潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区(qū)

2006年的夏天，太原(yuán)国贸大酒(jiǔ)店三(sān)层宴会厅，举办了一场特殊的“宴请”。这个煤炭大省最高档(dàng)的酒店(diàn)，聚集了(le)二(èr)百多(duō)位嘉宾，他们几乎都是当时(shí)中(zhōng)国最有钱的一群人：

煤老板。

活动(dòng)盛大奢华，主办方给(gěi)煤老板准备了最重(zhòng)磅(bàng)的礼物：

奥运前(qián)北京CBD商业地产(chǎn)最后机会——朝外(wài)SOHO。

主办方是SOHO中国董(dǒng)事长(zhǎng)潘石屹。经历了一场家庭风波后，他带着营销团队从北京赶来(lái)，第一次在异(yì)地(dì)举办开(kāi)盘活(huó)动。

之所以在山西搞(gǎo)开(kāi)盘，是因为在此之(zhī)前，朝外SOHO旁的SOHO尚(shàng)都项目开盘，8天签约了5个亿(yì)。而山西的煤(méi)老板，是购(gòu)房的主力军。

在国贸大酒店的开(kāi)盘结(jié)束后(hòu)，这些煤老板们——潘总的仰慕者，带(dài)着和潘总的合(hé)影(yǐng)，和(hé)一份购房(fáng)协(xié)议(yì)，满意地回到自己灰尘(chén)漫天的矿山。后来，朝(cháo)外SOHO的(de)山西客户的比例高达40%。

那几年绝对(duì)是老潘的高光时刻。SOHO中国的业绩节节(jié)攀升，而(ér)除了知名地产企业家的身份，他还跨界文(wén)化、时事、影视，在公共领域极为活跃，被称为(wèi)：

中(zhōng)国的特朗普。

后来(lái)，潘总(zǒng)就养成了定期(qī)去山西的习惯，他对客户几(jǐ)乎有求必应，甚至亲(qīn)自下过矿井。

2010年，SOHO中国实现销售额(é)238亿，达到规模之巅(diān)。潘总的夫人张欣喊出一个目标：

销售千亿、超越万科。

前几(jǐ)天，SOHO中国发布了半年报。这家(jiā)曾号称要超越万科的公司(sī)，营收规模不到8亿，亏损了(le)一个小目标(biāo)。公司市值只有30多亿，缩水了87%。

潘(pān)总夫妇身(shēn)家从17年前最高峰时的270亿缩水到(dào)现在的185亿元，位居中国第(dì)290位。

尽管如此，潘总竟然还是很多中国地产商最羡慕的人(rén)，没有之一。

2009年6月(yuè)30日，北京广渠路15号地迎来现场拍卖。

当时还名不见经传的央(yāng)企方兴地产(chǎn)力压SOHO中国、保利等(潘石屹的含金量还在上升děng)房企，以“黑马”之姿，拿下这宗楼面价14500元每平米(mǐ)的地王。

方兴代表高举号码(mǎ)牌的照片，广为流传。照片中，潘总(zǒng)夫妇就坐在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的网络大V潘总撰(zhuàn)文称：

北京土地市(shì)场(chǎng)的泡沫，的确已经出现了。

潘总(zǒng)生性谨慎，这帮助他(tā)从海(hǎi)南楼(lóu)市泡沫的(de)死人堆(duī)里(lǐ)爬出来。但(dàn)这次，他(tā)的确看错了。方兴后来(lái)在广渠门地块打造(zào)了第一个金(jīn)茂府，这个豪宅后来(lái)二手房价(jià)超过：

10万元一平米。

SOHO达到(dào)规模之巅的那年，山西省(shěng)启动了煤炭资源重(zhòng)组整合。民营(yíng)小煤矿开始被关停，煤(méi)老板开始沉寂(jì)。

没过多久，北京又出(chū)台了住宅“限购令”，非(fēi)京籍客户的购房门槛，开始越来越高。

但对潘总影响更大的(de)，是(shì)那一年北京出台的禁止写字楼、酒店物业散售令(lìng)。这(zhè)意味着，SOHO的(de)散售模(mó)式，在北(běi)京走(zǒu)不通(tōng)了。

2010年初，北京CBD的中服地块(kuài)启(qǐ)动招标。潘(pān)总(zǒng)突然公开质(zhì)疑竞买(mǎi)条件里，对投(tóu)标主体的苛刻要求，认为是：

内定。

后来，中服地块(kuài)经拆分后重新出让。SOHO参与(yǔ)了其中三宗地块的竞买。潘(pān)总的报价不低，并自称(chēng)聘请了世界级规划设计(jì)团队，但最终：

颗粒无收。

潘总的散售模(mó)式，为SOHO日后的糟糕物业管理埋下了种子。SOHO在买家、租(zū)户和政(zhèng)府心中的形(xíng)象，后来(lái)日渐被削弱(ruò)。

2011年，SOHO中国的销售额(é)降到109亿(yì)，营收更是降了近七成。迟迟拿不到好地块，潘总(zǒng)在2012年开始提出放弃散售模式(shì)，转战自持(chí)。

这个选择，让他(tā)错过了房地产的(de)最后一波红利。转(zhuǎn)型运营商后，业绩快速(sù)滑落。潘总(zǒng)也逐渐(jiàn)从舞台中(zhōng)央淡出。

2014年开始，潘总开启卖卖卖的模式。五年时间，先后卖掉了上海海伦广场、静安广场、凌(líng)空、世纪广场、虹口SOHO等。

就连北(běi)京物业的地下(xià)停(tíng)车场(chǎng)，他都打包卖给了广州的慧泊停车场(chǎng)。

卖掉了300多亿资产后，潘总将投资(zī)都转向了海外。国内(nèi)只剩下北京、上海核心地段的七八个(gè)商业。潘(pān)总(zǒng)说，这些最(zuì)核心的资产，不会再卖了。

2019年10月30日，SOHO中国的股价忽(hū)然盘中暴涨(zhǎng)。当天传言说，黑(hēi)石计划收购SOHO中(zhōng)国(guó)的资产。

传言发酵了(le)一年半后，黑(hēi)石发出全面收购邀约，拟取得SOHO中(zhōng)国的控制权。收购(gòu)后，潘总夫妇的持股比例降至9%，成(chéng)为：

小股东。

虽然嘴上一再说不会再卖(mài)资产。但潘(pān)总的身体一(yī)直(zhí)很诚实。在他看来，一个如同当(dāng)年海南般逃顶的机会，似乎(hū)再次出(chū)现了。

但一个(gè)多月(yuè)后，市场监管(guǎn)总局根据《中国反垄断法》，对这个收购启动了立案审查。黑石不(bù)得不终止收购。

在黑石收购之前(qián)，潘总还(hái)推动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退。但同样因为各种原因，未能达成。

这两次操作(zuò)的反转，让很多人(rén)疑(yí)问重重(zhòng)。老潘是遇上事了？

此时的潘总的确(què)低(dī)调了。他很少发微博(bó)，也不怎么对公司的事发表评论。他不再是那个怼天怼地(dì)怼空气(qì)的中国特(tè)朗普了。

接着疫情爆发。SOHO旗下的七八(bā)个商业(yè)地产项目，出租率和租金收入均不理想。疫情过去(qù)后，京、沪商业地产还是继续(xù)低(dī)迷，靠收租为生的SOHO中国业(yè)绩，每况愈下。

今年上半年(nián)，SOHO中国旗下物业的出租率只有76%。其中(zhōng)望京(jīng)SOHO的出(chū)租率为57%，平均租金(jīn)降到了每月每平米4块(kuài)钱。

曾创下“开盘6天劲销9亿”的朝外(wài)SOHO，空置率更(gèng)达到(dào)了46%。8月，朝(cháo)外(wài)SOHO一套特价房源的租金，降到了每月每(měi)平(píng)米：

1.73块(kuài)。

这可能是北京写字(zì)楼市场的地(dì)板价(jià)了。

曾经(jīng)热闹的银河(hé)SOHO商场，也一片(piàn)冷清。最多的(de)店面是房产中介(jiè)，和辅导班。

但SOHO官(guān)方的租售平台上，银河SOHO的租金还是不低——商铺租金报价(jià)4块左右，写(xiě)字楼报价6块(kuài)左右。但(dàn)后(hòu)面都还有备注标签：

免租期可(kě)议。

银河SOHO的中介(jiè)跟我说，SOHO重(zhòng)注面子，合(hé)同价一定要大，但免租期最(zuì)高能给到4个月(yuè)，折下(xià)来商铺能降到2块多，写字楼能(néng)降到(dào)4块。

中介(jiè)说(shuō)，自己(jǐ)来了快6年了，看着它的租金从10块降到8块，降到去(qù)年的4块(kuài)。到了(le)今年(nián)，连3块5的房源都有了(le)：

写字楼中介(jiè)，快干不下去了(le)。

这(zhè)并非SOHO一家如此。中(zhōng)国四大(dà)一线(xiàn)城(chéng)市写字(zì)楼的空置率，今年上半年已经攀升至(zhì)20%了(le)，租金水平一降再降。

当年在丽泽SOHO的(de)首批客户(hù)签约仪式上(shàng)，潘总(zǒng)曾(céng)吐槽，自己纽约写字楼租金回报率都是5%、6%：

中国写字楼的租金回(huí)报率(lǜ)，我都不好意思(sī)说。

2020年1月中旬，潘总在飞往美国的前一天，找(zhǎo)到优客工场创始人。

潘总也没有什么(me)客套话，上来就说，我把3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘总用了五六年时间孵化的共享办公品牌，是他淡出地产圈后(hòu)的主要心(xīn)血。但优客工场老板彼时(shí)还在忙自己的(de)事(shì)，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀。

万万没(méi)有想到，潘总竟(jìng)然说：

没事，我把3Q空间送给你(nǐ)。

这位精明的商人，已经不算账了。

潘总(zǒng)在国内的最后一次公开露面，是(shì)2020年1月8日。

他为老(lǎo)家甘肃天水石咀村捐建的养正幼儿园(yuán)举行(xíng)了竣工(gōng)典礼。“养正”二字取自潘石屹(yì)幼年就读的潘(pān)集寨学校前身(shēn)——养正学堂。

养正学堂，是潘石屹爷爷(yé)的(de)爷爷创办的。潘石屹的爷爷潘尔燊，是首批(pī)养正学堂(táng)的学员，后来考到了北京高等警官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山西(xī)省率领三个团掩护全军撤(chè)退，与日寇战至只剩七人(rén)。

潘石屹是六十年代出生的，没见过五十年代就因病(bìng)去(qù)世的爷(yé)爷。在潘集寨学校，上(shàng)小学三(sān)年级时，他向好朋友炫(xuàn)耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过大山外面(miàn)很多城市。

这位(wèi)好朋友把这话告诉了老师，老师开(kāi)了全班(bān)批斗会。一连开好几(jǐ)天，女同学往(wǎng)潘石屹脸上吐口水，男同学擦鼻涕。

小潘就在小河边上把脸洗干净(jìng)回家。后来(lái)，潘总将这(zhè)个故事(shì)写进了自传。开篇第一(yī)句说：

人的价值观是从小就建立的。

在这本《我的价(jià)值观》一书里，潘总还在书(shū)中说，经商最长久的东西就是(shì)诚实：

不做(zuò)一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我们最基本的(de)原则。

虽然在2021年(nián)末，因少缴土地增值税和(hé)企(qǐ)业所得税(shuì)1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追缴税款、加收滞纳金并处(chù)2.5倍罚款共计7.09亿(yì)元。

2023年，SOHO中国在发布(bù)财报时说(shuō)，公司尚有19.86亿元的土地增值税和(hé)相关滞纳金(jīn)未偿付。

过去两年，潘总辞去SOHO中国董事会主席、提名委员会(huì)主席以(yǐ)及ESG委(wěi)员会主席职务，并卸任(rèn)多家(jiā)公司(sī)要职。张欣也辞(cí)去了CEO。

他俩(liǎ)一直在纽约生(shēng)活，这(zhè)几年都没有回国。在(zài)张欣最近更新的动态(tài)里，潘(pān)总(zǒng)除了偶尔(ěr)参加参加活动，然(rán)后：

不是忙着在这片海(hǎi)边度假，就是去另一片海边度(dù)假。

SOHO中国显然还有一些麻烦(fán)。潘总口口(kǒu)声声(shēng)不会卖的核心资产，价格已经(jīng)不重要了，没(méi)有买家才是最大的困难。随着(zhe)资本市场和楼市的下行，只能眼睁(zhēng)睁地看(kàn)着财(cái)富如巧克(kè)力(lì)般(bān)融化(huà)。

但这些也(yě)不重要了。对比看看，恒大许老板进(jìn)了格子间(jiān)，王健(jiàn)林卖掉了万(wàn)达总部，杨国强如今因为债务问题，深陷抑郁症。

就连SOHO当年要超越的万科，今年上半年，也亏损了近百亿：

这些年，但凡有点上(shàng)进心的，都负债累累。

珍爱(ài)包叔，顺(shùn)手“在看”潘石屹的含金量还在上升>

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