银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

专题(tí)：2024（第四届）中(zhōng)国楼宇经济北(běi)京论坛

　　9月13日(rì)，2024中(zhōng)国楼宇(yǔ)经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总(zǒng)部经济分会、集(jí)群智库共同主办，中(zhōng)国城区高质量发展合作联(lián)盟协办，来自全国的楼(lóu)宇(yǔ)经济专(zhuān)家大咖、典型(xíng)城区和知名企(qǐ)业(yè)代表齐聚北京(jīng)，聚焦“失衡与重构”主(zhǔ)题(tí)，共(gòng)话(huà)城市城区转型发展新逻辑(jí)和(hé)楼宇经济创新(xīn)发展新模式。

　　银泰集团(tuán)副总(zǒng)裁、银泰基业集团总裁田媛出(chū)席并演讲。以下为演讲实录：

　　各位来宾，大家下午好，特别荣幸，受主办方的邀(yāo)请，在此与各位同仁一起交流，进行思想(xiǎng)的碰撞。

　　我是来自中国银泰集团的田媛，来之(zhī)前匡会长给了一个命题，说要讨论一下与城(chéng)共生的(de)价值银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化，站在中国银泰集团作为专业的商业地产运营的角度，理解如何与城共生，以及在与(yǔ)城共生过(guò)程(chéng)中我们做的探索和思考。

　　进入这个主题之前(qián)，我想跟各位简单回顾一下中国目前面临的(de)一个大的(de)宏观环境，疫情的三年，大家知道俄乌冲突(tū)现在也不明确，美国的大选还没有确定，美联储大规模的加息，我国的经(jīng)济外部冲击(jī)非常大，从内(nèi)部来看，原有的(de)经济引擎也在失效，人口红利也(yě)在失效，产能过剩，社会大众的预期普遍的偏弱，对此咱(zán)们的(de)政府也迅速在响应，采取了一系列的措施。

　　下面这张图也能够比较清(qīng)晰的展现从2000年到现在，包括2026年(nián)2027年国家对每一(yī)个(gè)经济周期，包括外部内部(bù)环境下的经济形势，所采用的(de)一些措施。

　　面对百年未(wèi)有之大变局的情形(xíng)下，我们的政府行动很迅速，推出了中国经(jīng)济未来增长新经济增长6+1动力因子，大基建、后工(gōng)业、新能源、新三农，数字化(huà)、绿色(sè)化，以及中国作为世界经济安全(quán)岛这么(me)一个(gè)因素的考量，在这个之下大力推(tuī)动一系列的(de)经济改革。

　　第(dì)一，从区域纵(zòng)深到双循环(huán)，目前国内基本形成了以国内循环(huán)为主(zhǔ)，国际(jì)国内双循环(huán)已经启动了(le)这(zhè)样的格局。

　　第二，从城市化到城市深化，从改革开放(fàng)以来到现(xiàn)在，城镇化率从17.9%到(dào)现在的65%，基本达到饱和，下一步城市如何向(xiàng)深化发展，城市更(gèng)新怎么做，如何给(gěi)城(chéng)市赋予内涵，让城市更有灵魂，经(jīng)有温度，现在在这方面大力做文章。

　　第三，从工(gōng)业化到数(shù)智经济(jì)，借用了互联网、人工智能等等新的技术手段，不断推进(jìn)新型(xíng)工业化的建(jiàn)设。

　　第四，劳动力的支撑到中(zhōng)产消费，中国目前以新中产消费为主，美国有一(yī)个专(zhuān)业的研究报告，预(yù)测到2027年，中国的中产(chǎn)即将达到12亿人，也就是说未来中国新中(zhōng)产将成为我国的主要消费群(qún)体。

　　这一系列的措施展现(xiàn)出来的(de)中国现在的格局，这几年我们(men)从无序到有序，从(cóng)修复到转轨。借用白(bái)居易先生的一首诗，我们在复杂的国际国内形势之下，我们(men)所采用的快(kuài)速的经(jīng)济反应以及经(jīng)济改革(gé)的措施(shī)，浅草才能没马蹄，，欣欣向荣的景象。

　　结合到微观市场，今天在座的很多同仁都是从事商业地产运(yùn)营，从微观市场来看，过于的(de)我不讲，大家都知道，这个行业已经进入到(dào)深度存(cún)量的时代，整个增速放缓，经营成(chéng)压，大家面临的都(dōu)是同样的问题，而且主力的(de)消费群体已经(jīng)变了，变到90后00后(hòu)Z时代，他们的想法(fǎ)不一样，他们的消费行为、习惯以及(jí)模式都在发生变化，在这样的环境下，我们在座的这些同仁在积极的想办法，如何冲破(pò)这个迷雾，从存量(liàng)市场里(lǐ)挖金矿，让资产价值边际效益得到最大化的体(tǐ)现。

　　我这里总结了几条，一个是精细化运营，第二数智化提升；第三，生态化增值；第四，低碳化增(zēng)效，低碳(tàn)化的增效，昨天下午在闭门会上，中海在讲中海现在整(zhěng)个写字楼(lóu)要开始尝试零碳化，对我们冲击也很大，开始要推进(jìn)了，对在座的各位都是可以吸纳学习的点。

　　与城共(gòng)生，以城为擎

　　什么叫城市(shì)？今天这个论坛大家都在提一个观点，讲城市，到底什么是城市？我理解城市就是生活场景、生(shēng)产场景和消费娱乐(lè)场景的聚(jù)合体，生活场景是什么？它是一个城市的温度(dù)，是老百姓吃喝拉撒的生活(huó)舞台；生(shēng)产(chǎn)场景更多的是城(chéng)市的基(jī)石，是这个城市(shì)源源不断(duàn)发展的动力。消费娱乐场(chǎng)景是什么？它就是一个调味品，因为有了这些消费娱乐场景不断的加入，不断的丰富，才能(néng)让我们的生活多姿多肽(tài)，我们如何与城(chéng)共生？在这个城(chéng)市里，通过多元化的场景(jǐng)打造，最终实现人(rén)和人(rén)、人和空间、人和产业(yè)、人和自然以(yǐ)及人和精神的融(róng)合共生的非常(cháng)理想的(de)状态。

　　如银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化何实现与城共生，达到这样理想的状态，银(yín)泰集团是97年成立的企业(yè)，我们不断的思考和(hé)探索(suǒ)。银泰集团创丽与1997年，主(zhǔ)要聚焦商业地产(chǎn)开发运营，专注商业(yè)零售领域精细化运(yùn)营现代(dài)化的企业集团，主要旗(qí)下分布银泰商业、银泰基业、银泰置(zhì)地，二级子公司，也是二级集团，相当于一个资产管理平台，是银泰集团旗下最大的(de)业主方(fāng)，主要负责银泰集团在全国旗下商业物业项目(mù)资产的运营以及(jí)物业服务。业态涉及到顶级写字楼、高端购物中心(xīn)以及街区商业体(tǐ)包括酒店，有(yǒu)一些酒店式公寓，业务主要覆盖了北京、上海、浙(zhè)江、四川四大区域(yù)。

　　对于银泰这(zhè)样(yàng)一家专业从事商业地产(chǎn)运营(yíng)的企业来讲，很长一段时间(jiān)，银泰一直在思考，如何能够更好的打造沉浸式(shì)的(de)交互式的体验式的空间，给我们的消费(fèi)者带来一种归属感、仪式感、氛围感，我们在很长时间的摸索以后，创立了IN品牌，它代表了最潮流的(de)趋(qū)势(shì)，走进客户的内心(xīn)，顺应消费者(zhě)最新的需求，所以我们叫IN，是最新的感(gǎn)觉。

　　我们设立的项目有北京CBD 5701，杭州湖滨步行街的IN77，，成都金融城、合肥(féi)天鹅湖，成为年轻人休闲(xián)娱(yú)乐放松很好的地(dì)方。有朋友说到了杭州看西湖，到了西湖看IN77，已经成了年轻消(xiāo)费者的首选。

　　第三个话题(tí)，与城共生，为城赋能。

　　与城共生也(yě)是商业、物业(yè)企业基本的职责，也(yě)是一(yī)个最终要达到的目标，如何通过(guò)与城共生，为城更好(hǎo)的赋能。

　　大家说城市为(wèi)什么让大家愿(yuàn)意待下去，实际上最(zuì)主要的是通过对城市内涵的注入(rù)，让这个城市外延展现出一种烟火气，烟火气是城市的精气神，我(wǒ)们通过精心雕琢(zuó)高(gāo)级的商(shāng)业空间，精准回应(yīng)人们对(duì)美好生活的向往(wǎng)和期待。

　　接下(xià)来从三个(gè)维度分享一下，银泰集团如何为城赋能，我们所做的几个点。

　　第一(yī)，以空间化(huà)构筑沉(chén)浸式体验新风尚，在银泰内部(bù)有一(yī)个定位，有银泰的地方就有繁荣的(de)商业生态圈，为此我们(men)打(dǎ)造了银泰(tài)中心系列产品，定位就是做城市的地标，只要一个项目到一(yī)个城市，一定要做成这个城市(shì)的地标。北京银泰中心，就是(shì)长安街沿线最高的楼，也是CBD标志性(xìng)的建筑。成(chéng)都的(de)银泰中心，在成都金融城的核(hé)心地段，在成都的(de)中轴线上也是一个封面作品，还有木一推的西安银泰中心，已经获得了2023年百(bǎi)亿高端TOD的城(chéng)市单元(yuán)。

　　在这个过程中，通过地(dì)标建筑，通过空间的打造，更多的是体验人和城市关(guān)系(xì)，人和商业，人和空间，我们通过挖掘生活中的触点，建立情感(gǎn)连接(jiē)，打造消费者信任的氛围。

　　去年我们建立了一个(gè)新的品牌(pái)InPark，这是我们(men)从来没(méi)有想过的，通过这(zhè)个产品，大家也在思考，市场的(de)消费一直有(yǒu)，就是你怎么定位准消费，怎么抓住消(xiāo)费者真实的想法(fǎ)，构建一个松驰，让他们放松下来的场地(dì)。

　　第二，以特色化的运营注入“有趣”的灵魂，一直在强(qiáng)调我们的(de)内容，我们一直在想大家怎么才能静的下来，我们想到最好的一个词，城市的栖息地，不管(guǎn)在什么样的空间打造什么场景，最终(zhōng)达到的目的是让消费者(zhě)愿(yuàn)意来，来到我这儿彻底(dǐ)放松下来，不(bù)是以(yǐ)消(xiāo)费为主要目的，让消费者静下(xià)来，愿意停留，先停留以后再消费。去年郑州的INPark开业当天，实际上那天的(de)客单价非常低，但是那天人山人海，后(hòu)来我(wǒ)们惊喜(xǐ)的发现(xiàn)，随着人(rén)流不断涌入，随着大家对这个(gè)空间认可以后(hòu)，客单价自然而然就(jiù)起来了。

　　还(hái)有新质生产力，交互空(kōng)间的打造、主题空间的打造，甚至电子互动的方式，进一步提(tí)升商业运营的新质生(shēng)产力。

　　银泰包(bāo)括王(wáng)府井(jǐng)的in88，引入了波司登的旗(qí)舰店，华为(wèi)的旗舰店，杭州湖滨的银泰in77基(jī)本是首店，成(chéng)都(dōu)的银泰城(chéng)，我们打造夜经济(jì)典型代表，7×24小时，，把消费者牢牢(láo)的留住。

　　最(zuì)后一个(gè)，以多元化打造开放包容的生态系统。对于(yú)商(shāng)业地产的运营(yíng)来讲也是要强调生态系统，银泰的大会员，通过内部的酒店，内部的写字楼，包括商业、内部打(dǎ)通以后，从三大场景服务到三(sān)大特(tè)权体验(yàn)，进(jìn)一步拓宽会员的服务半径，让会员有无感的消费新体验。

　　包括银泰的写字楼(lóu)，经过(guò)20多(duō)年的摸(mō)索，打造出一整套银泰的标准，通过无(wú)感的服务提升视听。

　　回头看，轻舟已过(guò)万重山，先强看，前路漫漫亦灿灿(càn)。

　　祝大家(jiā)中秋快乐，合家安康，谢谢！

　　新(xīn)浪声明：所有(yǒu)会议实录均为(wèi)现场速记整(zhěng)理，未经演讲者审阅，新浪网登(dēng)载此文(wén)出(chū)于(yú)传递更多信息之目的，并不意味着赞同(tóng)其观点或(huò)证(zhèng)实其描(miáo)述。

责任编(biān)辑：王翔

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化