4月29日，沪指
收涨0.79%站上3100点，创年内新高，而房地产板块迎来暌违(wéi)已久的集(jí)体暴涨，万科A时隔500余天再(zài)度(dù)涨停；中证(zhèng)800地产指数收涨6.34%，日线录得三连阳，近3日累计涨幅达12.77%，多只(zhǐ)地产ETF场(chǎng)内价(jià)格也飙升。

事实上，在走势不振多个季度后，公募基金对房地产(chǎn)板块的偏好也已逐渐降(jiàng)低。据(jù)统计(jì)，2024年第一季度地产股(gǔ)的持仓(cāng)总市值(zhí)为(wèi)256.70亿元，环(huán)比增速为-20.95%，多只房地(dì)产龙头的公募持股比例也连年下降。有(yǒu)基(jī)金经理认(rèn)为，当前部(bù)分优质房(fáng)企市值(zhí)隐(yǐn)含的 预期过于悲观，优质房企自身α价值仍有保障(zhàng)，尤其前期减值 比较
充(chōng)分(fēn)的公司及(jí)历史包袱较轻且近几(jǐ)年扩张较 快的公(gōng)司，当前的低估值(zhí)提(tí)供了较好左侧布局价值和安(ān)全边(biān)际。

地产股票债券“比翼齐飞”

个股方面(miàn)，4月29日中证(zhèng)800地产指数12只成份股(gǔ)涨(zhǎng)超5%。万科A巨量大单封(fēng)死涨停板，时隔(gé)516天涨停，新(xīn)城(chéng)控股午后炸板后再回封，大悦城、绿地控股收涨超(chāo)9%，金融街、滨(bīn)江集团收涨超8%。

债市方面(miàn)，地产(chǎn)债涨幅居前，万科多只债券上涨，“22万科04”涨超7%，“22万科06”涨近7%。

房地产板块近期(qī)缘何大涨(zhǎng)？中航基金认(rèn)为可能(néng)有几个方面的(de)原因：

第一(yī)，各地新一轮优化楼市政策加码。深圳、成都、南京等主(zhǔ)要一(yī)二线城市(shì)出台了多项房地产新(xīn)政。优化政策主要包(bāo)括房地产(chǎn)“以旧换新”举措、全面放开限购、取消摇号选(xuǎn)房等。市场预期更多 一二线城市将在近(jìn)期发布更多相关措施，提振了相关(guān)板块
的市(shì)场信心。

第(dì)二，外资对中(zhōng)国房地产板(bǎn)块态度转(zhuǎn)为看(kàn)多，香(xiāng)港市场房地产板块因(yīn)此涨幅(fú)更大。曾在(zài)2021年1月下调恒大评(píng)级至卖出的瑞银地产首席林(lín)镇鸿已转向看多中国房地产商，林(lín)镇(zhèn)鸿指出，在政府政策发力(lì)、中国杠杆低(dī)于美日当(dāng)年情景、供给减少供需可能在明年(nián)反转(zhuǎn)等因素的支撑下，2025年中国地产供需将回到历史平均水(shuǐ)平，在21个主要城(chéng)市土储较重的房地产公司(sī)股(gǔ)票将上涨。受到(dào)瑞银转向看多(duō)的影响，港股房地产(chǎn)公司本轮表现
更为强势。

第三，从实际房地产销售来
看，当前房(fáng)地产销售中(zhōng)枢性震荡(dàng)已经延续了近(jìn)一年，销售维持稳定的情况下，房地产风(fēng)险走(zǒu)向逐步缓释。2023年下半年至今，一手房销(xiāo)售实际上一直在(zài)中枢震荡(dàng)。在2023年年报中，房地产公司继续大(dà)幅(fú)计提减值(zhí)准备，使得行业整体录得较(jiào)大幅度的利润下(xià)滑。但若房(fáng)地(dì)产在当前销量的位置筑底，即使(shǐ)回升幅度不大，出于(yú)计 提减值准备需求下降的考虑，房地产(chǎn)企业利润亦将出现较大幅度的回升。当前房地产行(xíng)业整体市(shì)净率已不足0.7倍
，市(shì)场定价了较大的板(bǎn)块破产风险，未(wèi)来估值重估的空间较大。

公募(mù)继续整体减配，也有产品选择坚守

在走势不振多个季度后，公募基金对房地产板块的偏好也(yě)逐渐降低。据统计(jì)，2024年第一季度地产(chǎn)股的持仓总市(shì)值
为
256.70亿元，环比增速(sù)为-20.95%。

以万科为例，过去10年间公募基金对(duì)该股(gǔ)配置比例(lì)最高的时间是2021年末，持股比例达(dá)到12.84%，彼时万科股价尚在17—18元/股徘徊，随后公(gōng)募资金随着万科股价的接连下挫也逐(zhú)步(bù)撤退，到了2023年末持(chí)股比例仅剩(shèng)5.93%。

同(tóng)样，保利(lì)发展(zhǎn)、金地(dì)集团等龙(lóng)头(tóu)股也是(shì)类似情况，大(dà)悦城公募持股(gǔ)比例更(gèng)是多个季度不足2%，招商蛇口则是为(wèi)数不多的例外——截至去年末公募(mù)持(chí)股12.36%，为近五年来最高。

此外，还有部分(fēn)主动权益类产品(pǐn)一季度内仍重仓地产(chǎn)股，据天相投顾数据统计，永赢惠添利、工银国(guó)家战略以及(jí)永赢惠添益等8只基 金持有地(dì)产股比例(lì)超过三成，如永赢惠(huì)添(tiān)利，除了持有地产股外，还有顾家家居、欧派家(jiā)居等产业链个股；工银国家战 略也持有索菲亚 、江山欧派以及伟星(xīng)新材等，从调仓方向来(lái)看，上(shàng)述(shù)几只基金连续
多季度均坚守在地(dì)产以及相(xiāng)关产业(yè)。

最重仓(cāng)房地产板块(kuài)的当属中航混改精选，其基金经理在去年三(sān)季度将持(chí)有的中国平安、恒瑞医药、贵州茅台(tái)、紫金矿业等个股悉数(shù)调向了房(fáng)地产(chǎn)板块，截至(zhì)去年末(mò)，前(qián)十大重(zhòng)仓股均为(wèi)地产(chǎn)股(gǔ)，合计持股比(bǐ)例达到七成。

对于当下地产股行情的研(yán)判，华宝(bǎo)基金认为，当前房地产板块超跌明显。叠
加(jiā)近期政策利(lì)好催化，以及板块基本面修复预期，中证800地产指数估值有望继续向上修复。

数据显示(shì)，中证800地产指数此前连跌4年，今年开年以来仍延续跌势(shì)，其PB估值下探至历史(shǐ)低位。截至4月29日，中证800地产指数PB估值 为0.56倍，低于(yú)近10年超99%的时间区间。

 

更(gèng)看好风险(xiǎn)逐步出清的个股

展望后市，在房地产行业以及个股选择中，多(duō)名基金经理均表(biǎo)示需要关注风险(xiǎn)出清充分的个股。

中(zhōng)航混改精选基金经(jīng)理在一季报(bào)中表示(shì)，看好由全球需求复苏带来的中国国内经济修复和上市(shì)公司盈利改善。“受到过去(qù)3年(nián)的需(xū)求下行周期影响，中国房地产市场显著超调，在经济复苏的大背(bèi)景(jǐng)下，我(wǒ)们当前看好估值低位、风险逐(zhú)步出清、需求有望逐步企稳的房地产板块，精选(xuǎn)估值合理、风险出清(qīng)充分(fēn)、景气度较高的优质(zhì)公司。同时关注海(hǎi)外市场环境变化，对美联储货币政策和宏(hóng)观经济预期变化进行积极应对(duì)。”基(jī)金经理认(rèn)为 。

银华智能建造则在(zài)一季(jì)报中回顾，去年二季度开始(shǐ)，房地产(chǎn)销售和(hé)投资走弱，同时出口增速由正转负，带动总需(xū)求下行。而今年二季度房地产投资(zī)环比增速(sù)预计好于(yú)去年(nián)，出口可能也不会快速(sù)下(xià)行。

因此后续关注三方面变化，一是基建(jiàn)投(tóu)资带来的实物工作量(liàng)增长情况，二是“三大工(gōng)程”会否带动房(fáng)地产投资降幅(fú)收窄，这两项将决定工业需求回升的
斜率；此外，设备(bèi)投资高(gāo)增长的持续性也需 要进一步关注。

“2024年有望成为基本面见(jiàn)底之年，优(yōu)质企业有望优先受益。当前(qián)部分优质房企(qǐ)市值隐含(hán)的预(yù)期过于(yú)悲观，优质房企(qǐ)自身α价(jià)值仍有保(bǎo)障，尤其前期减值比较充分的公司及历史包袱(fú)较轻且近几(jǐ)年扩张较快的(de)公司，当前的低估值提供(gōng)了较好左侧布局价值(zhí)和安全边际。”银(yín)华智能建造的基金经理认为。

责编：王璐(lù)璐

校对：高源

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