存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标题：存量房贷利率会继续下调(diào)吗？

　　来源：财联社(shè)

　　上周五地产股持续(xù)冲(chōng)高，包括金地(dì)集团、天地源等(děng)多支地产股涨(zhǎng)停(tíng)，此外(wài)，万科、保利、招商(shāng)蛇口等地(dì)产股(gǔ)票也出现明显异(yì)动(dòng)。

　　对于(yú)地产股集体异动，分析人士(shì)认为，或与存(cún)量房贷(dài)利率调整的市场预期有关。

　　事实上，随着首套(tào)房、二套房房贷款利率持续走低，部分(fēn)城市房贷利率已进入“2时代”，而存量房贷利率却(què)仍(réng)处在4%以上。由(yóu)于新发放(fàng)房贷利率与(yǔ)存(cún)量房贷利率之间差距逐步拉大，“提前还(hái)贷”成为引人关注的一个市场现象(xiàng)，调整存量房贷利率的关注度也逐渐走高。

　　“存量(liàng)房贷利(lì)率下调去(qù)年已有。房(fáng)地产市场供求(qiú)关系发生重大变化背景下，通过(guò)降低存量(liàng)房房贷(dài)利(lì)率，优化商(shāng)业性个人住房贷款利率，不仅可(kě)以有序调整(zhěng)优化银行资产负债，规范住房信贷市场秩序，还可进一步减轻已购(gòu)群体经(jīng)济负担，并(bìng)有助于释放其消费潜力，促进经济内循环。”58安居(jū)客研究院院长张(zhāng)波告诉(sù)记者。

　　调整预(yù)期走强

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认(rèn)为，“新一轮存量房贷利率下调的窗口已经打开。”

　　在其看来，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率(lǜ)降(jiàng)幅更大。据(jù)融360数字科技研究院监测数据，2024年7月，银行整(zhěng)存整取存款3个月期平均利率为1.481%，6个月(yuè)期平均利率为1.689%，1年期平均利(lì)率为(wèi)1.817%，2年期平均利率为1.94%，3年(nián)期平均利率为2.339%，5年期平均(jūn)利率为2.295%。

　　“利率调整极大降低了(le)银行资(zī)金端成本，而且中长期调整幅度(dù)更大。另外，央行公开(kāi)市场操作利率也在下调，商业(yè)银行资金端成本快速下降，为再次下调房贷利率打开了窗口。”李宇嘉称。

　　事(shì)实上，去年存量房贷利率已进行过(guò)调降(jiàng)，并惠及众多购房者(zhě)。

　　据中国人民银行、国家金融监督管理总局于2023年(nián)8月31日(rì)发布(bù)的关于降低存量首(shǒu)套住房贷款(kuǎn)利率有关事项的通知，其(qí)中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个(gè)人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机(jī)构新发放贷款置换存(cún)量首套住房(fáng)商业(yè)性个人住房贷款(kuǎn)。

　　截至当年11月(yuè)6日，中国(guó)人民银行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利(lì)率下调，平(píng)均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人(rén)利息(xī)支出(chū)1600亿—1700亿元，户均每年减少(shǎo)3200元。

　　而今年以(yǐ)来，随着(zhe)各地陆(lù)续取消房贷利率下限以及央行两度降息，新发放房贷利率降至(zhì)历史(shǐ)低点。

　　中原地(dì)产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房(fáng)平均利率已跌至(zhì)3.25%左(zuǒ)右，二套房贷款平均利率为(wèi)3.6%；一线(xiàn)城市中(zhōng)，目(mù)前5年期以上首套房贷利率最(zuì)高的北京、上海是(shì)3.4%，广州低至(zhì)2.9%，而二线城市(shì)普遍为3.1%，南京低至2.95%。

　　随着新发放房贷利率和(hé)存量房贷利率的差距逐步拉大，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来提前还贷(dài)现象成为市场关注的一个热点。

　　张(zhāng)波表示(shì)，一旦降低存量(liàng)房贷(dài)利率，贷款人提前还款的意愿度(dù)就有可能大大降低，这也将有效压制违规使用经营(yíng)贷、消费贷来置换存量住房贷款的行为，净化房贷市(shì)场。

　　“去年(nián)存量房(fáng)贷利率调整是针对首套房房贷，如果市场传闻属实，本次(cì)调整是否会惠及(jí)二套房房贷，值得关注。”张波认为，随(suí)着近两年房(fáng)价不断回落，作为抵押物的房产其本身价值也大存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动打折扣，而(ér)银行对于贷款(kuǎn)人是否能稳定偿本付息，表现出更高的关注(zhù)度。

　　多地优化“商转公”政策

　　“近期不(bù)少城市展开的‘商转公’成为一个热门话题，说明当前(qián)存量(liàng)房贷利率下降，其调整有着较广阔的市场基础。”上海易居房地产研究院副院长严跃进(jìn)称。

　　据中原地产统计(jì)，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金贷款）政策，但一线城市中只(zhǐ)有深圳开办“商转公”业务(wù)。

　　分(fēn)析人士表(biǎo)示(shì)，当(dāng)前，全国五年以(yǐ)上首套住房(fáng)公积金(jīn)贷款利率为(wèi)2.85%，低于商贷(dài)平均利率。“商转公”后，此前利(lì)率较高的存(cún)量(liàng)房贷便能够转为(wèi)利率较低的公积金贷款，可节省家庭利息开支。

　　“多(duō)地开展房(fáng)贷商转(zhuǎn)公业务的背景之一是(shì)，存量房贷利率(lǜ)与新增(zēng)房贷利率之间的(de)利(lì)差扩大(dà)。除深(shēn)圳，开展商转公(gōng)业务的城市，体量基(jī)本较小，北上广等大城(chéng)市未来是否会跟进落实，还有待观察。”中原(yuán)地产首席分析师张大伟称。

　　严跃进认为，近(jìn)期优化商贷转(zhuǎn)公积金贷款的城市中(zhōng)，一些公积金额度比较高的城市主动性较强，但是其(qí)他城市的主动(dòng)性较弱。

　　个贷数据(jù)变化方面，8月(yuè)30日，央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报(bào)告显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元(yuán)，同比(bǐ)下降2.1%。2024年二季度末(mò)，人民币房地产贷(dài)款余额53.1万亿元，同(tóng)比下降1%，增速比(bǐ)上年末高0.04个(gè)百分点；上半年增加1976亿元(yuán)，同比多增427亿元。

　　降(jiàng)存量房贷利(lì)率影响几何？

　　如果存量房(fáng)贷利率(lǜ)继续下调(diào)，会来带(dài)哪些影响(xiǎng)？

　　对(duì)此(cǐ)，张(zhāng)波向记者(zhě)表示，由于存量房贷利率涉及到的是已购房群体，因此对于房地产市场(chǎng)的(de)交(jiāo)易并不会产生直接影响，但可能会对即将入市的(de)购房群本对(duì)市场后期(qī)的信心起到(dào)一定提(tí)升作用，进(jìn)而有利于释放市场(chǎng)购买力。

　　“存(cún)量房贷利率下调，可以缓(huǎn)解提前还贷现象。”李宇嘉表示，尽管调整存(cún)量房贷利(lì)率可能会对银(yín)行利润产生一定影响，但如果能减缓提(tí)前还贷及贷款意愿下降的形势，同时能够提(tí)升贷款增量，那么即便存量房(fáng)贷利率低了，银行总体利润仍可能稳中有增。

　　对于已购房群(qún)体来说，多位分析师认为，调(diào)整存量(liàng)房贷利(lì)率对(duì)于其再次入市或具有提升效应：由于减(jiǎn)轻了月供压力，不排除部分购(gòu)房者会考虑为父(fù)母、子女新购房产，或者(zhě)产(chǎn)生旅居、养老等(děng)多(duō)样化的房产购置需求，从(cóng)而形成再次改善需(xū)求，但这类需求占比预计不高，并且会呈现出多样化(huà)的特点(diǎn)。

　　“降(jiàng)低存量房(fáng)贷利率，能(néng)够切实减少(shǎo)相当一部分购房(fáng)者利息支出。当房(fáng)贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配收入用于日(rì)常消费、教育、医疗、娱乐等其他方面，并(bìng)有可能增加在非住房领域的消(xiāo)费支出存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动(chū)，如购买汽车、家电、家(jiā)具等(děng)耐用(yòng)消费品，以及增加在旅游、餐饮、娱乐等服务(wù)行业的消费。这将促进相关产业的繁荣和(hé)发展，形成良(liáng)性循环，推动经济持续增(zēng)长，从而提(tí)升民众生(shēng)活品质。”张波称。

责任编(biān)辑：张倩

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