房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护

　　21世纪(jì)经济报道(dào)记者凌晨西安报道

　　随着城(chéng)市更新提(tí)速，存量(liàng)房(fáng)屋精细(xì)化管理与维护问题不断涌现(xiàn)。国内多个重(zhòng)点城市在房屋养(yǎng)老金领域进已持续性开展了相关工作，比如西(xī)安。

　　今年8月，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部（以下简称 “住建部”）副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建(jiàn)立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三(sān)项制度，构建全生命周期的房屋(wū)安全管理长效机制，上海、西安、成都等22个城市目前正在开展试点。

　　中央财经大学教(jiào)授、法学(xué)院院长尹飞发文表示，房屋与普(pǔ)通商品相比，其(qí)生命周期(qī)较为漫长。在这个过程中，为了保障(zhàng)房屋(wū)安(ān)全与正(zhèng)常(cháng)使用，必然会出现房屋及(jí)其附属设施(shī)设备的保养、维护、维修乃(nǎi)至更(gèng)换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房(fáng)屋养老金”。

　　按照住房(fáng)和城乡建设部的提法，房屋养老金包括个人(rén)账户(hù)和(hé)公共账户两(liǎng)部分，共(gòng)同保障房屋全生(shēng)命周期(qī)的安(ān)全。个人账户资金按(àn)照住宅专项维修资金管理规定(dìng)，专项用于住宅共用部位、共用(yòng)设施(shī)设备保修期满后的维修和更新、改造；公共账(zhàng)户资金主要(yào)用于房(fáng)屋(wū)体(tǐ)检和房(fáng)屋保险等支出。

　　尹飞认为，目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅(jǐn)限于城市规(guī)划区内、以(yǐ)区分建筑物形式存在的住房。

　　标准逐渐明晰(xī)

　　2008年初，《住宅专项(xiàng)维修资金管理办法(fǎ)》正式施行。根据北(běi)上(shàng)广深及杭州、成都、西安等各地情况不同，而后多地陆续发(fā)布了住宅专项维修资金相关具体实施办法。

　　2018年，西安市住房保障和房(fáng)屋管理局印发了《住宅专项维修资金管理办法》（下称《管理办法》），提到房屋所有权转让(ràng)时(shí)，维修资金随房过户。缴存标准方面，商(shāng)品房（含经济适用房、集资建(jiàn)房）为每平方米60元—每平方米145元(yuán)不等。房改房业主按照物业建筑面积每平方米建筑面(miàn)积交存首期维修资(zī)金的数额为当地(dì)房改成本价的2%；售房(fáng)单位按照(zhào)多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于(yú)售房款(kuǎn)的30%，从售房款中一次性提取维修资(zī)金。拆迁安置房的维修资(zī)金(jīn)交存标准为每平方米60元—每平方米(mǐ)90元不等。

　　2020年，西(xī)安市住(zhù)建局(jú)印发加(jiā)强住宅专(zhuān)项(xiàng)维修资金续筹工作的通知。其中(zhōng)根据是否建立业主大会、小区公共收益等(děng)具体情况建(jiàn)立4种维修(xiū)资金续筹方式。

　　就使用要求及标(biāo)准方面(miàn)，西安市房屋(wū)维修资金(jīn)管(guǎn)理中心工作(zuò)人(rén)员表示：“住宅专项(xiàng)维修资金一般用于住宅共用部位、共用设(shè)施设备的维修、更新和改造或所维修(xiū)的共用部(bù)位、设(shè)施设备须保修期届满。业主交存(cún)的住宅专项维修资金实行专户存储，经过(guò)增值(zhí)管(guǎn)理产生利息，利息包(bāo)括活期利息和(hé)定期利息(xī)。”

　　上述工作人员进一步解读道：“就西安市而(ér)言(yán)，住宅(zhái)专项维修资金使用(yòng)程序分为正常(cháng)使用程序和应(yīng)急使用程序。正(zhèng)常使用程序是维修资金(jīn)使用的基本程序，适(shì)用于所有维修项目，需要业主表决。应急使用程序适用于楼体外(wài)立面脱落、电梯(tī)故(gù)障等6种紧急情况的维修，无需(xū)业主表决。紧急维修项目优先适用于应急使用程序。”

　　21世(shì)纪经济报道记者走访西安市内多个开发商、住宅小区等(děng)了解到，目前业主们普遍(biàn)已经缴纳该笔资金，也就是“房屋(wū)养老金的个人账户部分”。而在实际使用过(guò)程中，关(guān)于资金筹集、存放、使(shǐ)用(yòng)等诸多问题也在(zài)逐渐暴(bào)露。

　　实践问(wèn)题亟待完善

　　事(shì)实上，社会层面对于房屋养老金制度的主要(yào)关注(zhù)点也在(zài)于资金的(de)归集、使(shǐ)用与筹续。

　　“我(wǒ)们小区使用大修基金，既没有公示，也没有(yǒu)经过业主表决(jué)，更没有签字。虽然从(cóng)流程来看符合应急使用程序，但实际(jì)应用中，业主对于账户资金变动也应该有基(jī)本且合理的知情权。”西安市(shì)曲江新区一小区(qū)业主王艳对21世纪经济报道(dào)表示。

　　坐(zuò)落在西(xī)安市西南方向的高新区汇(huì)集了大(dà)量(liàng)新旧住宅项目。“我们小区时(shí)间长了，物业维护不及时，顶层多(duō)户漏水。业主们找(zhǎo)了几次物业，物业都以没有三分之二业主同意为由，拒绝维修。”家住昆明路的居民王霞对21世纪经济报道表示。

　　从走访情(qíng)况来看，部分(fēn)小区此(cǐ)前代(dài)收大修基金(jīn)不入专户、专项维修资金监管难、业主缴纳情况不一(yī)、业主维修启用难等问题屡屡出现。

　　伴随着越(yuè)来(lái)越多的问题暴(bào)露，西(xī)安市相关部门(mén)对于(yú)个(gè)人账户专项维修资金产生的相关问题也在逐步解(jiě)决与(yǔ)完善。

　　在西安市纪委监委联合市(shì)级(jí)相(xiāng)关部门等(děng)多方公开举办的专(zhuān)题栏目中，9个小区中不乏涉及专项维修(xiū)资金归集、使用等相关(guān)问题。随后，市住建(jiàn)局迅速联合区、县(xiàn)住建部门进行调查核实、约谈(tán)、整改。

　　“对于个人账户而言，更为关键的问题在于房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护资(zī)金账(zhàng)户(hù)补建和续(xù)筹。”一位本地地产人士对21世纪经济(jì)报道记者表示(shì)，“维修资金归集政策实施后，很多老旧房屋(wū)、房改(gǎi)房等都未及时建立维(wéi)修资金的账(zhàng)户和数据(jù)。另(lìng)外(wài)维修资(zī)金账户的资(zī)金缺口比(bǐ)较大、续筹难、业主抵触情绪大，这些问题(tí)是解决(jué)个人账户(hù)可(kě)持续性运营(yíng)的关键。”

　　值得一提的是，房屋养(yǎng)老(lǎo)金制度推行(xíng)另(lìng)一关键(jiàn)则在于公(gōng)共账户建立仍未落地(dì)。

　　住(zhù)建(jiàn)部相关司局负责人在接受新华社记者采访时表示，公共账户按(àn)照“取之于房、用之于房”“不增加个(gè)人负担(dān)、不减损个人权益(yì)”的原则(zé)，由(yóu)政府负(fù)责建立。

　　在广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉看来，公共账户资金(jīn)来源于(yú)多渠道筹集，比如(rú)财政补贴、土地出让金、公积金增值收益等。不(bù)同于(yú)个人(rén)账户的资金属于(yú)个人，须由业主决(jué)定(dìng)如何支配，用于业主共用的部分、共用设施。

　　上述本地地产人士认为，建立公共账(zhàng)户应当以市一级账(zhàng)户的方式建立(lì)，首先需要更好(hǎo)发挥市一级的统筹作用，其次政府(fǔ)资金支持(chí)房屋安全管理也是行业的重要导向，为后续的房屋体检、房屋保险金认缴、房屋维修支出等先打(dǎ)基础(chǔ)。

　　激活(huó)存量惠(huì)及产业

　　事实上(shàng)，伴随着城(chéng)市发展从大规模增量建设转入存量提质改造和(hé)增量结构调整并重的新阶段，存量房使(shǐ)用与管理已被提上日程。

　　公开(kāi)资料(liào)显示，2019年以来，我国累计新开工改造(zào)城(chéng)镇的(de)老旧小区(qū)25.88万个(gè)，惠及了(le)4434万户、约1.1亿居民。而(ér)今年计划完成好5万个以上老旧(jiù)小区改造任务。

　　中信证券房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护n id="quote_sh600030">研报指出，我国住宅专项维修(xiū)资金不仅使用率不高，而且分布(bù)严重不均。由于维修资金本身和房屋造价绑定，一些次新房(fáng)的养老金账户殷实，但相当数量的老旧(jiù)小(xiǎo)区缺乏养护资金(jīn)来源。

　　在房屋养老金制(zhì)度的推行(xíng)下，老旧房屋运营维护难(nán)题或将房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护破解。

　　上海市房地产(chǎn)科学研究院发布(bù)的一份报告显示，目前，全国(guó)住(zhù)宅(zhái)专项维修(xiū)资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。

　　上海易居房地(dì)产研究院副院(yuàn)长严跃进对21世纪经济(jì)报(bào)道记者表示，以(yǐ)目前市场上最为关心(xīn)的一(yī)个(gè)细分点为例，房屋养老金制度的推进，首先就会惠及房屋的检测业务。而且基于目前对于房屋状况的理(lǐ)解，房屋检测业务是最基础的业务，其包括(kuò)一般隐患、房屋主(zhǔ)体结构、重大隐患等检(jiǎn)查。同时会涉及自建房、空置房(fáng)、人口密集社区、违规搭建小区、燃气管(guǎn)道陈旧小区(qū)、容易有地震灾害小区、电动车车库隐(yǐn)患多的(de)小区等各种物业的检测，应(yīng)该说覆盖面很广。

　　上述西安房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士表示，“此前大多数业主为了(le)节省成本，对房屋维修普遍通过求助物(wù)业(yè)或网络平台找维修工人来解决。房屋养(yǎng)老(lǎo)金制度落地后，包括(kuò)房(fáng)屋(wū)体检(jiǎn)和(hé)检测(cè)行业(yè)、设施设备(bèi)和工程安装(zhuāng)行(xíng)业、智能设备和数字(zì)化行业、房屋维修管理和服务(wù)行业等会组合成为一个全新的产(chǎn)业链。”

责任编辑：刘万里(lǐ) SF014

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