存量房贷利率调整预期搅动A股 万科等地产股明显异动

　　原标题：存(cún)量房贷利率会(huì)继续下调吗？

　　来源：财联(lián)社

　　上周五地(dì)产股持续冲高，包括金地集团、天地源等多支地产(chǎn)股涨停，此外，万科、保利、招商蛇
口等地产股票(piào)也出
现明显异动。

　　对于地产股集(jí)体异动，分析 人士认为，或与存量房贷利率调(diào)整(zhěng)的市场预期有关。

　　事(shì)实上，随着首套房、二套房房贷款利(lì)率持续走低，部(bù)分城市(shì)房(fáng)贷利率已进入“2时(shí)代”，而存量房贷利率却仍处在4%以上。由于新(xīn)发放(fàng)房贷(dài)利率与存量房贷利率之间差(chà)距逐步拉大，“提前还贷”成为引人关注的一个市场现象，调整存量房贷利(lì)率的关注度也逐渐走高。

　　“存量房贷利率下调去年(nián)已(yǐ)有(yǒu)。房地(dì)产市场供求关系发生重大变化背景下，通(tōng)过降(jiàng)低存量(liàng)房房贷(dài)利率，优化(huà)商业性个人住房贷款利率，不仅可以(yǐ)有序调整(zhěng)优化银行资产负债，规范住(zhù)房信贷市场秩序，还可进一步减轻(qīng)已购群体经济负担(dān)，并有助于释放其消费(fèi)潜力(lì)，促进经济内循环。”58安居客(kè)研究院院长(zhǎng)张波告诉记者。

　　调整预期(qī)走强(qiáng)

存量房贷利率调整预期搅动A股 万科等地产股明显异动"font-L">　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉认为，“新一轮存量房贷利率下(xià)调的窗口(kǒu)已经(jīng)打(dǎ)开。”

　　在其看来，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率降(jiàng)幅(fú)更大(dà)。据融360数字科技研究院监(jiān)测数据，2024年 7月，银(yín)行整存整取存款3个月期平均利率为1.481%，6个月期(qī)平均(jūn)利率为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年期平均利率(lǜ)为1.94%，3年期平均利率为2.339%，5年期平均利率为2.295%。

　　“利率调整极大降低了银行(xíng)资金端(duān)成本，而且中长期调整(zhěng)幅度更(gèng)大(dà)。另外，央行公开市场操作利率也在 下调，商业银(yín)行资金端成本快速下降，为(wèi)再次下调房贷利率打开了窗口(kǒu)。”李宇(yǔ)嘉称。

　　事实(shí)上，去年存量房贷利(lì)率已进行过(guò)调降(jiàng)，并惠及众多购房者。

　　据中国人民银行、国家金融监督管理总局于2023年8月31日发布的(de)关于降低(dī)存量首套住(zhù)房贷款利(lì)率有关事
项的通知，其(qí)中提到，自2023年9月(yuè)25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的(de)借款人可向金融机构提出申(shēn)请，由金融机构新发放贷款置换存量首套 住房商业性个人住房贷款。

　　截至当年11月6日，中国(guó)人民银行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工(gōng)作已基(jī)本完成，超过22万亿(yì)元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年(nián)减少借款人利息支出1600亿—1700亿元，户(hù)均每年减少3200元。

　　而今(jīn)年以来，随着各地陆续取消(xiāo)房贷利(lì)率下限以及(jí)央行两度(dù)降息，新发放房贷利率降至历史低点。

　　中原地产研究院统(tǒng)计数据显示，2024年8月全国首套房平均(jūn)利率已跌至3.25%左右，二套房(fáng)贷款(kuǎn)平均利(lì)率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首(shǒu)套房贷(dài)利率最高的北京、上海(hǎi)是3.4%，广州低至2.9%，而(ér)二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

　　随着新(xīn)发放(fàng)房贷利率和存量房(fáng)贷利(lì)率的差距(jù)逐步
拉大，今 年(nián)以(yǐ)来提前还贷现象成为市场关注的一个热(rè)点。

　　张波表示，一旦降低存量(liàng)房贷(dài)利率，贷款人提前还款的意愿度就有可
能大大降低，这也将有(yǒu)效压制违规使(shǐ)用经营贷、消费贷(dài)来置换存量住房贷款的行为 ，净化房贷市场。

　　“去年存(cún)量房贷(dài)利率调(diào)整是针对首(shǒu)套房房贷，如果市(shì)场传闻属实(shí)，本次调(diào)整是否会(huì)惠(huì)及二套房房 贷，值得关注。”张波认为
，随着近两年房价不断回落，作为抵
押物的房产其本身价值也大打折扣，而银行
对于贷款人是(shì)否能稳(wěn)定偿本付息，表现(xiàn)出更高(gāo)的关注度。

　　多(duō)地优化“商转公(gōng)”政策

　　“近(jìn)期不少城市展开的‘商转公’成为一(yī)个热门话题，说明当前(qián)存(cún)量房贷利率(lǜ)下降，其调整有着较 广阔的(de)市场基础。”上海易(yì)居房地产研究院副(fù)院长严(yán)跃进称。

　　据中原地产统计(jì)，目前，吉林、河南(nán)、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执(zhí)行(xíng)、优化“商转公”（商业性住房贷款转住房公积金(jīn)贷款(kuǎn)）政策，但一线城(chéng)市中只有深圳开办“商转公”业务。

　　分(fēn)析人士(shì)表示(shì)，当前，全国五年以上首(shǒu)套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后，此前利(lì)率较高(gāo)的(de)存量(liàng)房贷便能够转为利率较低的公积金贷款，可节
省(shěng)家庭利(lì)息开支。

　　“多地开展(zhǎn)房贷(dài)商转公业(yè)务的背景之一是，存量房贷利率(lǜ)与新增房(fáng)贷利率之间的利(lì)差扩大。除深(shēn)圳，开展商(shāng)转公业务的城市，体量基本较小，北上广等大(dà)城市未来是否会 跟进落实，还有(yǒu)待观察。”中原地产首席分析师张大伟称。

　　严(yán)跃进认为，近(jìn)期优化商贷转(zhuǎn)公积金贷款的城市(shì)中，一些公积(jī)金额度比较高的城市(shì)主动性较强，但(dàn)是其他城(chéng)市的主动性较弱。

　　个贷数据变(biàn)化方面，8月30日(rì)，央(yāng)行发(fā)布的二季度金(jīn)融机构贷款投(tóu)向统计报告显示(shì)，2024年二(èr)季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降(jiàng)2.1%。2024年二季度末，人民币房地产(chǎn)贷款余额53.1万亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降1%，增速比上年末高0.04个百分(fēn)点；上半年增加1976亿 元，同比多增427亿(yì)元。

　　降存量(liàng)房贷利率影响几何？

　　如果(guǒ)存量房贷利率继续(xù)下调，会来带哪些影响(xiǎng)？

　　对此，张波向记者表示，由于(yú)存量(liàng)房贷(dài)利率涉(shè)及(jí)到的是(shì)已购房群体，因此对于房地产市场的(de)交存量房贷利率调整预期搅动A股 万科等地产股明显异动易(yì)并不会产生直(zhí)接影响，但可能会对即将入市的购(gòu)房群(qún)本对市场后期的信(xìn)心起(qǐ)到一定提(tí)升作(zuò)用，进而有利于释放市(shì)场购买力。

　　“存量房贷(dài)利率(lǜ)下调，可以缓解提前还(hái)贷现象。”李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，尽管调整存量房贷利(lì)率
可能会对(duì)银行利润(rùn)产(chǎn)生一(yī)定影响，但如(rú)果能减缓提前还(hái)贷及贷(dài)款意愿下降的形势，同时能够提(tí)升(shēng)贷款增(zēng)量，那么即便存(cún)量房贷利率低了，银行总体利润仍可能稳中有增。

　　对于已购房(fáng)群体来说，多位分析(xī)师认为，调整存量房贷利率对于其再次入市或(huò)具(jù)有(yǒu)提升效应：由于减(jiǎn)轻了(le)月供压力(lì)，不排除部分购房者会考虑为父母、子女新购房产，或者产生旅居、养老(lǎo)等多样化的房产购置(zhì)需求(qiú)，从而形成再次改(gǎi)善需求，但这类需求占比预计(jì)不高，并且会呈现出多样化的特点。

　　“降低存量房贷利率，能够切(qiè)实减少相(xiāng)当一部分购房者利息支出(chū)。当房贷(dài)利率下调或还款压力减(jiǎn)轻时，家庭将有更多 可支配收(shōu)入用于日(rì)常消(xiāo)费、教育、医疗、娱乐等其他方(fāng)面，并有可能增加在非(fēi)住(zhù)房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家(jiā)具等耐用消费(fèi)品(pǐn)，以及增加在旅游、餐饮、娱(yú)乐等服务(wù)行业的消费。这将促进相关产业的繁荣和发展(zhǎn)，形成良性循环，推动(dòng)经(jīng)济持续增长，从而提升民众生活品(pǐn)质。”张波称。

责(zé)任编辑：张倩

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