房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预(yù)计新房成交大概率不会再出现2022年断崖式下跌。

楼市“调控模(mó)范生”也加入全(quán)面解除限购的行列。日前，长沙(shā)住建部发布通知称，全市范围内买(mǎi)房(fáng)，不再审查购(gòu)房者资格条件，这意味着长沙正式结束了已推行7年之久的限购政(zhèng)策。

但如此大招之下，多位长沙房地产(chǎn)业内人士向第一财经记者表示，政策推(tuī)出后的首(shǒu)个周末(mò)，项目咨询和来访(fǎng)有所上(shàng)涨，但整体反应平平，并无太多波澜。除了当前市场信心不足等因(yīn)素的影响， 2023年下半年的限购(gòu)放松政策已在很大程度上释放(fàng)了不少(shǎo)需求，导致当前(qián)政策边(biān)际效益递(dì)减。

事实(shí)上，许多城市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未能获得较好的市场反应，楼市(shì)修复进程缓慢。多位受访人士表示，“小碎步”式的(de)松绑政策下实际上会加重购(gòu)房者的观(guān)望情绪，难以带动市场(chǎng)回暖，需求端政策松(sōng)绑(bǎng)效力因此难免打折扣。业内认为，当前的市场情(qíng)况之下，需要多重(zhòng)力量综合作用(yòng)，供求关系(xì)才会逐渐好转，未来随着宏观经济(jì)的恢(huī)复，房(fáng)地(dì)产市场才有(yǒu)望完成(chéng)筑底。

修复楼市组(zǔ)合(hé)拳

近日，长沙印发的《关于(yú)支持居民(mín)购买改善住房的通知》明确，在长沙购房，不再(zài)审查资格条(tiáo)件。

该通知同时表示，在长沙“以旧换新”购买(mǎi)新房的，可按照“认房不认贷(dài)”政策，享受首(shǒu)套房首付比例和按揭贷款利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有(yǒu)基础上上调最高(gāo)贷(dài)款额度80万元，生育(yù)三(sān)孩的职工家庭住房公积(jī)金最高贷款额度提高至90万。

一套楼市新政落地，购房者是否被点(diǎn)燃了热情？多位受访房企人士(shì)向第一财经记者表示，全面放(fàng)开限购政策的影响目前尚未传递到各个项目(mù)上。

某TOP20房企长沙市场负责(zé)人张颖（化名）也告诉记者，新政出台之后跟同行交流(liú)发现，市场反馈并没有很积极，来访量涨(zhǎng)幅(fú)也就在(zài)10%-20%左右，但(dàn)原本周末的来访也会比平(píng)常好。

一家华南房企的长沙营销负责人也(yě)透露，从上周的市场表现来(lái)看，新政的刺激(jī)效果(guǒ)一般。“这不是长沙首次放开限购，其实去年就已经开始陆续放开首套、二套的限购了。”

2023年9月，长沙优化限购政策，首套房限购(gòu)资格出现松动。政(zhèng)策明(míng)确，包括非(fēi)长沙市户籍家庭在内，居民(mín)家庭在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明。此前，在长(zhǎng)沙需“新(xīn)落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍(jí)家庭+2年社保或(huò)个(gè)税”才能购房。

这波限(xiàn)购(gòu)政策放松，释放了不少刚(gāng)需。张颖表示，本来长沙(shā)的刚需客户量就比较大，所以这次限(xiàn)购(gòu)放开以后，对项目成(chéng)交有明显的促进作用(yòng)。

新政叠加房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底十一假期，市场活跃(yuè)度明(míng)显提升。中指院数(shù)据显示，2023年9月(yuè)，长沙商品住宅成交65.7万平方米(m房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底ǐ)，环(huán)比上涨100.8%，同(tóng)比上涨34.8%。58安居客(kè)研究院院长张波向记者表示，这次的政策对长沙周边城市形成虹吸，安(ān)居客线上数据显示，周边县市到长沙购房的比例在去年上升(shēng)了(le)30%以上。

同年11月，长沙再次优化限购政策，规定在(zài)长沙购买第2套商品住房时，不再受首套房网签满四年的限制(zhì)；居民家(jiā)庭名下商品住(zhù)房单套(tào)面积均不足(zú)144平方米的(de)，可购买(mǎi)1套改善性住房（144平方米及(jí)以上）。这次新政减少了对(duì)改善类购房需求的限制。

利好政(zhèng)策叠加，销售得到一定程度(dù)的改善。克而瑞数据显示(shì)，2023年第四季度，长(zhǎng)沙首开(kāi)项目数及开盘去化均上升(shēng)至年(nián)度高位，首开去化率(lǜ)超76%；其(qí)中核心区域(yù)高端(duān)改(gǎi)善(shàn)项目去(qù)化率(lǜ)接近五成，多个红盘项目客房比(bǐ)超1.5，再现开盘(pán)摇号的现象。

两轮限购放松之后，如今再(zài)全面解除限购，政(zhèng)策效力难免削弱。张颖认(rèn)为，长沙此(cǐ)次全面放开限购，其实主要是(shì)放开对改(gǎi)善客户的限购，因为刚需客户购(gòu)买首套房已经不限购了，而改善客群本(běn)身并不急于下手(shǒu)，他们原本就有房子住，可能会(huì)想多看(kàn)看，在合适(shì)的时机再下(xià)手(shǒu)，而不(bù)会迫切(qiè)地(dì)立(lì)刻买房，毕(bì)竟手(shǒu)中(zhōng)已有的(de)房(fáng)源出(chū)手也需要时间。

政策(cè)“有效期”较短

祭出全面(miàn)解除限购的大招，市场反应(yīng)平平(píng)的情况(kuàng)，并不只是出现在长(zhǎng)沙。

早在2023年11月，就有12个二线城(chéng)市全面放开(kāi)限购，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉(hàn)等7个省会城市。2024年以来，有更多城市对限购政策进行调整。据(jù)中指研究院初步(bù)统计，截至目前，全国仅有北京(jīng)、上海、广州、深圳、成都(dōu)、天津、西安、杭州、海南省(shěng)等(děng)地仍有部分区(qū)域保持(chí)限购，其他城(chéng)市(shì)基本上都全面解除了限购要求。

但整体来看，限购放松(sōng)的效果并不算(suàn)理想(xiǎng)，许多城市新房成(chéng)交依旧在(zài)低位徘徊。克而瑞统计数据显示，一季度，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分点。

为了促进成交，各大开发商同步(bù)执行(xíng)“以价换量”的策略，推动房价也同步走低(dī)，3月，新(xīn)房价格环比下跌的城市有57个。另据西(xī)政资本测算，3月(yuè)份新建商品住宅价格同比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的(de)最大降幅(fú)。

政策持续(xù)保持宽(kuān)松，且严格的限制性措施也(yě)渐次放松，但楼市的修复进程并不算理想，许多政策“有效期”较短。

某(mǒu)TOP30房企湖南片区的相关负责人表示，去(qù)年(nián)9月(yuè)长沙(shā)的限购(gòu)政策调(diào)整后，短期内(nèi)有刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即便是一线城市也存在同样(yàng)的情况，某(mǒu)央企营(yíng)销(xiāo)负(fù)责人曾向记者透露，其所(suǒ)在城市认房不认贷新政(zhèng)带来的效用大(dà)约也仅持续(xù)了两(liǎng)周，“上家觉得会出政策，怕(pà)卖早了，下家认为会降(jiàng)，怕(pà)买早了”。

对此，多位受访业内人士认为，2023年以(yǐ)来无论是(shì)长沙(shā)还是全国放松，都(dōu)以(yǐ)一种“小碎步”调整的方(fāng)式推进，效果会有所打折。张(zhāng)波表示，解(jiě)除行政性限制是(shì)未来二线城市整体的方向，但长远来看，政策效(xiào)力释(shì)放趋弱，边际(jì)效益递减。

上述房企的长沙市场负(fù)责人透露，长沙的(de)全(quán)面放开限购政策(cè)出台后，不少客户会觉得之后是否首付能再降一降，或(huò)者开发商给更(gèng)多优(yōu)惠措施等等，观望心态反而比之前更重。

有(yǒu)房企人士(shì)向记者分(fēn)析，过去一段时间(jiān)里的政(zhèng)策(cè)释(shì)放的不(bù)确定性，让(ràng)购房者总觉得再等等或许(xǔ)还会有更好的政策出来，尤其是在房价不再(zài)持续上涨之后，大家心态(tài)不会那么急了(le)。“政(zhèng)策一点点出，市(shì)场反馈不积极。”

也有资深地产行业分析师表示，近期需(xū)求端政策放开的(de)力度是显著的，但时机(jī)有所滞(zhì)后，因(yīn)此效果有限。一二线(xiàn)城市政策终于开(kāi)闸的时候，居民收入预期、房价预期(qī)已经(jīng)处于非(fēi)常弱的阶段，资格放开和支付(fù)门槛下降对于(yú)购(gòu)房者决策的影响有限。

各种(zhǒng)力量综合促(cù)修复

面对持续低(dī)迷的市场，政策应该如何发力，才能有效提(tí)振市场？

在中(zhōng)指研究院市场研究总监陈文静看来，供需两端政策同步持续发力，将有助(zhù)于(yú)推动(dòng)市场预期好转。例(lì)如在需求端(duān)，一线城市可继续优化限购政策，二线城(chéng)市全面取消(xiāo)限制(zhì)性(xìng)政策等，针对(duì)多样化改善性需求的政策支持力度继续加大；在供给端，推(tuī)动城(chéng)市房地产融资协调机制继续落地，加大核心优质地块供给，优(yōu)化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这(zhè)些政策优化将更有利于企业(yè)打造高品质产品。

镜鉴咨询(xún)创始人(rén)张宏伟也向记(jì)者表示，当前的市场情况下(xià)，需要各种力量综合作用，供(gōng)求关系才会逐(zhú)渐好转。除了房贷利率、首付比例降低，公积金(jīn)额(é)度提高之外，近(jìn)期多个城市推出的“以(yǐ)旧换新”政策，也可给购房者(zhě)以更多的税(shuì)费优(yōu)惠或减免。

“现在有20多个城市在做旧改，建议这些城市在做旧改的时候(hòu)，尽量做房票或者货币化安置(zhì)，不要做实(shí)物安置，这样对市场(chǎng)短期内的刺激作用会更加明显。”张宏伟称，各个(gè)地方在保障性住房、保租房(fáng)筹建筹(chóu)备时，建议更(gèng)多去购买开发企业的存量商品房，或者(zhě)普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性住房的目的。

值得一提的是，发改委在近日强(qiáng)调，当前我国一些(xiē)地区新型工业化(huà)和城镇化水平还比较低，下一步要把农业转移人口市民化摆在更加突出(chū)位(wèi)置，加快补齐城镇建设(shè)中的短板弱项，提高(gāo)潜力地区新型(xíng)工业化城镇化水(shuǐ)平，释放(fàng)城镇化所蕴含的巨(jù)大内需潜(qián)力。

在张宏伟看来，农业转移(yí)人口(kǒu)市(shì)民化也将是促进房地产(chǎn)市场修复动力之一。“现有的政策下，市场需求总量并未(wèi)发生改变，若有(yǒu)效推进农村人口市民化，或租或买(mǎi)，都产生了新的居(jū)住需求，对消化现(xiàn)有库存的作用会更加明(míng)显。”

不过，张波则认为，目前单一靠房地产政策的拉动边际(jì)效应会越(yuè)来(lái)越低，更重要的还在于经济面逐步向好(hǎo)，并伴随着(zhe)信心面不断稳定，才会带动房地产行业逐步回归稳(wěn)定。

亿翰智(zhì)库研究(jiū)总监于小雨也(yě)向记者表示，房地产行业这轮行情(qíng)演变，其根本原因在于(yú)信心的缺失，而信心修复的(de)关键在(zài)于宏观经济走势，房地产(chǎn)行业的后续走势关键还是(shì)经(jīng)济(jì)基本面的表现。随着经济修复动(dòng)能逐渐增强，大众对未来、对产业、对就业、对收入形成稳定的预期时，房地产行(xíng)业将筑底企(qǐ)稳。

于小雨预计，乐观情况下(xià)，房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)最早或于2025年上半年筑底，2024年全年(nián)商品房成(chéng)交量(liàng)大概(gài)率仍将再探底，行业的调整至少要持(chí)续3-5年的时间，但新房的成交量大概率不会再出现类似2022年式的断崖式下跌，待风险(xiǎn)出清完成，行业总量将稳定在一个新台(tái)阶上，平缓波(bō)动。

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