新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国(guó)务院近日(rì)印(yìn)发《关于加强监管防(fáng)范风险推动资本(běn)市场(chǎng)高质量发展的若干意见》（下称新“国九条”），其中提出，推动债(zhài)券和不动产投资信托基金（REITs）市场高(gāo)质(zhì)量发展；研究制定不动产投资信托基金管(guǎn)理条例；落(luò)实并完善上市公(gōng)司股权激
励、中长期资金、私募股权(quán)创投基金、不(bù)动产投资信托基金等税(shuì)收政策。

市场(chǎng)人士认为，新(xīn)“国 九条”为REITs市场提(tí)供(gōng)了(le)政策支持和发展方向，预示着(zhe)我国REITs市场将(jiāng)迎(yíng)来新(xīn)的发展机遇，并在服务实体经济和促进资本市场稳定健康发(fā)展方面发挥更加重要的(de)作用。

多位业内 专家表示，REITs具(jù)有盘活存量资产、促(cù)进投融资良性(xìng)循环，降低(dī)企业和地(dì)方政府债务的作用，建议从立法和税收等方面入手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力 巨大

新(xīn)“国九条”提出，推(tuī)动债(zhài)券和不动产投资信托(tuō)基(jī)金(jīn)（REITs）市场高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)。

REITs是兼具股(gǔ)、债属性的权益性(xìng)长(zhǎng)期投(tóu)资品(pǐn)种，是不可或缺的重(zhòng)要投融资工具。一(yī)位宏观研究员对上海证券报记者表示，美国REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照美国REITs市(shì)场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市场，发展潜力巨大。

而且，REITs自(zì)身(shēn)的(de)特(tè)性使得其可以成为资本市(shì)场和实体经济之间的重要桥梁。“我们可以在现实生活中亲身(shēn)感受周边商场超(chāo)市的热闹程度，或者高速公路(lù)的车流拥挤度的(de)同时看到相应REITs的价格变化。”上述人士(shì)说。

中信证券相关业务负责人士表示，我国的(de)公募REITs涵盖非常广泛的基础(chǔ)设施资产，其中既(jì)包括(kuò)海(hǎi)外REITs中常见的产(chǎn)权类(lèi)资产(chǎn)，也包括 众多(duō)经营权类基(jī)础设施资产(chǎn)。在目前已上(shàng)市的REITs中，保租房、仓储、产业(yè)园、消费基础设施属于产权REITs，而高速公路、能源、生态环保则多属(shǔ)于经营权REITs。

该(gāi)业务负责人(rén)士说，REITs底层资产运营机(jī)制清晰(xī)，具有(yǒu)强制派(pài)息机制，是(shì)能(néng)够(gòu)提供相对稳定(dìng)分红的(de)权益型产品。“我国REITs市场各项制度规(guī)则正(zhèng)在持 续完善优化，投资者也在不断(duàn)健全REITs投研体(tǐ)系，优(yōu)化内控制度建设，朝着(zhe)价值投资、长期投资、理性投资的方向发展。”

推进REITs的立法计划

新“国九条”强调，研究制定不动产(chǎn)投资信托基金管理条例。

市场人士称，REITs的立法计划(huà)是中(zhōng)国资(zī)本市场法治(zhì)建设和市场发展的重要组成部分，旨在为REITs市场的(de)健康发展提供法律保(bǎo)障和制度(dù)支持。随着立法工作的推进，预(yù)计将(jiāng)进一步促进(jìn)REITs市新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策场
的稳定和成熟，为投资者提供更(gèng)多保护(hù)，并推(tuī)动REITs产品更(gèng)好地服(fú)务实体(tǐ)经济发展。

一位资深市场人士表示，短期看，REITs市场(chǎng)还需继续发展和(hé)壮(zhuàng)大。当前REITs市场仍比(bǐ)较小众，立法条件还需(xū)进一(yī)步探索；中长期看，REITs的立法是趋(qū)势，相关工作涉及司法部门(mén)、国家发展改(gǎi)革委和中国证监会(huì)等多部门协调和配合(hé)。

“立法可(kě)以进一步提升和(hé)规范REITs的特(tè)点、性质和地位，对市场长远和可持续(xù)发展具有
重大意义。”上述人(rén)士(shì)说。

今年3月，上海证券交易所总经理蔡(cài)建春曾表示，我(wǒ)国REITs市场采取“公募基(jī)金+资 产支持证(zhèng)券”的框架，在试点阶段(duàn)取得积极成效。但顶层设计层面的(de)基 础制度亟待完善，相关制度(dù)安排(pái)对于
进一步壮(zhuàng)大REITs市(shì)场、服务实(shí)体经济建设存在较(jiào)大制约。

对此，蔡建春(chūn)建议，加(jiā)快不动产投资信托
基金（REITs）专项立法。在具体立法重点上，建议明确五方面内容：

一是明确REITs属于证(zhèng)券(quàn)法规范
的证券品种 ，对(duì)REITs的(de)发行、交易、信息披露、投资者保护(hù)等事项予以(yǐ)规定，条 例(lì)未规定的适用证券法规定。

二是明确REITs发行(xíng)交易相关安排(pái)，规定REITs发行上市条件、REITs管理(lǐ)人(rén)管理、做市机(jī)制等事(shì)项，解决产品结构及参(cān)与机构责任义务等问题。

三是明(míng)确REITs管理架(jià)构和持有人会议机制，确定“REITs载体(tǐ)+项目公司”的产品结构，参照(zhào)股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题(tí)。

四是明确REITs税收、会(huì)计处理、国有资(zī)产转(zhuǎn)让(ràng)等相关配套机制，解决约束激励问(wèn)题。

五(wǔ)是(shì)明确REITs市场的(de)监管安排和法律责任，明确REITs发行人(rén)信息披露、募集资金使用等相关
监管安排(pái)，解决法律(lǜ)责任主体和责(zé)任机制等问题(tí)。

建议完善(shàn)REITs税收政策

新“国九条(tiáo)”也提出，要落实并完善不动产投资信托基金税
收政策。

回顾国(guó)外发达市场REITs的发(fā)展(zhǎn)历程(chéng)，REITs市场的每一次快速发展(zhǎn)无不与税收优惠政策的改(gǎi)革有关。

2022年1月26日(rì)，财政部、税务总局发布《关于基 础设施领域不动产投资(zī)信托(tuō)基金（REITs）试点(diǎn)税收政策的公告》。该政(zhèng)策(cè)明确了基础设施REITs适用的税收政策(cè)。

市场人士表示，税收政策的落实和完善(shàn)，不仅有(yǒu)助于降低原(yuán)始权益人的税负，而且也有利于(yú)提振市场参与热情，推动REITs市(shì)场的发展壮大
。同(tóng)时，这些政(zhèng)策也体现了国家对发展(zhǎn)公(gōng)募REITs的大力支持(chí)，为基础设施资(zī)产的盘活和有 效投资提供了良好的(de)税务基础。未来，随着REITs市场的不(bù)断发(fā)展和实践的深(shēn)入，可以期待更多有利(lì)于REITs市(shì)场建设的税收规则出台，进一步完善REITs税收(shōu)政策体系。

REITs上市(shì)一般分为上市前的(de)资产(chǎn)组合或重组、发行设立、运营分配(pèi)、退出四个阶段。一位原始(shǐ)权 益负责人对记者表示(shì)，目前(qián)REITs的税收优惠仅限于资产重组和发行设立阶段减免和递延企业所得税，不(bù)涉及运营和(hé)退出(chū)阶段增值税、土地增值税的政策(cè)优惠(huì)。建议(yì)进(jìn)一(yī)步(bù)完(wán)善REITs的税收政策，提高(gāo)原始权益人发行意愿和投资者的收益。

该人士(shì)还建议，可以从简化税收流程、明确税收细则、加强跨部门协(xié)调(diào)等(děng)方面(miàn)完善对(duì)REITs的税收优惠。

该人士进一步建议，为了降低企业和投资者(zhě)的税务合规成本，可以进一步简化REITs相(xiāng)关(guān)的税收申报(bào)和缴纳流程。针对当前税收政策中的一些模糊地(dì)带，如资产划(huà)转(zhuǎn)的具体定义、战略配售(shòu)份额的(de)税务处理(lǐ)等，应(yīng)出台(tái)更(gèng)明(míng)确的(de)指导细则，以(yǐ)减少市(shì)场的不确定性。新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策>

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