“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”

在全国多地通过修订建筑容积率计算办法提升建筑实际(jì)使用率的背景下，“得房率100%”的房(fáng)地产项(xiàng)目持续增多，特别(bié)是部分龙头房企，积极推进相关(guān)项目，以(yǐ)抢(qiǎng)占市场先机。

在西(xī)安、长(zhǎng)沙乃至(zhì)北京五环外(wài)区域(yù)，一批“零公摊”楼(lóu)盘正在密集入市。通过“赠送”阳台等半敞开空间的形式，部分项目实际得房率可以(yǐ)达到甚至超过100%。目前，广州、合肥、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺(chǐ)寸限(xiàn)制、支持空中绿化面积(jī)不计入容积率等方式，侧面提升项目得房率(lǜ)。9月4日，湖(hú)南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计(jì)价(jià)销(xiāo)售。

“卷公摊”的根本目(mù)的仍(réng)是竞品质和(hé)“卷销售”，在满足购房(fáng)者需(xū)求的同时令(lìng)项目更具比较优势。目(mù)前保利、华润、龙湖及中(zhōng)铁建等房企(qǐ)在“100%得房(fáng)率”的赛道中参与度较高。

多城政策引导“零公摊”

“得房率超100%”项目积极入市

在部(bù)分二三线(xiàn)城(chéng)市，一(yī)批(pī)标榜“零公摊”“得房率超100%”项目正高调(diào)入市。

今年8月，长沙本地国企慧城(chéng)置业旗下云起·虔来项目，便以“长沙首个(gè)负公摊产(chǎn)品”的标签亮相。项目信息(xī)显示，该楼盘面积介于128平方米至168平方(fāng)米之间，全屋通过飘(piāo)窗、阳台和电梯厅“计半”纳入(rù)计容面积的形式(shì)，实现了103%-107.9%的实际使用率。

在西(xī)安，一批超高得房(fáng)率的新盘已呈井喷态势(shì)，比如保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境等项(xiàng)目的得房(fáng)率(lǜ)均突破了100%。以(yǐ)今年年初取证入市的华润明德润(rùn)府为(wèi)例，该(gāi)项目标(biāo)榜“大明宫板块唯一的第四代(dài)洋房社区”，主流户型产品面积为128平方(fāng)米至170平方米，对外(wài)公示(shì)销售均价约22260元/平方米。该楼盘置业顾问就此(cǐ)向本刊(kān)表示：“通过‘赠送’阳台、露台等部分面积，我们项目的实际得房率确(què)实可达100%，项目实际成交单价为21000元左右。“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王””

让“零公(gōng)摊(tān)”得(dé)以流(liú)行的，是越来越多(duō)的城市(shì)开始松(sōng)绑建筑设计规则。去年年底(dǐ)以来，广州、合肥、长沙、佛(fú)山、肇庆等多地城市出台(tái)明确新规，通过放松阳台尺寸限制(zhì)、鼓励(lì)露(lù)台等半开放式设计、支持空(kōng)中绿化面积不计(jì)入容积率等方式，侧面助推开发商提(tí)升项目(mù)得房率。

本刊了解(jiě)到，这类“计容面积新规”在浙江区域(yù)尤为普及。今年5月，绍(shào)兴(xīng)、温州、金华(huá)、湖(hú)州等城市(shì)的部分新推地(dì)块中均注明：空中花园绿化阳台、开放式风(fēng)雨连廊(láng)等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。

在一线城市中，广州(zhōu)已在去年11月发布《广州市建筑工程容积率计算办法》，放宽(kuān)了半(bàn)开敞空间的“不计容”比例。今年8月28日，广州挂牌的天河南方面粉厂地块开始成为新规试点，按照出让规划，该项目半开敞空间的(de)“半计容”比例可由原本的15%提高至20%，同(tóng)时(shí)允许其阳台面(miàn)积扩大(dà)至30%、按一半水平投影面积计算容(róng)积率建(jiàn)筑面(miàn)积。

从上述城市出台的新规来看，政策层面(miàn)并(bìng)未直接取消公摊，而是通过允许开(kāi)发商“赠送”半开敞空间面积等形式“抵(dǐ)消”公摊。此前国内高层住宅公(gōng)摊比例通(tōng)常为20%至25%左右，对应得房率为75%至80%。理论上，房企只要利用新规合理设计，得(dé)房率可以达到甚至(zhì)超过100%。

更(gèng)进一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直(zhí)接支持按套内面积计价销售。据湘潭市政府发(fā)布的《湘(xiāng)潭市促进(jìn)房地产市场高质量发展的(de)若干措施》，对一次性团购10套(tào)及以上新建商品住(zhù)房的，团购价格不纳入(rù)城市商(shāng)品房(fáng)价格监测范围；同(tóng)时支持房企实行按住房套内(nèi)面积（不含公摊面积）计价宣传销(xiāo)售，进一步优化住宅销售方式。

“卷公摊”实为“竞(jìng)销售”

头部(bù)品牌房企(qǐ)保持较高参与度(dù)

越来越多的项目“卷公(gōng)摊”背后，开发商面临“竞品质”、加速新房销售去化的(de)需求，而超高得房率(lǜ)是(shì)一大卖点。广东省城(chéng)乡(xiāng)规划院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉近期正在贵阳(yáng)等地调(diào)研，其向本刊介绍：“现在包括很多二三线城市在主推‘第四代住宅’的概念，附带大(dà)阳台(tái)、大露台、大入户花(huā)园(yuán)，并且这些配套(tào)都是‘半(bàn)赠送’面积。”

在李宇嘉(jiā)看(kàn)来，开发商(shāng)“卷(juǎn)公摊(tān)”是基于(yú)提高得(dé)房率(lǜ)、提振产品对购房(fáng)者的吸引力而产生的结果。据介绍，目前市场对于商品房总价和单价都很敏感，在各地放宽建筑设(shè)计标准的背(bèi)景(jǐng)下，提高得房(fáng)率能变相实现“降房(fáng)价”的效果(guǒ)，既控制(zhì)了总价，也能顺应居(jū)民的住房新期待。

“对于通(tōng)过赠(zèng)送面(miàn)积来提升得房率的操作，业内曾经习惯(guàn)把这叫做‘偷面积’，比(bǐ)如飘窗往(wǎng)外再多铺一点儿，露台和阳(yáng)台面积扩张(zhāng)一点，如果是两层复式(shì)的楼(lóu)盘就把挑空面积做(zuò)多一点等(děng)等，进(jìn)而增加实际的使用“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”面积。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，“现在部分城市的设(shè)计规范(fàn)要求和调控政策(cè)有所放开，比如增(zēng)加半开放空间的面积比例(lì)，同(tóng)时这些设计不计入(rù)或者‘半计入’建筑面(miàn)积。如此一来房子实用面积增加，呈现为‘零公摊’甚至得(dé)房率超过100%的结果(guǒ)。”

不(bù)过，在张(zhāng)宏伟看来，“零公摊”并不一定等(děng)同“变相降价”。“得房率较高的房子，价格往往比常规楼盘略微高一点(diǎn)。毕竟(jìng)飘窗、露台等面积外扩(kuò)，意味着开发(fā)商投入的(de)成本也会增(zēng)加。不过，即使价格稍贵，这类房子性价比也高。”

在张宏伟看来，开发商致力于提(tí)升得房率，无非(fēi)出于两种原因，一是与(yǔ)其(qí)他竞品相比，这种(zhǒng)房子更好卖；二是为了(le)提升住宅的性价(jià)比，使项目更(gèng)具定价优势。

在更大程度(dù)上，“零公(gōng)摊”是“第四代住宅”的特(tè)征之一。在我国近四(sì)十年的商品房发展历史中，业内认为(wèi)每隔(gé)十年就诞生(shēng)一代概念的住宅产品，如“第一代住宅”指体制单位分(fēn)配住房，“第二代住宅”引入物业管理(lǐ)，“第三(sān)代住宅”具(jù)备更完善的配套设施(shī)，到目前(qián)的“第(dì)四代住宅”，则旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。2021年住建部正式发布《城(chéng)市森林(lín)花园住宅(zhái)设计(jì)标准(zhǔn)》已将第四代住宅的概念正式(shì)落地，简言之(zhī)，“第四(sì)代住宅”具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超(chāo)过100%”的(de)特色。

本刊了解到，在(zài)“得房率(lǜ)超过100%”的(de)赛(sài)道中，目前以(yǐ)保利发(fā)展(zhǎn)、华润置地、龙湖集团和(hé)中铁建为代表的头部品牌房企落地项目(mù)较多，这批房企正通过“竞品质”抢占“第四代住宅(zhái)”的市场份额。

北京顺义涌现超高得房率新盘

保利项目成得房率“卷王(wáng)”

区别(bié)于部分二(èr)三线城市“普及零公摊”，以北京(jīng)为代表的一线城市(shì)，正在外围区域涌现高得房率的新(xīn)盘，其中顺义板块尤为突出，譬如首开璞提润府项目、建发观云等项目都曾以(yǐ)“超高得房率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和(hé)煦、颐(yí)璟和煦项目，更因“100%实际得房率”被市场人士称为(wèi)北京“卷王”。

本刊了解到，尽管北京尚未明确出炉政(zhèng)策鼓励开发商(shāng)“零公摊”，但在(zài)顺义、房山(shān)等非核心区域，在符合报建报规要求前提下(xià)，通过“赠送(sòng)面积”提(tí)高得房率的形式具备可行空间。

今年4月，北京市规(guī)划和自然资源委员会官网发布《关于北(běi)京市顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用(yòng)地项目(mù)规划建(jiàn)筑方案公示期间采信情况的(de)公告》，其中首条公众反馈意(yì)见(jiàn)便是(shì)投诉该用地项目“偷面积，2个设备(bèi)平(píng)台，1个防火挑(tiāo)檐(yán)。交房(fáng)全包进去，得房率100%以上，严重(zhòng)影响市场”。

这宗遭遇投诉的顺义(yì)区空港(gǎng)六期用地项目，正是7月份首期开盘的保利建工星宸和煦。不(bù)过，据公告披露的星宸和煦项目建(jiàn)设单(dān)位及设计(jì)单位的意见——该设计符合国家各项法律法规。后期照图施工，依法验收；另(lìng)据北京市规(guī)划和自然(rán)资源委员会顺义分局意见——根据建(jiàn)设单位提供材料，经研究，建设(shè)单位意见属实，予以采信。

保利建工·星宸和煦项(xiàng)目置业顾问就此向本刊(kān)表示：“这个项目的名义得房(fáng)率其实在85%左右，媒(méi)体(tǐ)口径宣传的‘100%得房率’是把赠送(sòng)的防火挑檐面积计算了进去。按照不(bù)同的(de)户型，我们项目的赠送面积在十五平方米至十八平方(fāng)米左右(yòu)。在顺义，很多楼盘现在的得房率都挺高。”

本(běn)刊查询北京市住建委官网(wǎng)了解到，主打“高得房率”的背(bèi)后，上述星宸和煦、颐璟和煦项目去化并不顺畅。其中，保利建工·星宸和煦（备案名“悦煦雅苑”）于今年7月4日取得(dé)预售(shòu)许可(kě)证，推出9栋楼(lóu)共270套房源，住宅(zhái)面(miàn)积3.37万平方米(mǐ)。截至9月(yuè)5日，项目签约35套，签约面积4245平方米。以此测算，该项目(mù)目前网(wǎng)签率仅为(wèi)一成。

张宏伟就此表示，目前不同城市对(duì)建筑规范的管控和(hé)调整力(lì)度有差异，这取决于(yú)各个城市的市场状态(tài)。高能级(jí)城市(shì)在(zài)建筑规范上执行(xíng)严格，二(èr)三四线城市操作空(kōng)间很大。就北京区(qū)域而言，五环以外区域的项(xiàng)目面临去(qù)库存压力，顺(shùn)义(yì)等区域允许“送(sòng)面积”等操作去提升得房率(lǜ)，也(yě)是执行尺度上的一种灵活调整。

在其看来：“8月份楼市整体成交情况有所回落，现在步入九月，为了避(bì)免‘金九银十’变成‘铜九铁十(shí)’，类似提升得房率等购房(fáng)刺激性政策有必(bì)要陆续出台。”

（文章(zhāng)来源(yuán)：证券市(shì)场周刊）

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