交出重组以
来最差成绩单，地产董事长却升职了

　　来源：地产K线

　　文(wén)/乐居财经(jīng) 严明(míng)会

　　首创城发董事长刘永政，又多了一个新身份(fèn)。

　　8月21日，首创(chuàng)集团公(gōng)告，贺江(jiāng)川因到达退休年龄，不再担任董事长职务。刘(liú)永政接替为首创集团的新(xīn)任董事长，并不再担任首(shǒu)创集团总经理职位。

　　首创集团是首创城发母公司，成为首创集团董事长，刘永政无疑又向上走了一步。而这，距离他成为(wèi)首(shǒu)创城(chéng)发董(dǒng)事长还不足一年半。

　　这一年多来(lái)，刘永政带领下的首(shǒu)创城发，还是给外界带来了些不一样的成
绩。

　　前不(bù)久，华夏首创(chuàng)奥莱REIT在(zài)上交所上(shàng)市了。

　　从去年12月开始申报，到路演，再到正式上市，这单以济南首创奥莱(lái)项目和武汉首创奥莱项目作为顶(dǐng)层资产的消费REITs，历(lì)时近九个月(yuè)，最终敲开交易所大门。

　　当(dāng)轻(qīng)资产成为行业的流行词，商业等基础设施REITs被认(rèn)为是(shì)房(fáng)企在存量时代的第二增长曲线。这对首创城发更是如此。

　　2021年11月，首创(chuàng)城发对(duì)首创置业（首创置业股(gǔ)份有限公司）进行(xíng)吸收合并，首创置业于
香港联交所退市，成为(wèi)首创城发全资子公(gōng)司。

　　同年，首创城发与首创集团进行内部资源整合(hé)，首创集团将持有的(de)首创经中（天津）投资(zī)有限公司（首创经中）、首创新城镇(zhèn)建设投资有限公(gōng)司(sī)（首创新城(chéng)镇）及北京(jīng)市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司（北京绿基）等资产注入首(shǒu)创城发。

　　由此，以城市综合开发、城市综合运营及城(chéng)市更新升级三大业(yè)务板块(kuài)作为主营业务的首创城(chéng)发诞生
了。首创城发，宣
布
从传统开发向城市运营转身。

　　此次华(huá)夏首创奥(ào)莱REIT的(de)上市(shì)，被首创(chuàng)城发看作是一个里程碑事件。

　　在华夏首创奥(ào)莱REIT的上市仪式，刘永政(zhèng)就表示，华夏首创奥莱REIT不仅(jǐn)是
首(shǒu)创奥莱业务发展(zhǎn)的新起点，也是中国奥莱发展史上的重要里程碑。

　　不过，从(cóng)业绩表现看，首(shǒu)创城发重组的这三年(nián)并不(bù)是十分(fēn)如意。

　　其(qí)近日披露的中期报告显示，2024上半年(nián)，首创城发营业收入88.63亿元，同比下降了14.94%；实(shí)现(xiàn)净利润-33.91亿元、归母净(jìng)利润-36.87亿元(yuán)。

　　去年上(shàng)半(bàn)年，首(shǒu)创城发(fā)净利润-17.69亿元，归母净(jìng)利(lì)润-19.72亿元，今年前六月利润亏(kuī)损进一步(bù)扩大。

　　虽然归母净利润(rùn)亏损，但今年上半年，首创城发少数股东却实现(xiàn)了2.96亿元的正向利润(rùn)，比去年同期的2.03亿元还有所增(zēng)长。

　　拉长时间来看，2021、2022、2023年，首创城发分别实现营业收入356.29亿元、253.76亿元、256.97亿元，实现归母净利润(rùn)6.07亿元(yuán)、-8.78亿元(yuán)、13.94亿元。

　　数据显(xiǎn)示，在2022年，首创城发就开始出 现了较大亏损，但在(zài)2023年扭亏为盈。查阅其2023年 度(dù)报告(gào)，首创城发在去年实现正向盈利并(bìng)不是来自经常(cháng)性(xìng)业务，而是通过出(chū)售资产录得了(le)较大的投(tóu)资(zī)收益。

　　去(qù)年12月，首创城发及其控股股东首创集团以99.68亿元的(de)交易对(duì)价，将首创经(jīng)中(zhōng)（首创经中（天津）投资有限公司）51%股权转让给了经中合创（北京(jīng)）城市建(jiàn)设合伙企业（有限合(hé)伙）。交易完成后，首创集团、首(shǒu)创城发合(hé)计持有(yǒu)首创经中剩余的49%股权。

　　经(jīng)中合(hé)创由首创集团联合(hé)北京国有资本运营管理有限公司、北京市基
础设(shè)施投(tóu)资有限公司、北京能(néng)源集团有限责(zé)任公司三家 北京(jīng)市属企业共同出 资设立。该合伙企业目前由首创(chuàng)集团直接持股40%。

　　得益于这起出售，首创城发在(zài)2023年录得的投资收益高达98.89亿元，同(tóng)比增长了885.94%。最终(zhōng)维持了(le)首创城发在该年(nián)度(dù)的正 向利(lì)润。值得一提(tí)的(de)是(shì)，这个数(shù)字是(shì)首创城发该年度归母净利润(rùn)的7倍多。

　　而今年(nián)上半年，首创城发(fā)录得的投资收益为(wèi)-3.82亿元。

　　重组三年，房地产开发业(yè)务仍是首创城发营收(shōu)的主要来源。2024年(nián)1-6月，该公司房地产开发营业收入75.09亿元，占比84.72%；土地一级开发1.21亿元占比1.37%；城市运营11.08亿元，占比12.5%；其(qí)他1.25亿元，占比1.41%。

　　而近年来，房地产行业宏观环境复(fù)杂多变，房(fáng)企毛利率持续下降，首创
城发整体(tǐ)的(de)毛利
率水平更受到明显影响。2021年度、2022年度、2023年度，该公司(sī)的(de)毛利率分别(bié)为19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其毛利(lì)率更下降至1.99%。

　　期内，首创城发土地一级开发、其他业务均保(bǎo)持(chí)30%以(yǐ)上的毛利率(lǜ)水平(píng)，城市运(yùn)营板块更高(gāo)达56.23%。但(dàn)房地(dì)产开发业务录得-7.04%的毛利(lì)率水平，也就 是说，首创城发上半年基(jī)本上是亏本卖房。而房地产开
发业务占比最大，这极大地影响了该公司(sī)整体的(de)毛利率水平。

　　在2024年度信用评级报告中(zhōng)，中诚信国际表示，首创城发(fā)房地产开发板块毛利率(lǜ)仍处于低位，对综合毛(máo)利率仍造成一定负面(miàn)影响(xiǎng)，同期公司计提了一(yī)定规(guī)模的存货减值(zhí)，对公司(sī)利润(rùn)形成部分侵蚀，整体盈利能力仍需持续改善。

　　去年，首创(chuàng)城发(fā)的董监高人员发生了多起变更，原董(dǒng)事(shì)长李松平也在当年3月离任，取而代(dài)之的是，刘永政成为首创城(chéng)发
董事长(zhǎng)。

　　李松平还曾(céng)是首创集(jí)团党委副书记、董 事、总经理(lǐ)，于2016年成为首(shǒu)创置(zhì)业(yè)董事长(zhǎng)。2021年(nián)首创城发重组首创(chuàng)置业后，李 松
平顺理成章成为(wèi)了首创城发的董事长。

　　成为首创(chuàng)城发董事长 的刘(liú)永政，如今已身兼多职
。

　　除了是首创集团、首创城(chéng)发董事长，刘(liú)永政(zhèng)还兼(jiān)任首创生态（北京首(shǒu)创生态(tài)环保集团股份有限公司）、首创(chuàng)置业（首(shǒu)创置业(yè)有(yǒu)限公司）董事长(zhǎng)，以及京港地铁（北(běi)京京港 地铁(tiě)有限公司）、京港十六号线（北京京(jīng)港十六号线地(dì)铁有限公司(sī)）副董(dǒng)事长。

　　其拥有法律硕士学
位，在首创集团内部担任过多个重要职位，包括审计法律部副经理、法律部(bù)总经(jīng)理、副总经理、总(zǒng)经理等。

　　刘永政成(chéng)为(wèi)董(dǒng)事长并不再担(dān)任总经理后，目前，首创集团(tuán)的官(guān)网，并没有显示总经理是谁。仅披露了苏朝晖(huī)、孙宝杰、邓文斌、李伏京(jīng)4位副总经理。

　　一肩多挑的刘永政，如今面临的(de)一大问题(tí)，是如何将首创城发从亏损的状态中拉回正轨。

责任编辑：杨红(hóng)卜(bo)

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