华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能

来(lái)源：华泰睿思

517新政后，各地(dì)频(pín)繁发(fā)文支持国企开(kāi)展(zhǎn)收(shōu)储工作，但实际落地规模尚小。从地(dì)方实(shí)践来看，收储(chǔ)对房源(yuán)的要(yào)求兼顾安全性和收益性，商办、小户型在现(xiàn)阶(jiē)段更容易(yì)落地。我们(men)认为资金平衡是收储落(luò)地(dì)和可(kě)持续的关键，由于保障房以保本微利为(wèi)原则，且租售比普遍较低，低成(chéng)本资(zī)金来源和收购议价对资金平衡更为重要，尤其(qí)是增量资金，有待(dài)中央(yāng)+地方进一步支(zhī)持。此外，存量(liàng)房库存与保障房需求的错配也在一定程度上限制了(le)收储扩围(wéi)。8月地产销售(shòu)偏弱，地产下行惯性仍(réng)待扭转华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能，9月地产进入传统销售旺季，地产政策也迎来窗口期，关(guān)注收储、房贷、限购等政策加码的可能。

核心观点

当前(qián)地产收储的(de)进展

517新政以来地方频繁发(fā)文鼓励收储，但出台具体方案和实际落地的并不(bù)多。我们从(cóng)部分城市的征集公告(gào)看收(shōu)储的基本(běn)条件，具体包括：现房为主；多数不限制商品房类型，住宅/商(shāng)办均可；普遍要求“权属清晰+区位便利+批量优先”；房源面积大多要求在(zài)120㎡以下；收购价格多采用成本法，为“土地成本+建安成本+5%利润”；企业属性不限，但(dàn)要求资产(chǎn)负债和法律关系清晰。从(cóng)郑(zhèng)州等城市的案例来看，原(yuán)先纳入租赁住房(fáng)贷款支持计划试点的(de)城市收(shōu)储进展较快，商办、小户型(xíng)在现阶段更容易落(luò)地。尽管收储不限制房企(qǐ)属性，但国企在资(zī)源(yuán)协同(tóng)上可能(néng)更具优势。

收(shōu)储扩围约束(shù)：资金平衡与供(gōng)需错配

2024上半年保(bǎo)障房建设筹集达成年(nián)度计划的66.2%，“十四(sì)五”保障房建设筹集已近尾声。保障房的民生属性决(jué)定了(le)保本微利的原则，资金(jīn)平衡是收储落地和可持(chí)续的关键。第一，当前收储资金主要为“央行再贷款+银行贷(dài)款+财政补贴+国企(qǐ)自筹”，有待中央资金+地(dì)方财(cái)政进一步引导支持。第二，公寓、写字楼等商业房源(yuán)由于户型(xíng)更适(shì)配保租房、供给过剩导致收购(gòu)时议价空间更大，在现阶段较住宅更容易落地。第三，重点城市租售(shòu)比普遍较低，在无补(bǔ)贴情形下，运营收益覆盖成本仍有难度(dù)，影响收储扩围。此外(wài)，收储扩围还(hái)需考虑保障房在城市(shì)能级、区位、项目资质上的(de)供(gōng)需错配问(wèn)题。

政策窗口期到来，关注收储等加码可能

8月地产一二手房(fáng)成交同比走弱，一线虽有韧性，但对二三线的传导(dǎo)效(xiào)应不足。截至(zhì)8月25日，21城库存去化周期(qī)在20个月以上，去库存压力仍大。9月(yuè)进入地产传统销售旺季，同时也(yě)是政策窗口期。从领先指标看，8月末贝壳新房/二手房KMI指标(biāo)低位震荡(dàng)，经纪人对(duì)短期楼(lóu)市预期(qī)并未有显著改善，“金九银十”成色有待观察(chá)，政策可能进一步放松。收储方(fāng)面(miàn)，关注再贷款投放进度和可能的增(zēng)量资金（PSL、专项债、特(tè)别国债(zhài)等），许多城市已发布收储征集公告或(huò)摸排配售型保障房购房需求，若收储政策加码，地(dì)方有望加速跟进。此外，关注房贷利(lì)率(lǜ)下调、一线限购放松等可能性。

风险提示：收储进展不(bù)及预(yù)期，房企信用风险。

正文

当前地产收储的进展

517新政以来，地方纷(fēn)纷发文鼓励(lì)收储，尽管多数还(hái)在政策筹备阶(jiē)段，但也有部分城市(shì)已经发布了房源征集(jí)公告，从中可一窥(kuī)收储的基本条件。8月7日，深圳(zhèn)安居集团发布《关于收购(gòu)商品房用作(zuò)保障(zhàng)性(xìng)住房的征集通告》，成为首个明(míng)确在全市(shì)范围内开展收储的一线城市，示(shì)范效应(yīng)较强(qiáng)。在深圳之后，8月19日，长沙市保障性住(zhù)房建设(shè)发展有(yǒu)限公司也发布了收(shōu)储征集公告，除了面积(jī)上(shàng)限放宽到120㎡以(yǐ)外，内(nèi)容与深圳基(jī)本一致。从近20个城市(shì)的征(zhēng)集公告来看，收储对房源的要求兼顾安全(quán)性和收益性，具体包括：

1）现房为主。房源大多(duō)要(yào)求为(wèi)已(yǐ)竣工未售的现房项(xiàng)目，仅少数城市(shì)放宽至准现房。例如广州增城(chéng)区允许收购已(yǐ)取得(dé)预(yù)售许可证的商品(pǐn)房，沈阳允许收购主体已封顶且一年内能够具备(bèi)交付(fù)条件的准现房(fáng)项目。

2）多数不限(xiàn)制商品房类型。房(fáng)源性质上，桂林、南(nán)宁、泸州明确限定为住宅，多数城市要求商品房即可，包括住(zhù)宅、公寓、商业办公房、宿舍等。

3）要求权属清晰+区位便利+批量优先。各地(dì)的收购方案中(zhōng)，普遍要(yào)求房源权属清晰可交(jiāo)易，不能存在(zài)抵押和法律(lǜ)纠纷，保证项(xiàng)目的(de)合(hé)法合规性，能够满(mǎn)足金(jīn)融机构的贷款条件。在区位(wèi)上，要(yào)求(qiú)房源所属项目周边交通便利、配套设(shè)施完善，满足一定的车(chē)位配比。此外，整栋或整单(dān)元未售、可(kě)封闭管理的项目优先，便于(yú)收购议价、集中改造和(hé)后续运营(yíng)。

4）房源面积大(dà)多要求在120㎡以下。深圳安居集团要求房源面积(jī)在65㎡以下，其他城市面积上限相对宽(kuān)松，70、90、120㎡均(jūn)有(yǒu)，配售、配租可设定(dìng)差异化标(biāo)准，中小户型更适(shì)合出租，例如烟台、威海、沈阳(yáng)要求配租型不(bù)超(chāo)过70㎡，配(pèi)售型不超过120㎡。

5）收购(gòu)价(jià)格大多采用(yòng)成本法。已(yǐ)发布(bù)公告的城市中，收购价格多以同地段保障性住房重置成(chéng)本为参考(kǎo)上限，即划拨土地成(chéng)本+建安成本+不超过5%的(de)利润(rùn)。与其他城市不同，重庆嘉寓房屋租赁公司采(cǎi)用收(shōu)益法测算，收购价格为测算基础价和市场价的加权平均值（分(fēn)别为60%和40%），测算基础价(jià)=租金收益折现(xiàn)*修正系数+房屋残值(zhí)折现，市场价以同(tóng)地段相似房源(yuán)近半年平均成交(jiāo)单价为参考，再根据重庆市半年内住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)价(jià)格指数进行修正。

6）房源企业属性不限，但要求资产负债和法律关系清晰。部分(fēn)城市明确房源企(qǐ)业近3年不得有违法违规行为。

从部(bù)分重(zhòng)点城(chéng)市的案例来看(kàn)，原(yuán)先纳入租赁住房贷款支持计划(huà)试点的城市收储进展较快，商办、小户(hù)型在(zài)现阶(jiē)段更容易落地。尽(jǐn)管收储不限(xiàn)制房企属性，但国企在资源协同上可(kě)能更(gèng)具优势：

郑州：收(shōu)储规模较大，房(fáng)源以商办为主

郑州自2021年下(xià)半年起筹备收储，2022年正式开展收储工作，由郑州城发集团全资子公司郑州城发安居有限公司作为收储主体。2023年1月央行设(shè)立1000亿(yì)租赁住房贷款支持计划，郑州为(wèi)8个试点城市之一，城发安居收储进度加快，收购存量(liàng)房包括商办、住宅、工业厂房、产业园(yuán)等(děng)多种业态，以商办公寓为主，住宅项目(mù)为辅(fǔ)。收购(gòu)后主(zhǔ)要用作人才公寓。

根据顶端新闻，截至2024年6月末，郑州城(chéng)发已累(lèi)计(jì)收购存量房(fáng)超过11.1万套，已投运3.5万套，预计到2024年底(dǐ)投运房(fáng)量将(jiāng)超过5万套。2025、2026年城(chéng)发安(ān)居(jū)计划每年投运2-2.5万套(tào)，预计到2026年底，整体投运的人才公寓规模将超过10万套(tào)。人才(cái)公(gōng)寓申请条件为满(mǎn)足(zú)45岁以下(xià)、在郑州无房、大专以上学历(lì)，租金为市场价的70%，定价对新市民新青年有较强(qiáng)的吸引力。

福(fú)州：首批(pī)存量房改建保租房已入市(shì)

福州也是(shì)租(zū)赁住房贷款支持(chí)计划的8个试点城市之一，截至8月末累计收购存量房已超过9500套，预计在2025年前分批入市。福州市属国企福州左海集团旗(qí)下的福州安住发展有限公司为收储主体之一(yī)。7月，福州安住发展新增(zēng)收购了麓岭花园、融侨融寓等5个楼盘的154套住宅(zhái)，房源总建筑面积为(wèi)13077平方(fāng)米，平均每套建筑面积85平方米，最终以底价2.73亿(yì)元成交，均价为(wèi)20848元(yuán)/平方米。从收购(gòu)对象来看(kàn)，收储并不限(xiàn)制房企属性，5个楼盘中，麓岭(lǐng)花园、融侨融(róng)寓、瑧茂(mào)公馆、香山时代花(huā)园均为民企项目（万科、融侨、福(fú)州安景、福建中庚(gēng)置业）。嘉岚华庭开(kāi)发商为福州中嘉实(shí)业有限公司，为国企中(zhōng)建系(xì)旗下企业，收购房源84套，为5个项目(mù)中最多(duō)。嘉岚华庭为安(ān)置型(xíng)商品房项目，此(cǐ)次(cì)收购的84套房(fáng)源为房企原先配建的保障房。

截至24年7月，福州安住发展有限公司已累(lèi)计(jì)收购约5000套存量住(zhù)房，第一批149套改建保租(zū)房将于9月配租。除了福州安住发展以外，福州经开区城投旗(qí)下的福州保税港国利(lì)集(jí)团(tuán)也承接了收储任务。2023年12月，福(fú)州保税港国利集团以约3亿元(yuán)收购了697套存量(liàng)住(zhù)宅，2024年8月15日起，其中455套改造后保租房开始招租，为福州首批入市的改建保租房。此次455套(tào)房源在户型、房屋状态上提供了(le)多样化的选择。房屋面积在45-135㎡，租期在1-5年，毛坯房租金(jīn)在400-1000元/月，装修房(fáng)租金为950-2600元/月，租金第二年(nián)起每两年(nián)递增3%。考虑收购时每(měi)套均价约43万元(yuán)，若平均(jūn)租金在1075元(yuán)/月，租金回报率(lǜ)或可达3%。

武汉：首(shǒu)单收(shōu)储为央企(qǐ)商办项目

8月(yuè)16日，武汉市首单(dān)利(lì)用保障性(xìng)住房再贷款(kuǎn)收(shōu)购存量商品房项目用作(zuò)保障性住房正式落地。武汉安家保(bǎo)障性住房(fáng)有限公司收购招商蛇口(kǒu)旗下的招商愉樾项目和空港中心三期项(xiàng)目，收购面积超过(guò)2万平方米，预计可转化为500余套保障性租赁(lìn)住房(fáng)。根据(jù)湖北(běi)住建官微，招商愉(yú)樾3栋2号楼项目整体建筑面积13192㎡，预(yù)计转化为(wèi)334套(tào)保租房，每间平均建筑面积39.5平方米(mǐ)。空港中心城三期2号楼项目整体建筑面(miàn)积8506.57㎡，预计转化为168套保租房，每间平均(jūn)建筑面(miàn)积50.6平方米。

重庆：收购房源以70平米以下(xià)为主

重庆为(wèi)租赁住(zhù)房贷(dài)款支持计(jì)划试点城市之(zhī)一。2024年2月，重庆嘉寓公司和重庆建渝住房租(zū)赁基金联合收购了7个项目的4207套(tào)房源，这些房源将主要集中在轨道交通站点和商(shāng)业商务区、产业(yè)园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集(jí)区，以70平方米以下(xià)的小户型为主，并预计将于(yú)2024年下半年开始陆续投入(rù)运营。6月23日，重庆嘉寓首个批量收(shōu)购租赁(lìn)住房项目佳寓光环店正式(shì)投用，每套面积在36-38平方米，月租金为1500元左右，开业后出租率在95%以上(shàng)。

珠海：国资(zī)房企与母(mǔ)公司合作收储

7月31日，华发股份发布公告，将其子公(gōng)司(sī)华奔公司名下的所有存(cún)量房产以2.66亿元的价格转让给珠(zhū)海安居集团，珠海(hǎi)安居集团也是华发股份控股股东(dōng)华发集团的(de)全资子(zi)公司。随后在8月(yuè)9日，华发股份再次(cì)发布公告(gào)，拟与公司控(kòng)股股东珠海华发(fā)集团有限公司(sī)或(huò)其子公司开(kāi)展存量商品房及配套(tào)车位(wèi)交(jiāo)易业务（含达到预售条件的(de)房源(yuán)），总交易金额不超过120亿元。本次(cì)交易方式包括但(dàn)不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股(gǔ)权。交易价格(gé)则(zé)根据具(jù)有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报(bào)告，确定最(zuì)终交易价格并签订正式(shì)合同(tóng)。8月8日(rì)，华发集团、珠海安居集团已经与建(jiàn)设(shè)银行广东(dōng)省分行签(qiān)署战略合作协议，建行广东分行向安居集(jí)团提供不超过200亿元(yuán)的综合授信支持，三方将在传统金融业务、安居(jū)住(zhù)房业务、住房按揭业务等领域强(qiáng)化合作。

收储扩围约束：资金平衡与供需错配

“十四五”保障房建设和筹集还有多(duō)少空间？2021-2023年(nián)，全国已建设筹(chóu)集(jí)保障(zhàng)性租赁住(zhù)房572万套，完成(chéng)“十四五”对保租房规划目标的65.7%。2023年8月《关(guān)于(yú)规(guī)划建设保障(zhàng)性住房的指导意见》（14号文）出台(tái)，保障房(fáng)建设“配售+配租”并行推进。根(gēn)据住建部，2024年(nián)1-6月，全国已建设(shè)筹集保障房112.8万套（包(bāo)含配(pèi)售(shòu)和配租(zū)两(liǎng)种），完成年度计划170.4万套（间）的66.2%，完成投资1183亿元。“十四五(wǔ)”保(bǎo)租房建设筹集(jí)已经进入尾声，预计配(pèi)售型保障房将成为保障房供给的重要增量，但短期(qī)落地规模还比较小。据我们不完全统计，40个城市(shì)2024年计划筹集配售型保障房合(hé)计近14万套。

保(bǎo)障房具有民生属性，以保本微利为原则，资金平(píng)衡是收(shōu)储落(luò)地和可持续的(de)关(guān)键，涉及资金来源、收(shōu)购议价(jià)、运营收益等。保(bǎo)障房建设是一项重大民生(shēng)工(gōng)程，主要是为了解决符(fú)合(hé)条件的新市(shì)民、青(qīng)年人等群体的住房困难问题。配租型保障房的租金应低于(yú)同(tóng)地段同品质市场化(huà)租(zū)金，且年租金涨幅存在(zài)限制，例如北京、上海的保租房租金(jīn)不得超过(guò)同地段同品(pǐn)质市场评(píng)估(gū)租金的90%，年租金涨幅应低于同(tóng)地段同品质市场化长租房租金涨幅，且不(bù)得超过5%。配售型(xíng)保障房的运营(yíng)以保(bǎo)本微利为原则，以“土地成本(běn)+建安成本(běn)+适度(dù)合理(lǐ)利润”定价(jià)，福州、西安、东莞、厦门部分项目(mù)拟定配售价格为同区域商品房的5折左(zuǒ)右。保障房“保基本”的(de)属性(xìng)决定了收储价格不能过高，一方面需要低成本的资金来源，另一方面(miàn)取决于收购双方对价格的博弈(yì)。此外，当地租售比和房价走势也是保障(zhàng)房运营收益的参考指标。

图(tú)片(piàn)

第一，从资金来源看，当前收储资(zī)金主(zhǔ)要为“央行再贷款+银(yín)行贷款+财政补贴+国企自筹”，由于各地收储还在试点阶段，保障房再贷款和金融机构(gòu)贷款投放规模尚小(xiǎo)，有(yǒu)待中央资金+地方财政进一步(bù)引导支持：

1）保障房再贷款：517新政后，租赁住房(fáng)贷款(kuǎn)支持计划已并(bìng)入保障房再贷款工具。截至2024年6月末，3000亿元(yuán)保障(zhàng)房再贷款中，央行已发放(fàng)再贷款资金121亿元，考虑到该工具“先贷后借、按季发放(fàng)”，金融机构实际发放规模(mó)应更高。根据(jù)新华社，截(jié)至6月末(mò)，金融机构已发(fā)放近250亿元租赁住房贷款(kuǎn)。保(bǎo)障房再贷款利率为1.75%，资金成本较低，有利于引导商业银行贷款(kuǎn)支持收储，不过当前投放规模(mó)尚小，支持范围还比较有限。

2）银行(xíng)贷款：商(shāng)业银行在保障房再贷款利率基础上(shàng)加点，实际(jì)贷款发(fā)放利率可能在2.8%左(zuǒ)右，贷款期限最长可达30年。地(dì)方保障(zhàng)房建设运营主体也可以向政(zhèng)策行(xíng)申请贷款，2023年5月至2024年(nián)1月，国开行在福州、济南、天津、青岛等地发放保(bǎo)障性租赁(lìn)住(zhù)房试点专项贷(dài)款约40亿元。政策行贷款的融资成本较低，不过对筹集房源、资金用途、项目收(shōu)益率(lǜ)等也有严格的审批条件。

3）地方财政补贴：由于(yú)租售比较低，保障房(fáng)项目投资回报率要覆盖贷款成本+运(yùn)营成本(běn)+税收等华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能仍(réng)有一定挑战。若地方财政给(gěi)予一定比例的补(bǔ)贴(tiē)，或可有效缓解国企收(shōu)储的资金压(yā)力。例如，郑州市对郑州城发安(ān)居收购存量房给(gěi)予(yǔ)“一次性补贴(tiē)+贷(dài)款贴(tiē)息(xī)”，使得收购存(cún)量房的实际资(zī)金(jīn)成本明显下降。不过，一(yī)次性补(bǔ)贴和贷(dài)款贴息存在滞后性，需要列入地(dì)方财(cái)政预算，经人大审批后才能支付，收储主体在短期(qī)仍有集(jí)中(zhōng)资(zī)金(jīn)支出(chū)的压力。

4）国企自筹：保(bǎo)障性住房项(xiàng)目资本金比例最(zuì)低为20%，项目资本金部分需要收储主体自行筹措。

第(dì)二，从收购议价的角度，与住宅相比，商业房源收购在(zài)现阶段(duàn)更容易(yì)落地。

1）写字(zì)楼(lóu)、公寓等商业项目更容易满足保(bǎo)租房的小户型要(yào)求，而商品住宅户型在趋势上向改善需求倾斜，中小户型产品占比较低，符合收储要求(qiú)的房(fáng)源较(jiào)有限(xiàn)。根据中指研究院，2023年30个代表城(chéng)市住宅销售套数以90㎡以上为主，新(xīn)房市场(chǎng)需求主力为90-120㎡产品。除厦门(mén)外，30个城市(shì)90㎡以(yǐ)下(xià)产品成交占比普遍低于40%，杭州、成都、苏州等11个城市不足10%。与2022年相(xiāng)比，30个城市中有17个城市90㎡以下住宅套数成交占比下降。

2）商(shāng)业地(dì)产库存高企、空置(zhì)率上升，容易达(dá)成更低的收购折扣(kòu)。受资金成本和租金回报率约束，国企希望以(yǐ)较低的(de)价格达成收(shōu)购。当前我国商业地产(chǎn)过剩问题(tí)凸显，截至2024年6月末(mò)，一线城市优质写字楼空置率(lǜ)在18%-22%，一线写字楼和(hé)零售(shòu)物业(yè)租金同比普遍下滑(huá)。考虑到运(yùn)营成本和回笼资金需求，以住宅为主业的开发商有动力将收益一般的自持商办大(dà)幅折价(jià)出售给国企。

第三，运营收益上，重点城市租售比(bǐ)普遍较低(dī)，在无补贴情形下，收储后的运营收益覆(fù)盖成(chéng)本仍有难度，影响收(shōu)储扩围。人口(kǒu)净流入的大中城市对保租房需求较大，但同时，高能级城市租售比更低，根据(jù)诸葛数据，2024年上半(bàn)年重点50城平(píng)均租售(shòu)比为1：590，远(yuǎn)低于国际合理(lǐ)水(shuǐ)平（1：200-1：300）。50城平均(jūn)租金回报率为2.03%，部分一二线城市租金回报率不足2%。参考平均租金回报率，假若平均贷款成本(běn)为2.8%，存量(liàng)房收购(gòu)折扣需(xū)在7.25折(zhé)以下，租金收益才能覆盖贷款成本，从试点情(qíng)况看，当前(qián)收购折扣普遍更低，但(dàn)是否能持续以低价收购、后续(xù)运营收益能否持续覆(fù)盖贷款利息、税收(shōu)、运营费用等，仍然存在不确定性(xìng)。

除了资金平衡，收储还需考虑保障房的供需错配问题：

1）城市能级上，高能级城市保障房需(xū)求大，但商品房去库存压力(lì)相对较小，租售比较低，存量房回购动力不及高(gāo)库(kù)存城(chéng)市。低(dī)能级城市库存高企更加突出，租售比相(xiāng)对(duì)较高，但人口和产业不(bù)足(zú)以支撑大规模回(huí)购存量房(fáng)改造为保障房；

2）区位上，存量难去化商品房本身可能存在交通条(tiáo)件不佳、周围(wéi)配套设(shè)施(shī)欠缺的(de)问(wèn)题，符合收购要求的核心区(qū)域住(zhù)宅和(hé)商办(bàn)供给有限(xiàn)；

3）项目资(zī)质上，亟需回笼资金、参与收储积(jī)极(jí)性较高的存量房项目可能存在复杂的抵押和债权关系，难以满足收购要(yào)求。

政策窗口期到来，关注收储等加(jiā)码可能

8月地(dì)产销(xiāo)售(shòu)仍偏弱，二三线压力较大。8月30城商品房成交面积环比-9.74%，同比-24.31%，环比降幅较7月(yuè)收窄11.7pct，但同比降幅(fú)较7月走扩7.5pct。8月26城二手房成交面(miàn)积环比-16.03%，同比(bǐ)+1.71%，同比增幅较7月(yuè)收窄26.5pct。分城市能级看，一线、二线、三线(xiàn)新房同比分别(bié)+5.71%、-39.88%、-13.90%，二手房同(tóng)比分别+38.58%、-1.25%、-19.43%，一线房(fáng)地产市场存在韧(rèn)性，但(dàn)对二三线的传导效(xiào)应不足，房地产市场下行惯性仍存。

商品住宅去化周期(qī)仍偏长。截至8月(yuè)25日，21城库(kù)存去化周期为20.4个月，一(yī)线、二线(xiàn)、三线分别为14.1、18.9、35.9个月，与7月末相(xiāng)比，一线去化周期略有下降(jiàng)，二三线城市去(qù)化周期有所拉长，去库存压力仍大，有待(dài)通过收储(chǔ)等方式(shì)进一步推动存量房去化。

9月(yuè)进入地产(chǎn)传统销售旺季，同时也(yě)是政策窗(chuāng)口期，关注收储、房贷、限购等政策加码的可能。从贝壳领先指标来看，截至8月25日，50城(chéng)新房(fáng)、二手房KMI指数分别为36.2、32.5，环比前一周上升，但仍(réng)处于低位，经纪人对短期楼市预期并未有显著改善，“金九银十”成色有待(dài)观察(chá)。若地产销售仍较(jiào)弱，政策可能进一步加码。在收储方(fāng)面，关注(zhù)再贷款(kuǎn)投放进度，以及可能的增量资金来源（PSL、专项债、特别国债等），由于许多城市已发布收储征集公告或摸排配售型保障房购房(fáng)需求(qiú)，若收储(chǔ)政策(cè)加码，地方(fāng)有(yǒu)望加速跟进(jìn)。此外，关注房贷利率下调(diào)、一线限购放松等可能性。