中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观点网作为首个以纯(chún)办公性质为底层资产发中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率行的产业(yè)园类REITs项目(mù)，博时(shí)蛇(shé)口产园REIT一直受到市场关注。

近期，博时(shí)蛇口产园REIT发布2024年中期报告：期内(nèi)该基金收入为1.03亿，净利润为3434.22万元，期末基金总资产为37.9亿，净资产为32.4亿(yì)。

收益分配方面，本期(qī)可供分配金额为6176.18万元，实际分配金额为4774.97万元，上半年(nián)可供分配金额完成率低于按天数平均的预(yù)期。

博时蛇(shé)口产园REIT解释，主要系两方面的原因：一是基(jī)金项目回款在(zài)年(nián)度内呈(chéng)现前低后高的季节(jié)性特(tè)征，一季度回款率偏低(dī)，但预(yù)计全年能达成(chéng)99%的回款率目(mù)标；二是(shì)存续租约如有约定免租期在租约期内(nèi)进行分摊设置(zhì)的，一般设置在各年一(yī)季度，一季度的平均有效租金单价偏低，二季度平均有效(xiào)租金已恢复至正(zhèng)常水平(píng)。

租金与出租率

产城园(yuán)区评论获悉(xī)，博时蛇口产(chǎn)园REIT的基础设施资产分别位于深圳南山区、光明(míng)区，均属于产(chǎn)园类资产。期内，基础设施(shī)项目可出(chū)租面积为20.48万平方米，上半年平均实际(jì)出(chū)租面(miàn)积19.14万平方米，平(píng)均出(chū)租率93%。

截至2024年(nián)6月30日，基础设(shè)施项目总体期末时点出租面积18.98万平方米，期末时(shí)点出租(zū)率为(wèi)93%，较上年度(dù)末下降2个百分点。

整体来看(kàn)，博(bó)时蛇口产园REIT以降低租金换取一定出租率。

博时蛇(shé)口产园REIT于报告(gào)中表示(shì)，期内(nèi)项目公司(sī)实现(xiàn)营业收入1.01亿元，完(wán)成招募预测的94%，首(shǒu)发项目受宏观(guān)经济及周边(biān)市场竞争等因素影响，出租率的超预期达成(chéng)未能全部弥补其租(zū)金单价的下降。

期内，万(wàn)海大厦、万融大厦项目出租率稳中(zhōng)有升(shēng)，新签单(dān)价(jià)基本保(bǎo)持(chí)稳定，部分续签单价略有下降；扩募的光明加(jiā)速器二期(qī)项目出租率出现一定程度下降，呈(chéng)现出市场活跃度下降、新租客户租赁单价下(xià)降或免租期延长、续租客户申请单价(jià)下调等情况，在一定程(chéng)度上影响了基础设施项目的经(jīng)营。

具体到各个项目(mù)，万(wàn)海(hǎi)大厦上半年(nián)平均可出租面积5.26万(wàn)平方(fāng)米，平(píng)均实际出租面积4.81万平方米，平均出租率91%。平均含税有效月租金120.42元平方米，较2023年下半(bàn)年有所下降，公(gōng)告中指主要受一季(jì)度存续合同免租期(qī)分摊设置影响。该项目期末时点出租面积4.97万(wàn)平方米(mǐ)，期末时点出租率94%，较上年度末提(tí)升2个百(bǎi)分(fēn)点。

万融大(dà)厦上半年平均(jūn)可出租面积4.14万平方米，平均实际出(chū)租面积3.88万平方米，平均出租率94%。平均含(hán)税有效月租金110.93元平方(fāng)米，较(jiào)2023年(nián)下半年有(yǒu)所下降(jiàng)，同样是由(yóu)于受一季度存续合同免租期分(fēn)摊设置影响。项目期末时点出租面(miàn)积3.9万平方米，期末时点出租率94%，较上年度末提升2个百(bǎi)分(fēn)点。

据悉，在激(jī)烈竞(jìng)争环境下，不少项目会倒向出(chū)租率为(wèi)先，采取一些降租手段，比如免租期、合同外免租期，甚至是送面积等等。

万海大厦和万融大厦是博时蛇口产园REIT的首发资产，据了解，这两个项目租(zū)金(jīn)单价最高的(de)年份是2019年，彼时万海大厦平均月租金为154.1元，万融大厦平均月租金为131.09元。随后，租金(jīn)单(dān)价总体呈现下滑趋势(shì)。

光明加速器二(èr)期项目则(zé)是博时蛇口产园REIT于2023年扩(kuò)募的资产，平均(jūn)可出租面积11.07万(wàn)平方米，平均实际出租面积10.45万平方米，平均(jūn)出租率94%。平均含税有效(xiào)月租金56.54元平方米，租金单价基本保持稳定。

截至报(bào)告期末，基础设施项目期末时点出租面积10.1万平方米，期末时点(diǎn)出(chū)租率(lǜ)91%，较(jiào)年度末下降6个百分点。项目周边市场竞(jìng)争较为激烈，出租率出现了一定波动，基金将联合运营(yíng)管理方加大招租力(lì)度，提(tí)升现有客户的(de)续租率，加速(sù)去化空置面积。

市场仍(réng)面临(lín)挑战

在租户方面，截至2024年6月30日，万融大厦租户行业中，新一代(dài)信息技术、文化创意(yì)、物联网和电子商务租赁面积合计占比57.50%。万海大厦新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务租赁面(miàn)积合计占比61.50%。光明(míng)科技园二期项目(mù)租户行业(yè)中，高(gāo)端制造业、生物产(chǎn)业、新一代信息技(jì)术产业和创新创(chuàng)业服(fú)务租赁面积合计占比71.27%。

数据显示，期内项目公司收入同比增加53%，主要是2023年6月6日新(xīn)增扩募项目光明(míng)加速器二期项目(mù)，上(shàng)年同期扩募项目不是完整(zhěng)的运营期间，该项(xiàng)目收入(rù)同比增加3,267.99万元，剔除扩募(mù)项目影响后(hòu)收入同比增长(zhǎng)4个(gè)百分点。

基础设施(shī)项目公司经营性现金流(liú)流入合计1.13亿元，主(zhǔ)要包括租金(jīn)收入、物业管理费收入、水电(diàn)费收入、押金(jīn)收入(rù)；经营性现金流出合计2211.16万元，主要是中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率(shì)报告期内应(yīng)缴纳增值(zhí)税等税费、物管费、水电费、维修费、佣金、退(tuì)回押(yā)金等支出。

中(zhōng)报指出了目前市场面临的挑战：上半(bàn)年(nián)，深圳甲级写字楼出(chū)租市场活跃度有所回暖中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率，但市场租金走势(shì)仍延续2023年的(de)下行趋势。

基金指(zhǐ)出(chū)，在市场租金整体下行的(de)环(huán)境下，租赁(lìn)方企业搬迁需求同比提升明显，较多本地企业从老(lǎo)旧写(xiě)字楼搬(bān)迁至甲级(jí)写字(zì)楼，外资企业搬迁或扩张情(qíng)绪仍维(wéi)持谨慎(shèn)；出租方业主租赁条款进一步灵活，多根(gēn)据租户(hù)情况(kuàng)采取包括但不限于装修补贴、延(yán)长免租期、租期内不(bù)递增、提供配套(tào)设施使用优惠等措施。

博时蛇口产(chǎn)园REIT援引了戴德(dé)梁行公布(bù)的市场数据：2024年二季度(dù)，深圳甲级(jí)写字楼平均租金为 176.6元平(píng)方(fāng)米，环比下降2.9%，同比下降8.94%；空置率为27.2%，比上升2.7个百分点(diǎn)。

受甲级写字楼及整体市场租金下行压力影响，深(shēn)圳优质产业园租金顶部空间承(chéng)压，整体

租金水(shuǐ)平(píng)持(chí)续下行、整体出租率有所滑落，但出租表现(xiàn)仍好于(yú)甲级写字楼市(shì)场。

以深圳标杆(gān)优质产业(yè)园南山(shān)高新园(yuán)区为(wèi)例，2024年中平均租金130.2元平(píng)方米月，同比下跌11.56%；年中时点空置率率为18.4%，同比上升1.6个百分点。

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