超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住房“以旧换新(xīn)”的(de)城市(shì)越来越多。

就在4月23日，一(yī)线城市深圳也加入(rù)到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院(yuàn)最新统计，自去年以来，支(zhī)持(chí)商品住(zhù)房“以旧换新”的(de)城市已(yǐ)超过40个。

不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述(shù)各城市推出的商品(pǐn)住房“以旧换新”政策(cè)力度不一，操作细则也各(gè)不相同。在不同的政(zhèng)策支持力(lì)度下，“以(yǐ)旧换新”的效果(guǒ)也显露出了差异。

以(yǐ)郑(zhèng)州为例，截至4月24日下(xià)午，郑州(zhōu)市房(fáng)产交易服务平台(tái)系统内已有超过180套“以旧换新二手房(fáng)”完成(chéng)登记入库，占试(shì)点阶段收购计划(huà)的36%，房源总价在29万—318万(wàn)元，这距离(lí)郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试(shì)点工作正式启动还不到4天。而深(shēn)圳本土房地产中介机构乐有家4月24日(rì)在接受(shòu)记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客(kè)户。

不过在业内人(rén)士看来，由于二手房(fáng)交易、评估时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不(bù)明(míng)显。住房“以旧换新”意在(zài)联动一(yī)二手房，降低交易成本，但同时存在二手(shǒu)房参与门槛较(jiào)高(gāo)、二(èr)手房评估价或(huò)交(jiāo)易价较(jiào)低、可置换新房选择少(shǎo)等(děng)痛点(diǎn)。

最大痛点(diǎn)是卖掉旧房

其实早在2023年，就已有多个城市支持(chí)住房“以旧换新”活动。今年(nián)以来，越来越多的城市加入进来。

从(cóng)各地支持“以旧换新(xīn)”的方式来(lái)看，主要包(bāo)括两种(zhǒng)：一是房企联合经纪(jì)机构对旧房优先推售，若一定期(qī)限内旧房售出则按(àn)流程购买新房；二是开发商或国资平台(tái)收(shōu)购旧房，售房款用于购买指定(dìng)新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

4月23日，深圳(zhèn)市房(fáng)地产业协会(huì)与深圳市房地产(chǎn)中介(jiè)协会(huì)联合发(fā)起的“以旧换新”就属于第一种。此前(qián)的4月19日，乐有家已(yǐ)与绿景白石洲正式(shì)开启“以旧换新”活(huó)动，目前签约参与活动的(de)客(kè)户已有7单(dān)。

来源：乐(lè)有家

乐有家方(fāng)面解释道，“以旧换新”核心(xīn)条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结(jié)果显(xiǎn)示，参与“以(yǐ)旧换(huàn)新”客(kè)户最首要的(de)动机是借此快速卖(mài)出(chū)旧房，这(zhè)一(yī)占比达到70.8%。推出“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪(jì)人咨(zī)询了解。

对于以旧换新的项目，乐有家也是有选(xuǎn)择的(de)，其合(hé)作新盘是(shì)位于深圳南山区(qū)的绿景白石洲项目，价格也有(yǒu)一定吸引力。该项目折后单价(jià)8.3万元/平方米起(qǐ)，周边二手(shǒu)房价格为13万—15万元/平(píng)方(fāng)米，新房和二手房价格倒(dào)挂35%—40%。

“我们了解(jiě)到，目前成交的以旧换新(xīn)单里，大部分旧房(fáng)与新房的差价并(bìng)不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也有一定的(de)经济积累，承担的经济(jì)压力不(bù)会很大(dà)。”乐有家方(fāng)面表示，在(zài)流程上，客户可锁定意向房(fáng)源2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可(kě)选择退订新房，无违约(yuē)责任。

不过，在广(guǎng)东省城乡(xiāng)规划院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是(shì)卖(mài)掉旧房。“目前，开(kāi)发商参与以旧换新的协议(yì)，锁定意向房源的周期(qī)往往(wǎng)在2个月(yuè)左右，意味着卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖(mài)出。因此(cǐ)，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”

记者了解到，无论是(shì)自有交易还是统一(yī)收购旧房，旧房抵新房的房(fáng)款比例(lì)一般都(dōu)在60%—80%，最高不(bù)超过90%。还有城(chéng)市明确了具体的(de)抵扣比例。如无锡(xī)市(shì)梁溪区在(zài)“以旧换(huàn)新”公告中明确指出，存(cún)量(liàng)二手(shǒu)商品住房总价需不高于新购房源总价(jià)的60%，指定楼盘是5个。

在不同城市、不同政策模(mó)式下，二(èr)手房(fáng)抵(dǐ)扣的价格也不尽相同，有(yǒu)些低于市(shì)场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏(sū)苏州的二手房业主就表示，她的二(èr)手房在“以(yǐ)旧换新”过程中是(shì)被官方收购的，其最终的评估价(jià)与市(shì)场价基本一致。如果走市场化交易可(kě)能(néng)还卖不到评估(gū)价价格，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意(yì)的。

李宇嘉认为，“以旧换新”关(guān)键是激发二手(shǒu)房业主“依旧换新”的动(dòng)力，政策的出发点和落脚点就(jiù)是真正(zhèng)从满足业主住房消费升级的愿望(wàng)，并从降低置(zhì)换成本、置换周期，并能买到心仪的、优(yōu)惠新房等角度施策(cè)。同时，卖不(bù)掉二手房则“无责退订新房”，这个很关键，可以给到参(cān)与活(huó)动的二手房业主足够的(de)安(ān)全垫。

二手房参与门(mén)槛(kǎn)较高

记者梳理发现，尽管目前(qián)不少城市提出了“以(yǐ)旧换新”的政策导向，但仍(réng)处于政策(cè)探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则(zé)来看，不少城市(shì)都会对参与“以旧(jiù)换新”的二手(shǒu)房(fáng)源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台等(děng)为(wèi)主体收购旧房的(de)。

以郑州为(wèi)例，试点阶段收购的二手住房需满足的(de)条件包括但不限于：房(fáng)龄不能(néng)超过15年、如有房贷需还清、要位(wèi)于三环以内等。而(ér)试点阶段换房，选购的新(xīn)建商(shāng)品住房应是已取得(dé)房屋竣工验收备案证明的“现房”。

郑州城发安居收购二手房“以旧换(huàn)新”流程图超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制来源：郑州市房(fáng)产交易服务平台

目前，在郑州市房产交易服务(wù)平台系统内(nèi)，已有超(chāo)过(guò)180套“以(yǐ)旧换新二手(shǒu)房”完成登记入(rù)库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居室(shì)，房源面积大多数都在70平方米以下(xià)。目前郑州参与“以旧换新”的新(xīn)盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。

近日，记者以购房者身(shēn)份采访郑州多个(gè)参(cān)与“以旧换(huàn)新”活动的新盘项目了解(jiě)到，通过“以旧换新”方式购买新房并(bìng)无特别限(xiàn)制，在售(shòu)房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以(yǐ)，届时二手房被收购(gòu)后可以直接抵扣房款或首付，优(yōu)惠折扣(kòu)都(dōu)按案场现时情况(kuàng)来定。

再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月(yuè)开始(shǐ)已经在试点进行系列措施。截至今年2月底(dǐ)，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州(zhōu)发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收(shōu)购总(zǒng)额约2亿(yì)元，带动新房成交(jiāo)额近(jìn)5亿(yì)元(yuán)。

李宇嘉建议，“以(yǐ)旧换(huàn)新”前(qián)期可选择资金(jīn)链紧张、愿意让利的开发(fā)商参与，并通过(guò)“以旧(jiù)换新”让开发商获得参与活动能有(yǒu)效提(tí)振销售的好(hǎo)处，从而对市场其他开发(fā)商起到示范效应(yīng)。

易居研究院认为(wèi)，目前(qián)“以旧换新”潜在(zài)问题或矛盾(dùn)点在后续改革中是可以更好得到解决的。比如说从评估(gū)的角(jiǎo)度看，可以采(cǎi)取多家(jiā)评估公司联合评估、锚定周(zhōu)边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等(děng)方(fāng)式进行。而对(duì)于纳入试点范围的(de)房源，后续可以设(shè)立标(biāo)准和划(huà)分结构，尤其是研究不(bù)同类型二手房(fáng)收购后的再利(l超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制ì)用模式等(děng)。

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