物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪张全国(guó) 刘河维(wéi) 王(wáng)天瑜朱翀佚李俊波

2024年中报，物业服务企业核心(xīn)业务保持增长，外拓质量有所提升，效率(lǜ)也维持稳定，体现类公(gōng)用事业属性。影响企业估值的最核心因素依然是公司治理(lǐ)问题。独立性风险较小(xiǎo)的公司、高分红的公司，能(néng)够获得更高的估值溢价。我们相信，伴随企业主动控制增量关联交易，逐渐(jiàn)消化存量关联占款，并提高分红水平，物(wù)业服务企业的独立性(xìng)担忧能够(gòu)有(yǒu)所(suǒ)减轻。我们看好(hǎo)核心主业发(fā)展稳健(jiàn)、分红(hóng)率较高的物业服务企业。

▍独立性、分红和治理(lǐ)仍是资本市场对物业服务企业的核心关切。

当前市场投资者(zhě)对于物业服务公(gōng)司主业的类(lèi)公用事(shì)业和受经济周期影响小的属性认同度高，对(duì)解决(jué)企业资(zī)金被占用和关(guān)联方占(zhàn)款增加问题的信心弱。高分(fēn)红的公司估值更高，独立程度高的公司估值更高。关(guān)联方在物业(yè)服务公司的占款总规模确实有所增加，根据各样本(běn)公司公告（本报告公司数据除额外注明外均来自各样本公司公告），2024年中期样本企业关联(lián)方贸易(yì)应收款相较(jiào)于去年同期增长20.6%，增速(sù)相较于2023年全年增长3.7个百分(fēn)点，存量贸易应收(shōu)款相对(duì)于企(qǐ)业净(jìng)利润比例(lì)庞(páng)大。当然，企业也开始控制(zhì)和压降关联方交(jiāo)易规(guī)模，到2024年中期，非(fēi)业主增值服务收入和毛利润占比已经(jīng)下降至7.2%和6.5%。

▍许多企业顺应市场需求(qiú)提升分红(hóng)比(bǐ)例。

提升分红是减轻资金占(zhàn)用风险的重要举措。2024年中期，众(zhòng)多(duō)企(qǐ)业宣派中期股息，并有企业(yè)提升了分红(hóng)水平，并获得投资者认(rèn)可(kě)，重点公司(sī)中，有4家提升了中期分红水平。不过(guò)，提升股利(lì)支付率普遍采(cǎi)取特(tè)殊(shū)股(gǔ)息的名(míng)义(yì)。我们(men)认为，作为现(xiàn)金牛行业，70%左右的股利支付率是匹(pǐ)配(pèi)行(xíng)业运(yùn)营(yíng)特点(diǎn)的。

▍企业回归基础服务，行业稳步提(tí)质拓展。

2024年上半年，样本企业营收(shōu)增(zēng)速达到7.3%，其中基(jī)础物业服(fú)务增(zēng)速达到11.8%，依然是行(xíng)业规模增长(zhǎng)的主要推动因素。企(qǐ)业保(bǎo)持一定的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质量明(míng)显提升，样本企业上(shàng)半物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评年在管面(miàn)积同比(bǐ)增长12%，住(zhù)宅方面的拓(tuò)展更加注(zhù)重项目(mù)密度，非住宅方面的拓(tuò)展更注(zhù)重(zhòng)拓展大额(é)合同。合同质量提升叠加提效(xiào)动作，2024年上半年重点企业（剔除开(kāi)发(fā)商出险及亏损的企业）基础物业服务毛利率14.1%，比去年同期增长0.1个百分点，在(zài)行业压力(lì)较大背景下逆势(shì)保持较好的效率(lǜ)。整体而言，叠加销管费率下(xià)降，重点企业2024年上半年净利润同比增长12%，与收入增速保持持平(píng)。

▍企(qǐ)业进一步加强应收款和现(xiàn)金流管(guǎn)理。

2024年上半(bàn)年，宏观经济不确定(dìng)性之下各类业态的业主支付意愿(yuàn)都有所下降。企业应收款整体(tǐ)规模相较去年均有所增(zēng)长，大多数企业的应(yīng)收款(kuǎn)增长幅度都(dōu)高于收入(rù)的增长幅度。我(wǒ)们统(tǒng)计，2024年上半(bàn)年样本(běn)企业贸易应收款增长幅度达到(dào)7.9%，大于营收7.3%的增(zēng)速，但小于2023年全年贸易(yì)应(yīng)收款12.2%的同比增速(sù)。这说明虽然应收款确实面临挑战，但整体而言企业已经在(zài)努力控制应(yīng)收款(kuǎn)增长水(shuǐ)平。2024年(nián)上半年，企业应收(shōu)账(zhàng)周转天数和应付款周转天数分(fēn)别同比增加10天(tiān)和7天(tiān)，现(xiàn)金循(xún)环周期没有明显恶化。

▍风险物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评因素：

部分企业股利(lì)支付率过低，账面资金运用过于低效的风(fēng)险。应收风险积累，运(yùn)营回(huí)款在2024年下半年进一步放慢的风险。开发行业下行，企业有可能在非业主增(zēng)值服务带来(lái)亏损状态下继续开(kāi)展该项(xiàng)业务的风险。企业毛利率进一步下行的风险。存量时代下，企业外拓(tuò)竞争加剧的风险。

▍投资策(cè)略：

2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长，外拓质量有所提升，效率(lǜ)也维持稳定(dìng)，体(tǐ)现类公用事业属性。影响企业估值的(de)最(zuì)核心因素依然是公司治理问题。独立性风(fēng)险较小(xiǎo)的公司、高分红的公司(sī)，能够获得更高的估值溢价(jià)。我们相(xiāng)信，伴随企业主动控制增量关(guān)联交易，逐渐消(xiāo)化存量关联占款，并提高(gāo)分红水(shuǐ)平。当前股利支付率(lǜ)不及(jí)50%的公司，一旦提升股(gǔ)利支付率，我(wǒ)们预计(jì)市值也有(yǒu)不小的向上弹(dàn)性。从行业整体而言，我们预(yù)计当前重(zhòng)点关注企业的2024年股利支付率为53%，具备投资价(jià)值。

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