(chāo)过20亿元回购方案。

转型目标(biāo)：新(xīn)质生产力

的基础设施服务商

进入2024年(nián)，保利发展仍然保持(chí)进取的态度。在资源端把握布局核(hé)心城市，在销(xiāo)售端(duān)秉(bǐng)持(chí)为客户(hù)建(jiàn)“好房子(zi)”，在两大高确定性战略规划指引下，结(jié)合公(gōng)司多年(nián)管理经验沉(chén)淀(diàn)出“总部+城市平台”扁(biǎn)平的两(liǎng)级管理架构，保利发展有望穿越新的地(dì)产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端，在最新发布的《保利(lì)2023—2024年不动产行业白(bái)皮书》明确(què)指出，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要(yào)维持适度杠杆，保(bǎo)持合理投资和土地(dì)储(chǔ)备，将投资聚焦到有确定需求的优质区(qū)域。

在2023年(nián)，保利发展不(bù)仅是“销冠”，近年拿地金额也位居行业(yè)首位(wèi)。报告期(qī)内，公司(sī)共拓展(zhǎn)项(xiàng)目103个，总地价1632亿(yì)元，权益地价(jià)1359亿元，同比提升26%，拓展权益比(bǐ)提升(shēng)16个百分点至83%。公司新增项(xiàng)目税前成本利润率平均在15%以(yǐ)上，具有较强盈利能力。值得注意的是，公(gōng)司拓展金额中99%位于核心38城。

在优质增(zēng)量资源的补充下，保利发展土储结构持续(xù)优化。报告期末，公司土地(dì)储备计容建面7790万平方米(mǐ)，其中存量项目6608万平方米，增量项(xiàng)目1182万平方米(mǐ)，存量项目(mù)占比下降8个百分(fēn)点；核心38城(chéng)面积储备占比近7成，提升2.4个百分点。

在销售端，建“好(hǎo)房子”被广泛认为是(shì)支(zhī)持房企跨越新周(zhōu)期的通行证。在今年的(de)全国两会上，住建(jiàn)部(bù)部长(zhǎng)倪虹(hóng)对房地产企(qǐ)业喊话：谁能为群众建设好房子、提供好服(fú)务，谁就能(néng)有(yǒu)市场、有发展、有未来。

2023年(nián)，保利发展完成29.1万套产品交(jiāo)付，在交付提升的同时获得客户满意度提升。

值得注意的是，保利(lì)发展今年进一步拓展“品质时代”的内涵，将“服(fú)务”摆在了更为显要的(de)位置。事(shì)实(shí)上，新一年的白皮书(shū)正式更名为不动产行业白皮书(shū)。保利(lì)发展称，“房地产”大(dà)家讨论得更多的是销售，“不动产”注重资产价值和使用价值的(de)双重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户(hù)使(shǐ)用需求为(wèi)根本出发(fā)点，全(quán)方位提升产品和服务品质。

在(zài)白(bái)皮书中，保(bǎo)利发(fā)展呼吁房企要积极向“新质生产力的基础(chǔ)设施服务商”转型，从(cóng)区域布局、产品业(yè)态到供(gōng)应(yīng)链(liàn)技术创新、服务输出等方面，为新质生产力提供硬(yìng)件支(zhī)撑和软(ruǎn)件服务，持续(xù)助(zhù)推社会经(jīng)济的高(gāo)质量发展。

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