存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？

“我们打算观望一下，再决(jué)定要不要提前还(hái)房贷。”房贷优惠(huì)政策几经调整，赵女士都没有享受到红利，于是开始攒钱提前还房贷。她坦(tǎn)言，提前还贷确实很(hěn)划算，如果不是房贷利率降不下来，其(qí)实也不(bù)想(xiǎng)这么折腾，目前计划观望下存量房贷利率下调政策(cè)是(shì)否会落地。

近日，市(shì)场上关于(yú)存量房贷利率下调的(de)传闻(wén)再起，引发广泛关注。此次传闻包含两个(gè)方(fāng)面的内容：一是存量按揭客户可以与银行重新协(xié)商房贷利率；二(èr)是可以将存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？现有按揭贷款直接转(zhuǎn)入其他银行，并重新签(qiān)订(dìng)按揭合同。

存量房贷利率调整(zhěng)，牵(qiān)一发而动(dòng)全身。若是不降，部分房(fáng)贷人受(shòu)房贷利差、收缩个人资产(chǎn)负债(zhài)表等因(yīn)素影响，通过提(tí)前(qián)存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？还贷、消费贷、经营(yíng)贷等方式置换房贷(dài)，从而对银行经营形成一定压力。若是下调，调全量还是(shì)调首(shǒu)套房(fáng)，是原行重新定价(jià)还是换行操作？不同情形之下，对银行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)各不相(xiāng)同，都需谨(jǐn)慎决策。

观望心(xīn)态下居民提前还贷意愿或降低

去年，下调存量房贷利率呼声高起，后终(zhōng)于迎来存量房贷政策调整。2023年(nián)8月，央行、国家(jiā)金融(róng)监督管理总局发布的《关(guān)于降低存量首套住房贷款利率有(yǒu)关事(shì)项(xiàng)的通(tōng)知》（以(yǐ)下(xià)简(jiǎn)称《通知(zhī)》）指出，按(àn)照市场化、法治化原则(zé)推动降低(dī)存量首(shǒu)套(tào)房贷利率，借款人可以通过申请新贷款置换存量(liàng)、变更存(cún)量利率的(de)方式减轻存量房贷压力。

至于存(cún)量首(shǒu)套(tào)房(fáng)利率如何调(diào)整，不仅要看所在城市的首套房(fáng)贷利率下(xià)限，还要看房贷发放的时间段，最低可降至贷款发放时所在城(chéng)市首套房(fáng)贷利率政策(cè)下限(xiàn)。

央行专(zhuān)栏《盘点(diǎn)央行的2023》披露的数据显示，超过23万亿元存量房贷利率完成(chéng)下调(diào)，调整后(hòu)加权平均(jūn)利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。对比来(lái)看，2023年新(xīn)发放个(gè)人(rén)住房贷款利率为4.1%，同比下降0.75个(gè)百分点，此时房贷(dài)利率差似乎并不大。

2024年5月17日，房(fáng)贷政策再(zài)出新(xīn)政。为适应我国房地产市场供求关(guān)系发生重大(dà)变(biàn)化(huà)的新形势，央行取消全国层面个(gè)人住房贷款(kuǎn)利率下限，绝(jué)大多数城市均(jūn)已取消当地(dì)首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主确定对(duì)客户的个人住房贷款利率(lǜ)。

有市场人士估(gū)计，政策落地后，大(dà)多数城市(shì)首(shǒu)套房贷利率可能下降0.4个百分点左右，二套房贷款利率可能下降0.6个百分点(diǎn)左右。截至(zhì)6月末，除(chú)北(běi)京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均(jūn)取消。《2024年第二季度中国货币政策执(zhí)行报告》数据显示，2024年6月，新发放个人住(zhù)房贷款加权(quán)平均利率为3.45%，同比下降0.66个(gè)百分(fēn)点。

新旧房贷利率(lǜ)的差距进一步拉大。整(zhěng)体上(shàng)看，3.45%与4.27%相差82BP。具体到个人，对于利率差距更为明显(xiǎn)。以2022年北京购买首套房的宋女士为例，发放贷款时执(zhí)行利率为LPR+55BP，并不在存量房贷政策调整范围内。2024年6月，北京出台房地产调整政策，首套房(fáng)贷款利率下限调整为LPR-45BP。新旧房贷差(chà)达到(dào)100BP。

存(cún)量房(fáng)贷(dài)利率下调无望，贷款人瞄准了提前还(hái)贷。“还清首付借款后(hòu)，我本来想着终(zhōng)于不用辛苦攒钱还债了，可以(yǐ)多安(ān)排些吃(chī)喝玩乐的活动补偿下(xià)自己。但(dàn)是，100个基点差距太大了，心里或多(duō)或少有些不平(píng)衡。”宋女士(shì)告诉(sù)记者，当看到消费贷利率不到(dào)3%时，再(zài)度坚定了提前还贷的想法。

利差之(zhī)下，也有人铤而走险，试图用经营贷置换房贷。近期，21世纪经济报道记者也接到了不少贷(dài)款中介的电话。对方开门见(jiàn)山地表示(shì)，“有置换房贷的打算吗(ma)？某(mǒu)银行的贷款利率可以做到2.55%，用来置换房贷非常划算，我们已经帮很多(duō)客户这么操作(zuò)了(le)。”

当被问到为何不能自己操作时(shí)，贷款中介坦言，“这是(shì)个人(rén)经营贷，我们会给你包装公司，还会给你提供过(guò)桥资金，提前还掉房贷。”实际上，无论是(shì)挪用消费贷(dài)还是经营贷置换房贷，都是违反政策的操作，存在风(fēng)险。

存量房贷利率下调传闻再起，贷款人似乎又看到了希望。据(jù)推(tuī)算，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算(suàn)，存量利率下调70BP估算，可降低借(jiè)款人月(yuè)供约400元(yuán)，节约(yuē)月供和总还款额(é)约5%；存量利率下调100BP估算(suàn)，可降低借款人月供约600元(yuán)，节约月供和总还款额约7%。

在瑞银大中华金融行业研究主(zhǔ)管颜湄之看来，“重新做转(zhuǎn)按揭或者降(jiàng)低存量按存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？揭，是有可能发生的。我们估算存量房贷利率约为4.1%，但是有一线城市最近新发(fā)放的房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的抱怨。同时，政(zhèng)府也(yě)希望能鼓励消费。因此，存量房贷利率还(hái)是有下调(diào)的可能(néng)性(xìng)。”

和赵女士一(yī)样，宋女士也准备再观望下，“如果真能下调，我就不想折腾提(tí)前还贷，毕竟不仅麻烦，还会影响生活质量。”今年7月央行发(fā)布《中国区域金融运行报告(gào)（2024）》，指出存量房贷利率(lǜ)下调对减少提前还贷、拉动(dòng)消费增(zēng)长起(qǐ)到显著作(zuò)用。中指研究院市场研究总监陈文静判断，综合来看，降(jiàng)低存量房(fáng)贷利率符(fú)合群众(zhòng)热切期盼，未来存量房贷利率仍(réng)存在下调空间和预期。

转按揭争议

存量(liàng)房贷下调(diào)不仅影响着(zhe)千家(jiā)万(wàn)户的老百姓，还关(guān)乎(hū)银行经营的稳定性。对于存量房(fáng)贷利(lì)率下(xià)调的市场传言，招(zhāo)商银行行长王良近日在(zài)业绩发布会上表示，“招行也只是在媒体上(shàng)看到(dào)信息，还没有接到宏观按揭管理部门(mén)、人民银行或者国家金融监督管理总局的(de)意见，也没有(yǒu)征求过银行(xíng)意见(jiàn)，这方面政策推出的话，对银行业的存量按揭利率带来一定负面(miàn)的影响。宏观管理部门会(huì)做好充分论证(zhèng)和研究，再推出(chū)这(zhè)样的政策。”

个人住房(fáng)贷款是银行(xíng)利润来源的重要(yào)业(yè)务之一，存量房贷利率调整如何落地(dì)需(xū)综合考虑。具(jù)体操作上(shàng)，是否重新(xīn)放开转按揭、转按揭(jiē)的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的(de)环境下是否自主下调房贷(dài)利率(lǜ)仍有不确定性，不同情形(xíng)下又将如何影响(xiǎng)银行(xíng)的经营(yíng)？中金银行团队评估(gū)测算(suàn)后表示，“虽然存量按揭利(lì)率的(de)可能调整对银行息差(chà)形成影响，国有大(dà)行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率(lǜ)调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，我们预(yù)计对于息差的总体影响是中性的。”

当前(qián)商业银行净息差压力较(jiào)大，后续或需要更多配套政策引导银行(xíng)下调存量房贷利(lì)率，如对应下调存(cún)款利率(lǜ)。颜(yán)湄之表示，“若存量房贷利率下调1%，而存款利率不(bù)降，估算会拖累内银(yín)净息差收窄0.11%，对利润造(zào)成10%以上的负面影响，预料银(yín)行亦会下(xià)调(diào)存款利率作(zuò)对冲(chōng)。”

另一个需要关注的点是，若允许转按揭（即(jí)，将现有按揭(jiē)贷款直接转入其他银行，并重新签订按(àn)揭合同），也许会进一步加剧银行间的内卷。颜湄之估(gū)计，若允许按(àn)揭贷款(kuǎn)人自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按(àn)揭利(lì)率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，对银行利(lì)润影响严重。她预(yù)计目前不会完全开放转换按揭，但若最终要市场化的话，相信会(huì)朝着此方向。

对于是否会转按揭，市场(chǎng)观点不一。在中指研究院(yuàn)市(shì)场研究总监陈文静看来，当前各地(dì)存量房贷利率执行情况不一，下调(diào)存量房贷(dài)利率(lǜ)的方式中，借款人与(yǔ)原商业银行内部置换或原商业银行(xíng)直接下调存量(liàng)房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之(zhī)间转按揭的方式，或(huò)造成更大市场(chǎng)竞争，对预期的稳定将形成扰(rǎo)动。

“实(shí)际上，即使不调整存量按揭利率(lǜ)，居民(mín)可能仍在通过提前(qián)还贷，或者是通过经营(yíng)消费贷(dài)置换等方式对银(yín)行息差形成压力。”中金银行团队认为，息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷(dài)需求的改善、对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述(shù)两方面因素，政策支持实(shí)体(tǐ)经济(jì)的(de)导向对于银行基(jī)本面而言也(yě)至关重要。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉建议，“尽可能(néng)一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成(chéng)按揭(jiē)仍旧(jiù)是低利率、普惠利(lì)率的观感和印象，进而阻(zǔ)止提(tí)前还贷，鼓(gǔ)励按揭买房。尽管(guǎn)此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还(hái)贷和不愿意贷款的形势。把贷款(kuǎn)增量做(zuò)起来，即便(biàn)利(lì)率低了，总利润也是不变的。再说，资金成本(běn)也下降了(le)。对商(shāng)品房销售(shòu)的影响，趋势上无法扭转，但斜率上可(kě)以(yǐ)缓解下滑。”

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