合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产(chǎn)进入深度洗牌阶段，稳(wěn)健的房企以长期(qī)主义(yì)的(de)战略定力，在周期(qī)中跑赢大市。

　　8月30日，合生(shēng)创展集团发布了2024年(nián)中期业绩报告。报告期内，合生创展集团的总资产达2875.26亿(yì)港元(yuán)，与去年基(jī)本持平；营(yíng)业收入为138.09亿港元；净利润为(wèi)10.83亿港元；毛利润(rùn)为37.61亿港元，毛利率维持在约27%的高水平，显著高于行业平均水平。

　　当房企不再争规模时，利润水平成为(合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零wèi)考量企业综合能力(lì)的关键指标。

　　毛(máo)利率水平在地产开发结算(suàn)收入和毛利率普(pǔ)遍下行(xíng)的背景下，合生创(chuàng)展集团凭借其优质的土地储备和高端精品战略，实现了远高于行业不足(zú)20%的平均毛利率。同时，在确保经营稳健的前提下，经过两年(nián)多的努力，公司累计压降负债超过345亿港元，境(jìng)外公开市场债务已实现清(qīng)零。

　　毛利率遥遥领先，“开发(fā)+运(yùn)营”业务稳健增长(zhǎng)

　　尽管楼市利好政策频出，但随着“规模竞速”时代(dài)的结束，房地产行业的销售(shòu)数据逐渐回落，持续考验着房企的盈利能力。当下，行业普遍面临增收不(bù)增(zēng)利、毛利率跌至10%以下以及资产减值准(zhǔn)备计提的困境。

　　然而，在市场波动的环(huán)境中，合(hé)生(shēng)创展集团以27%的毛利率位居行(xíng)业前列，甚至超过多家头部房(fáng)企。

　　王牌产品加持和多元化板块发力，是合生创展集团稳健(jiàn)经营的(de)关键所在。首先，缦品牌的高销售(shòu)去化率和(hé)强大的(de)品牌溢价(jià)能力为公司带来了(le)大量现金回笼；其次，商业板块和轻(qīng)资产运营业务已进入收获期，底层资产质量高，运营收益率也保持在较高水平。

合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零tyle="font-L">　　2024年上半年，合生创展(zhǎn)集(jí)团实现合约(yuē)销(xiāo)售额88.5亿元，其中缦系产品占集团住宅销售的70%。从区域表现来看，环渤海区域占总合约销售的28%，其中缦合北京销售(shòu)10亿元，缦云(yún)北京销售7亿元；长三角区域占(zhàn)52%，其中缦云上海销售38亿元，领跑上海总价(jià)2500万元以上的高端住宅市场；大湾区占20%，其中缦(màn)云广州销售6亿元，湖山国(guó)际销售约2亿元。此外，合生创展代管代建的缦云ONE项目于今年5月开盘，上半年合约销(xiāo)售额已超过20亿元。

　　值得一提的是，截(jié)至2024年6月底，合生(shēng)创展集团地产交楼(lóu)销(xiāo)售收入约96.9亿港元，交付建筑面(miàn)积为43.8万平方米，平均交楼价格为每平方米(mǐ)22122港(gǎng)元，同比上涨24%。

　　业内人(rén)士认为，合生创展(zhǎn)在(zài)开发业务中实(shí)现了交楼(lóu)价格(gé)逆势上涨(zhǎng)，销售去化(huà)率远高于行(xíng)业平均水平，背后体(tǐ)现出其多重核心竞(jìng)争力。

　　合生创展持(chí)续深耕一(yī)线城市的高端改善性物业开发和运营，其地产板块73%的土地储备和商业板块95%的土地储备位于一线城市，这些高能级城市核心地块项(xiàng)目(mù)的保值增值特性，为(wèi)公司稳(wěn)定毛利率和(hé)现(xiàn)金流收入做出了重大贡献。

　　为了进一(yī)步(bù)扩大新(xīn)产品的市场影响力，合生创展推出了“与(yǔ)城市共生计划”，并升级了(le)缦品牌的“全域生态(tài)”服务战略，将高端(duān)物业服务提升至战略层面，以产品力与服务力(lì)并重的模式，推动企业内(nèi)生增长。

　　从中国城镇化发展(zhǎn)趋势看，合生创(chuàng)展精准把(bǎ)握居民对高品质(zhì)住宅的需求，专注于“满足多样化改善性住房(fáng)需求”，建(jiàn)设“好房子”并提供“好服务”，为其在房(fáng)地产行业下半场的竞争中奠定了坚(jiān)实基础。

　　目前，合生创展已(yǐ)形成了以地产、商业、合生活、基(jī)建和投资五大板块并驱发展的多(duō)元化业态布局，这种稳(wěn)健且多元的模式，使其在地(dì)产开发之外(wài)的各项经营和服务(wù)业(yè)务也得到了独(dú)立(lì)成长(zhǎng)，进一步增强了公司(sī)的营收和盈利能力。

　　其中，商业板块的表现尤为突出。合(hé)生商业定位为商业生态链价值创造者，迅速拓展版图，商业运营能力逐步提(tí)升，形成了轻、重(zhòng)两大管理(lǐ)模式的双平台业务格(gé)局。

　　截(jié)至(zhì)2024年6月底，合生商业租金收入约为20亿人民币。合生(shēng)创展的商业(yè)板块业务(wù)已遍及北(běi)京、上海、广州、深圳、成都、无锡等(děng)十余个主流(liú)城市，拥有100多个(gè)商业地产项目，已建成运营(yíng)项目(mù)面积超过500万(wàn)平方米，服务上亿城市人口，其中80%以上的项目分布在“北上广深(shēn)”四大一线城市。

　　从项目运(yùn)营表现来看，自有核心(xīn)品牌合生汇商场(chǎng)的销售(shòu)额和客流量均超出市场预期。以北京朝阳(yáng)合生汇为(wèi)例，其2024年上半(bàn)年销售额超过35亿人民币，同比增长42%，日均客流同比增长(zhǎng)10%，表现优于热门核心商圈(quān)。此外(wài)，上海五角(jiǎo)场合生汇2024年(nián)上半年销售额超(chāo)过30亿人民币(bì)，同比增长35%。

　　商业板块运营能力的提升，不仅为合生创展集团带来了稳定的现金(jīn)流收入，还在整体(tǐ)上起到了补充(chōng)和稳(wěn)定作用，并为合生商业进行第三方轻资产拓展战略提供了强(qiáng)有(yǒu)力的支持。

　　轻资产提速，独立第三方管理面积(jī)占比突破20%

　　在(zài)当前行业及市场进入资产价值重估的周期，大量资产(chǎn)亟需盘活以提(tí)升效率，资金流向也在寻找(zhǎo)能够抵御通胀风险的标的。

　　在此背(bèi)景(jǐng)下，轻资产平台作为专业的运营服务商，迎来了广阔的市场机遇。从构建(jiàn)房地(dì)产行(xíng)业新发展模式的角(jiǎo)度来看，扩(kuò)大轻资产(chǎn)业务布局已成为未来发展的重要方向。

　　合生创展集(jí)团早在2015年(nián)便推出了商业管理轻资产(chǎn)平台——合商科技。实际运营效(xiào)果显示，合商科(kē)技显(xiǎn)著提高了(le)集团的(de)商业专业化管理能力，增强了商(shāng)业项目的市(shì)场价值，同时为公司(sī)带来了可观的收入与利润，优化了整体的利(lì)润结构。

　　合生创展集团认为(wèi)，轻(qīng)资(zī)产不(bù)仅是公司战略转型的重要途径(jìng)，也是优化公司轻重(zhòng)收入和(hé)利润结(jié)构的必要举措，更是公司应对市场周期波(bō)动、实现长(zhǎng)期稳健发(fā)展的关键路径。无论是在商业管理、不动产基(jī)金还是品牌住宅冠名及销售方面，合生创展都(dōu)在积极拓展轻资产布局。尽(jǐn)管市场机遇不断涌现，集团强调，在(zài)拓展时应(yīng)保持“稳中有(yǒu)进”的节奏(zòu)，避免盲目扩张。

　　基于这一战略，2024年，合生商业的轻(qīng)资产业务(wù)再度取得进(jìn)展，首次进(jìn)入江苏省(shěng)无锡市，项目(mù)位(wèi)于(yú)市中心，具有显(xiǎn)著的区位优势(shì)。截至2024年6月30日(rì)，合生创展独立第三方签约管理面积总计达113万平方米，较去年同期增长4%，占合生商业总管理面积的20%以上(shàng)。

　　合生创(chuàng)展透露，位(wèi)于北京的超极合生汇西区计划于下半年开业，将与(yǔ)东(dōng)区商业体结合，打造一个集潮奢珠宝、美妆(zhuāng)高端化(huà)妆(zhuāng)品、新能源汽车、餐饮(yǐn)、亲子和(hé)潮流空间等多元业(yè)态为一体的全新概念综合体。此外，集团还计划在下半年(nián)推出更多商业品牌，进一步(bù)扩大市(shì)场影响力(lì)。

　　轻装上阵，境外公开市场债(zhài)务已清零

　　房企偿债高峰已至，财务(wù)稳健者才能赢得下半场的入场(chǎng)券。

　　根据中指研究院的(de)统计数据，2024年房企到(dào)期债券规模达7703.1亿元，较(jiào)上一(yī)年超过9500亿元的到期余(yú)额下降19.6%，但整体债务(wù)规模依然处于(yú)较高水平。

　　合生创(chuàng)展集团自 2022年起(qǐ)，在保持正常经营发展的同时，主动有序地压降负债规模。根据公司披露，截止2024年7月1日，合(hé)生创展的有(yǒu)息负(fù)债(zhài)规模为(wèi)807亿港元（剔(tī)除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇CMBS后），累计压降超过345亿港元，降幅约30%，年均降幅约为10%。

　　合生创展集团表示，考虑到7月初偿还的81亿(yì)港元后，公司(sī)一年(nián)内到期(qī)的债务占比从2023年的43%下降至28%；剔除合约负债后的资产负债(zhài)率与2023年(nián)末基本(běn)持平，维持在59%。

　　关于未(wèi)来的偿债(zhài)安(ān)排，合生创展透露，目前公司境(jìng)外公开市(shì)场债务已完(wán)全清零。截至2024年中期，公司公(gōng)开市场债务仅为89亿人民币，同比下降23%。此外，合(hé)生(shēng)创(chuàng)展于7月1日如期兑付了朝阳合生(shēng)汇74.5亿CMBS后，目前境内公开市场仅剩两单CMBS，存量规模为15亿人民币，这些债务均有优质的(de)底层资产（如上海财富广场、天津国际大厦）支持，并且均为单一投资人，基本消除了公(gōng)开市场违约风险。

　　展望未来，合生创展表示(shì)，公司将(jiāng)继续坚持审慎(shèn)稳健的财务政(zhèng)策，强化财(cái)务风险控制能力，充分发挥资产优势并提高(gāo)资本运作效率，持(chí)续优化债务结构。合生创展强调，公司(sī)有息债务(wù)均对(duì)应优质的底层资产(chǎn)，通过资产销售和运营可实现债务自(zì)循环，确保集团运营的稳(wěn)定(dìng)与可持续发展，从(cóng)而构建(jiàn)更坚实的财务安全垫。

　　展望下(xià)半(bàn)年，合生创展集团表示，尽管市场将继续在波动(dòng)中逐步恢(huī)复，公(gōng)司将重点关注现金流回款和利润目标的(de)实现，坚定执(zhí)行(xíng)“四保方针”，以“保交楼”为首要目标(biāo)。同时，合生创展(zhǎn)将结(jié)合供求关系的新变化及人民对(duì)高品质住(zhù)宅的(de)期待，致力于打造优质产品并提升服务水平。

责任编辑：刘万里 SF014

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