深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费

深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费cms-style="font-L">　　楼市下行(xíng)、城市更(gèng)新受阻，深圳一(yī)批村民陷入无法(fǎ)按时获得过渡安置费的困局。

　　过渡安置(zhì)费（简称”过渡费“）指的(de)是拆迁人（开发商(shāng)/项目合(hé)作方）在拆迁过渡期对(duì)原业主(zhǔ)可(kě)能(néng)发生(shēng)费用的(de)补偿。在深圳(zhèn)，不(bù)少城(chéng)市更新项目的过渡费按照被拆迁房屋的面积计算(suàn)，例如，深圳市龙岗区有项目(mù)过渡费按(àn)照“20元/月/平方米”支付。

　　第一财经梳理人民网留言板上的信(xìn)息发现，近(jìn)一年来，深圳有超过10个城市(shì)更新项目的居(jū)民(mín)称，旧改项目的(de)开发商拖欠(qiàn)过渡安置费(fèi)数月，另外，还有城市(shì)更新项目存在停工的(de)问题(tí)。

　　延迟的过渡费

　　位于罗湖区翠竹街道的金钻豪(háo)园被称为“深圳最难改造”的旧小(xiǎo)区之一，于2010年被列入深圳第一(yī)批旧住宅小(xiǎo)区改造范围。一直到2018年，金钻豪园城市更新(xīn)单元一期(qī)项目实施主体才确(què)认公示，为深圳新华城房地产有限公司。2019年，该城(ch深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费éng)市更(gèng)新项(xiàng)目正式开工，然而，直到2024年，该项目都(dōu)还未交付。

　　今年以来，金钻豪(háo)园的原业(yè)主多次在人(rén)民网留言板上称，工地长期处于半停工状态，从2020年起(qǐ)，过渡安置费就(jiù)没有(yǒu)按合同规定发放。

　　对于金钻豪园(yuán)项目存在的问题，罗湖区翠竹街(jiē)道信访办回复称，项目单(dān)位存在资金短缺等问题，区职能部门正协调(diào)项目单位(wèi)筹措资金，确保项目顺利建设，以及支(zhī)付相关(guān)过(guò)渡安置费。另外，罗湖区政府已成立工作专班，研究解决金钻豪园项目盘(pán)活事宜，目前，已(yǐ)促进第三方国企介入项目，并就项目盘活的相关事宜达成(chéng)一致意向，明确项目将采用后进先出模式，引进增量资金开展盘活工作。

　　与上述城市更新(xīn)项目类(lèi)似，深圳不(bù)少城市更新项目都因为资金链(liàn)紧(jǐn)张而拖欠原业主的过渡费，与(yǔ)此(cǐ)同时，城市更新(xīn)项目的建(jiàn)设(shè)进度也放缓，其中，就涉及佳兆业、勤(qín)诚达、恒裕集团等房(fáng)企。

　　今年7月，龙(lóng)岗区五联竹(zhú)头(tóu)背、岭背坑(kēng)旧改项目的居民反映，该项目的过渡费已拖欠一年多，另(lìng)外，项目的开发商目前股权已经被冻结，询问是否(fǒu)会影响项目的正常进行。深圳市龙岗街道回复称，已督促意(yì)向实(shí)施主体及时(shí)履行支付义务，对(duì)方表示目前正多渠道(dào)筹(chóu)措资金。

　　据悉，该项目的意向实施主体为深圳(zhèn)市保达房地产开发有限公(gōng)司，而该公司(sī)由深圳市勤诚达地产公司（下称“勤(qín)诚(chéng)达”）、深圳市保利房地产开发有限公司分别持股50%。勤(qín)诚(chéng)达是深圳本地房企，成立(lì)至今已27年，近年来，勤诚(chéng)达(dá)的住(zhù)宅项目为了快速回笼资金，以5折(zhé)价格违规(guī)销售，后被暂停。企查查资料显示，勤诚达集(jí)团已经是失信被(bèi)执行人，并且被限制高(gāo)消费。

　　专注豪宅开发的深圳本地房企恒裕集团，近期也出现资金筹措困(kùn)难的情况。今年6月，深圳市龙岗区龙东社区上井地块土地整备利益(yì)统筹项(xiàng)目(mù)原业主反映称，开发商停付过渡费。

　　官方回复称，该项目的合作方为上井股份(fèn)合作公司、恒裕集团。该项目正在开展第一块留用地的开(kāi)发建设工作，同时(shí)正(zhèng)在完善(shàn)项目其他用地(dì)报批(pī)手续。因(yīn)房地产市场环(huán)境严峻，资金筹措(cuò)较为困难(nán)，同时需要对第一块留用(yòng)土地进行开发建设进行资金投入，影响(xiǎng)了公司资金周转(zhuǎn)。为了深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费及时解决项目涉及过渡(dù)费(fèi)拖(tuō)欠问题，街道于(yú)6月6日再次约(yuē)谈项目合作单位，要求其(qí)加快筹措资金用于支付相关过(guò)渡费。项目合作单位表示正在筹集资金，一旦资金到位，立(lì)刻按协议支付过渡费。

　　曾被称为“旧改之王”的佳兆(zhào)业集团，如今也陷入(rù)城市更新项目推进(jìn)不畅的情况。今年5月，有村民在人民(mín)网留言本上称，红朱岭旧改项目的(de)房子已经被拆7年，拆迁过渡费停发了一年多。对此，龙岗区平湖街道约谈项目合(hé)作方佳(jiā)兆业集团(tuán)，佳兆业集团(tuán)表示(shì)，目前房地产市场(chǎng)环境普遍严峻，红朱岭项目(mù)近期出现资金困难、推进放(fàng)缓的情况，公司正在多方筹措资金(jīn)支(zhī)付过渡费。同时公司积极寻(xún)找合作方，当前项目(mù)已与国企进行对接中，一旦成功，可以重(zhòng)新盘活(huó)项目。

　　佳兆(zhào)业位于龙(lóng)岗区坂田(tián)街道的城市更新项(xiàng)目也陷入停(tíng)滞。今年5月，居(jū)民反映称，坂雪岗科技城11号城(chéng)市更新(xīn)单元（下称“科技城11号”）建设主体烂尾，新雪社区(qū)旧改陷入停滞，厂房人去楼空荒置几年，

　　对(duì)此，龙岗区城市更新(xīn)和土地(dì)整备局称，2022年至(zhì)今，龙岗区政府多次督促佳(jiā)兆业处(chù)置相关资产，已筹集支付科技城11号的过渡费2128万元。纾困方案方面，龙岗区主动(dòng)对接十多家国央企以(yǐ)及债权(quán)方、资产管理(lǐ)公司，并编制多版(bǎn)处置方案(àn)，希望找到“善意第三人”盘活项(xiàng)目，加速项目处置，但因房地产经济下行(xíng)，项目经济可行性(xìng)差等原因(yīn)，暂无企业明确接盘(pán)。

　　融资、销(xiāo)售两难

　　广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉(jiā)对第一财经记者表示，近年来深圳不少(shǎo)城市更新项目进度放(fàng)缓，表面上看，是因(yīn)为资(zī)金紧(jǐn)张，而实质是，按(àn)照目前商(shāng)品房销售(shòu)情况来看(kàn)，旧改后的商品房入市，销(xiāo)售收入可(kě)能不足以(yǐ)覆盖旧改(gǎi)项目的成本，开发商从而放慢了(le)城(chéng)市(shì)更新的(de)步伐。“这(zhè)些项目大多是在房价快速上涨时期签约或者批复的，补偿原业主的价格相对较高，现在(zài)房价下行，销售去化放缓(huǎn)，尤其(qí)对(duì)民(mín)营房企来说融资(zī)难(nán)度加大，房企的销售(shòu)预期也减弱。”李宇嘉表(biǎo)示说。

　　李(lǐ)宇嘉表示，随着深圳人才房、配售型保障(zhàng)房的入市，市场上的刚需房(fáng)源不及改善型住房(fáng)受欢迎，而对于一些城(chéng)市更新项(xiàng)目来说，彼时审批规划的产品与当前市场需求可能存在一些差异。因此，他认为，推进城市更新项目的(de)进程，可以在规划、拆迁补(bǔ)偿标准、容(róng)积率、商(shāng)办的配置标(biāo)准等方面进行调整。

　　此前，深圳一(yī)城市更新公司的(de)工作人员对(duì)第一财(cái)经表(biǎo)示，当前房地产市场下行，开发(fā)商对城市更新项(xiàng)目的推进动力不足。其公司在深圳的一(yī)城市更新项目已经(jīng)具备开发建设条件(jiàn)，公司(sī)资(zī)金也比较充足，但考虑到公司目前在深圳仍有多个新房项(xiàng)目在售，而当前深(shēn)圳新房市场价格战竞争激烈，销售去化速度(dù)较慢，“即使房(fáng)子建好了，去化也是(shì)个难题”，因(yīn)此其公司还未对相应地(dì)块进行开发。

　　今年以来，深圳(zhèn)限购条件放松、首付(fù)比(bǐ)例下调、二手房业主持续(xù)降价，在上述因素影响(xiǎng)下，深圳二手房成交量上升，但新(xīn)房(fáng)市(shì)场销售情况仍然不佳。乐有家(jiā)研究中心统计的数据显示，今年上半(bàn)年，深圳二手(shǒu)房过(guò)户21394套，同比2023年上半年上涨32%，成交套(tào)数均高于2022年、2023年同期；新房售出(chū)12135套住宅(zhái)，同比减少25%。截(jié)至今年6月，深圳新房住宅的去(qù)化周期(qī)为(wèi)24.8个月。今(jīn)年7、8月，深(shēn)圳新房成交量依旧处于2500套左右的低位。

　　楼市(shì)低迷，能(néng)顺利推进的城市更新(xīn)项目数减少(shǎo)。过去几年，深圳(zhèn)的城中(zhōng)村(cūn)改造规模，在(zài)全国范(fàn)围内排在前列，据合一城市更新统计，截至2024年8月11日，深圳有1041个项(xiàng)目被纳入城市更新计划，但只有538个走到实施主体公示这一步，即从2010年以来，只有一半的(de)城市更新项目改(gǎi)造获得重要进(jìn)展(zhǎn)。

　　当然，实施主体确认(rèn)后，也并不意味着进入安全区，就像上述的(de)金钻豪园项目，尽管已经开工建(jiàn)设(shè)，仍然出现了资金紧张(zhāng)，项目陷入停滞的问题。

　　合一城市更新统计的数据显示，2024年上半年，深圳(zhèn)已有5个城市更(gèng)新(xīn)项目失效，宝安有4个、坪(píng)山1个，涉拆除重建用地(dì)面积约55.17万平方米。截(jié)至2024年6月(yuè)18日(rì)，正处于计划失(shī)效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个。

　　李宇嘉认为，已经失效的城市更新项目(mù)，说明多(duō)年来(lái)没有投资主体愿(yuàn)意介入，或者规划(huà)方案审批不能通过。他表示，这些项目可以常态化(huà)推进综合整治(zhì)或拆整结合。综合整治主(zhǔ)要(yào)是基于(yú)消防安(ān)全、房屋结(jié)构安全的考量，对社(shè)区的水、电、燃气、网络、道路等公(gōng)共配套进行修缮，补齐(qí)短板。

责任编(biān)辑：何俊熹

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