“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来源：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今年以来，新发(fā)个人(rén)住房贷款利率持续走低，新旧房贷之间的(de)利差扩(kuò)大，市场上关于存量房贷(dài)利率下调的呼(hū)声再起。

　　目(mù)前，市场被热议的存量房贷利率下调(diào)路径(jìng)主要有两方面，“重定(dìng)价”与(yǔ)“转(zhuǎn)按揭”。其(qí)中“重定价”即存(cún)量按揭借款人(rén)与原(yuán)贷款银行内部(bù)置换或重新协(xié)商房贷利(lì)率；“转按揭”，即借(jiè)款(kuǎn)人将现(xiàn)有(yǒu)按揭贷款(k“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”uǎn)转入其(qí)他银行，并按(àn)照最(zuì)新贷款要素重新签订按(àn)揭(jiē)合(hé)同。

　　对此，多名受访者对《华夏时报》记者表示，当前(qián)存量房贷利率存(cún)在(zài)下调的(de)可能性。

　　瑞银(yín)大中华金融行业研(yán)究主管颜湄之认为，“重新做转按揭或者降(jiàng)低存(cún)量按揭，是有可能发生的(de)。估算存量房(fáng)贷(dài)利率约4.1%，但一线城市最近新发放的(de)房贷利率不到3%，之间存在较(jiào)大(dà)利差(chà)，同时政(zhèng)府也希(xī)望能鼓励消费(fèi)。”

　　存量房贷调整再引热议

　　“听说存量房贷利率要下调，原本计划提前还款(kuǎn)，现在(zài)有些犹(yóu)豫了。”9月6日，一名深圳购房者(zhě)对《华夏时报》记者表示(shì)，由于(yú)担心自己还完贷(dài)款后，利(lì)率真的下调(diào)，所(suǒ)以决定观望一段时间。

　　截至目前，尽管LPR已多次下调，部分存量房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时(shí)间段的购房者，首套房贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策(cè)利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是在(zài)2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存量房贷(dài)利率下调过一(yī)次，加(jiā)上LPR的调整，目前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个(gè)人住房贷款(kuǎn)之间的利差仍在持续扩大。目前而言(yán)，深(shēn)圳地区首套住房商业性个人(rén)住房贷款(kuǎn)利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日(rì)LPR报价(jià)出炉后，该地(dì)首套房贷利率再创(chuàng)新低，已降(jiàng)至3.4%。

　　具体来说，住宅首套房贷利(lì)率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套房贷利率为(wèi)LPR3.85%-5BP，即3.8%，公(gōng)寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调(diào)后，存量房贷利率将(jiāng)于第二年重(zhòng)新定(dìng)价，因此(cǐ)按(àn)照上(shàng)述深圳购房者目前贷款利率4.25%计算(suàn)，他的存量住房(fáng)贷款利率与(yǔ)新发放之间利(lì)差约85个基点。

　　而全国范(fàn)围(wéi)来看，新(xīn)发放个人住房贷款利(lì)率也在“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”(zài)持续(xù)走低。人民银(yín)行最新数据显示，2024年7月新发放个人(rén)住房贷款利率为3.4%，比上月(yuè)低(dī)9个基点，比上年同期低68个基点，处于历(lì)史低(dī)位。

　　因(yīn)此，业内(nèi)多(duō)名专家认为，当前(qián)存量房贷利率存在(zài)下调的可能性。颜湄(méi)之(zhī)提出，考虑到居民对存量(liàng)房贷利(lì)率与新(xīn)发放(fàng)房(fáng)贷利率之间利差的抱(bào)怨，以及政府促进消费的态度，存(cún)量房贷利率有下调的可能(néng)性。

　　与此同时，天风证券研(yán)报中指出(chū)，结合今(jīn)年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率可能性确实(shí)存在。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今(jīn)年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则可以压缩82BP，对应每年减少借款人(rén)利息(xī)支出约3100亿(yì)元。

　　另一种测算方法是(shì)基于交行(xíng)2024年中报，2024年上半(bàn)年(nián)存量中长(zhǎng)期(qī)个人贷款年化平(píng)均收益率约为 4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应每年减少借款人利息(xī)支出约(yuē)2100亿元。

　　对于存(cún)量房(fáng)贷利率可能如何降？经济学(xué)家任泽平(píng)则提出，2023年是通过直接方式，即变更合同条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭(jiē)”等(děng)仍待具体方案出台。本轮下调(diào)存量房贷利率幅度预计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿(yì)元(yuán)—3040亿元。

　　但是他也提到(dào)，全面调降首套、二套存量房(fáng)贷利率(lǜ)可(kě)能性较低，预计阶梯式、差异化(huà)调降，可能试点推行二手房存(cún)量房贷利率下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新(xīn)旧(jiù)贷款的利差，也(yě)推(tuī)升了居民房贷早偿率。

　　随着各银行2024年上半年“成绩单”公布，与民众密切相(xiāng)关(guān)的(de)“个人住房贷款”情况也浮出水面。截至2024年6月，工商银(yín)行、建设银行、农业银行、中国银行(xíng)、交通银行个人住房贷(dài)款(kuǎn)合计减少约(yuē)3254.71亿元，其中工商银(yín)行个人(rén)住房贷款(kuǎn)减(jiǎn)少(shǎo)约1230亿(yì)元；农业银行减少(shǎo)1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交(jiāo)通银行减少16亿元。

　　在股份(fèn)行中，中信银行、平安银行、浙商银行和华夏银行的个人住房贷(dài)款余额增加，招商银行、兴业银行(xíng)、光大银行、浦(pǔ)发银行、民生银行和渤海银(yín)行的(de)个(gè)人住房贷款(kuǎn)余额较2023年末出现下降(jiàng)。

　　目前分析观点普遍认为，个人住(zhù)房(fáng)贷(dài)款余(yú)额下降的原因来自两方(fāng)面，一是商品房销售下滑(huá)，信贷(dài)需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余(yú)额进一步缩减(jiǎn)。

　　招联首席研究员董希淼(miǎo)对《华夏时(shí)报》记者表示，在增量方面，房(fáng)地产市场下行压力(lì)下，居民住房消费(fèi)需求(qiú)增长缓慢，房地(dì)产销售下滑，新申请住房贷款量减少；而在(zài)存量(liàng)方面，部分居民出(chū)于资产配置的需要(yào)选择提前还贷(dài)，因(yīn)此(cǐ)导致银行个人(rén)住房贷款余额出现增长。

　　国泰君安宏观(guān)研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下(xià)降(jiàng)了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈(chéng)现季节性回(huí)落(luò)态势。不(bù)过，对比历史(shǐ)同期，当前(qián)居民(mín)早(zǎo)偿率仍处(chù)于(yú)较高水平。

　　光大证券金融业(yè)首席分析师王一峰指出，居民按揭早偿行为受到宏(hóng)观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款(kuǎn)定价等诸多因素(sù)影响(xiǎng)，早偿率(lǜ)与房屋销售、理财收益率，替代(dài)性(xìng)负债资源的可得性、价格，居民实(shí)际收入情况(kuàng)与收入预期等因素均存(cún)在相关关系。

　　此外，盘古智库高级研究员(yuán)江瀚(hàn)对《华(huá)夏(xià)时报》记者表示，对于银行而言，个人房贷是能够为(wèi)银行提(tí)供稳定现金流收入的优质资产，风险小，利润大。在(zài)房地产下(xià)行周期(qī)，只要房贷利率(lǜ)高于理财利率(lǜ)居民提前(qián)还贷的动机(jī)，就一直会存在。

　　银行净(jìng)息差成约束因素

　　近期，在降低存量(liàng)房贷利率的讨论(lùn)中(zhōng)，还有专家提出，是否降低存量房贷还需要(yào)系统评估及更细致的规划(huà)，如(rú)果再压缩银行的息差容易(yì)引起系统性风险。

　　8月9日，国(guó)家金融监督管理(lǐ)总(zǒng)局发布2024年二季(jì)度(dù)银行业保险(xiǎn)业主要监管指标数据情况，其(qí)中，二季(jì)度银行业净息差1.54%，与一季度持平。此前(qián)，一季度中国银行业净息差相(xiāng)比(bǐ)2023年末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止(zhǐ)跌迹象，但(dàn)银(yín)行(xíng)净息差已是自2023年一季度以来，连续六个季度低于(yú)1.8%的警戒线。

　　单纯就息差(chà)方面来(lái)看，香港中文大学（深(shēn)圳）经管学院教授(shòu)王健曾发文提出，低(dī)净息差削弱了银行的盈利能力，限制了其在创新(xīn)和发展新(xīn)业(yè)务方面的投入(rù)能力，进而可能导致金融服务的减少和经(jīng)济活力的下降(jiàng)。此外，低净息差还可能引发银(yín)行在追求收益的(de)过程(chéng)中承(chéng)担(dān)更高的风险，从而(ér)加剧(jù)金融系统(tǒng)的脆弱性。

　　今年3月，有股份(fèn)制(zhì)银行(xíng)管理层表示(shì)，银(yín)行作为一个(gè)经营单体(tǐ)，如果息差下降过快(kuài)或者跌破某个临界点之后，会导致其内生资本补充能力的(de)下降，进而影响到长期支持实体(tǐ)经济的能力。

　　9月2日，有股(gǔ)份制银行管理层在该行2024年中期业绩交流会上(shàng)表示，该行暂未在转(zhuǎn)按揭业务上接到宏观管(guǎn)理部门、人民银行、国(guó)家金(jīn)融(róng)监督管理总局的(de)意(yì)见，上述机构也(yě)尚未(wèi)向商业银(yín)行(xíng)征集意见(jiàn)，因此该政策还(hái)未得到确(què)认(rèn)。

　　同时，上述管理层也(yě)直言，如(rú)果这一政策推(tuī)出，将会对银行业的(de)按揭利率带来一定负(fù)面影(yǐng)响，对此宏观管(guǎn)理部(bù)门应做好充分的论证和研究。

　　“银行作为金融机构，也要考虑自己的经营情况。”9月6日，一名银行内部工作人员对《华夏时报(bào)》记者透(tòu)露，目前情况下，银行需要(yào)的是增量房贷，监管也更希望通(tōng)过政策刺激刚(gāng)需住(zhù)房(fáng)需求。因此，在息(xī)差下行(xíng)压力中，资金更向新发放贷款倾斜(xié)。

　　一名业(yè)内(nèi)分析人士对《华夏(xià)时报》记者表示，如果下调存量房(fáng)贷利率，短期对部(bù)分(fēn)银行(xíng)的(de)净息差造成一定压力，但整(zhěng)体可控，同(tóng)时，银行需要进一步优(yōu)化资产负债结构，根据市场(chǎng)情况充分利用存款利率市场化调节机制，加(jiā)大实体(tǐ)经济薄弱环节与重点新(xīn)兴领域支(zhī)持，推动轻资本业(yè)务发展等。

责任编辑：秦艺

　　来源：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今(jīn)年以(yǐ)来，新发个人(rén)住房贷款利(lì)率持续(xù)走低(dī)，新(xīn)旧房贷之(zhī)间的利差扩大，市场(chǎng)上关于存量房(fáng)贷(dài)利率下(xià)调的呼声再起。

　　目前，市场被热议的存量房(fáng)贷利率下调路径主要(yào)有两方(fāng)面，“重定价”与“转按揭”。其中“重定价(jià)”即存量按揭借款人与原(yuán)贷款银行内(nèi)部置(zhì)换(huàn)或重新协商房贷利率(lǜ)；“转按揭”，即(jí)借款人将现有按揭贷(dài)款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新(xīn)签订(dìng)按(àn)揭合同(tóng)。

　　对此(cǐ)，多名受访者对《华夏时报(bào)》记者表示，当(dāng)前存量房贷利率存在(zài)下调(diào)的可能性。

　　瑞银大中(zhōng)华金融行业研究主管(guǎn)颜湄之认为(wèi)，“重新做转按揭(jiē)或者(zhě)降低存量按揭，是有可能发生的。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新(xīn)发放的房贷利率不到3%，之(zhī)间(jiān)存在较大利差(chà)，同时政府也希望能(néng)鼓励消费。”

　　存量房贷调整再引热议(yì)

　　“听说存量房贷利率要下调，原本计(jì)划提前还款(kuǎn)，现在有些犹豫了。”9月(yuè)6日，一名深圳(zhèn)购房者对《华夏时报》记者表(biǎo)示，由于担心自己还完贷款后，利率真的下调，所以决定观望一段时间。

　　截(jié)至目前，尽管LPR已多次下调，部分存量房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时(shí)间(jiān)段(duàn)的购(gòu)房者，首套(tào)房贷利率下限水平(píng)多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为(wèi)LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是在2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存量房(fáng)贷利率下调过一次，加上LPR的调整，目前(qián)贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发(fā)个人(rén)住(zhù)房贷款之间的利差仍在持续扩大(dà)。目前(qián)而言，深圳(zhèn)地(dì)区首套住房商业性个人住房贷款利(lì)率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出炉后，该地首套房贷利率再创新(xīn)低，已降(jiàng)至(zhì)3.4%。

　　具体来说，住(zhù)宅(zhái)首套(tào)房贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二套(tào)房贷(dài)利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调(diào)后，存量房贷利率将于第二年重新定价，因此按照上述(shù)深圳购房者目(mù)前贷款利率4.25%计算，他的存量住房贷款利率与新(xīn)发放(fàng)之间利差约(yuē)85个基点。

　　而(ér)全国范围来看(kàn)，新发(fā)放个人住房贷款(kuǎn)利率也在持续走低。人民银行最新数据显示(shì)，2024年7月新发放个(gè)人住房贷(dài)款利率为3.4%，比上月(yuè)低9个(gè)基点，比上年同期低68个基点，处于(yú)历史低位。

　　因(yīn)此(cǐ)，业内多名专家(jiā)认(rèn)为，当前(qián)存量房贷(dài)利率存在下调的可能性。颜湄之(zhī)提出，考虑到居民对存量房(fáng)贷利率与新发放房贷利率之间利差的抱怨(yuàn)，以及政府促进消费(fèi)的态度，存量房贷利率有下调的可能性。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，天(tiān)风证券(quàn)研(yán)报中指出，结合今年(nián)最(zuì)新的(de)房贷政策和(hé)利率变化，再度调降存量房贷利率可能(néng)性确实存(cún)在。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二(èr)季度新增住房贷款加权平(píng)均利率3.45%，则可以压缩82BP，对应每年(nián)减少借款人利息支出约3100亿元。

　　另(lìng)一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年(nián)存量中长(zhǎng)期个人贷款年化(huà)平均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55BP，对应每年(nián)减少借款人(rén)利息支出约2100亿(yì)元。

　　对于存量房(fáng)贷利(lì)率可能如何降？经济学家任泽平则提出，2023年是通过直(zhí)接方式(shì)，即变(biàn)更合同条款(kuǎn)，2024年本轮是否(fǒu)可跨行“转按揭”等仍待具(jù)体方案出台。本轮下调存量(liàng)房贷利率幅度预计60—80BP，节省百姓利息(xī)支出2280亿元—3040亿元。

　　但是他也提到，全面调降首套、二套存(cún)量房(fáng)贷利率可能性较低，预计阶梯(tī)式、差(chà)异化调降，可能试点推行二手(shǒu)房存量房贷利(lì)率下调。

　　居民房贷早偿率提(tí)升(shēng)

　　新旧贷款的利差，也推(tuī)升(shēng)了(le)居民房贷早偿率。

　　随着各银行2024年上半年(nián)“成绩单”公布，与民众密切相关的“个人住房贷款(kuǎn)”情况也浮出水面(miàn)。截至2024年6月，工商银行、建(jiàn)设银行、农业银行、中(zhōng)国银行、交通银(yín)行个(gè)人住房贷(dài)款合计减(jiǎn)少约3254.71亿元，其中工商(shāng)银行(xíng)个(gè)人住房贷款减少约1230亿元；农业银行减少1006亿元；建设银行减少764亿元；中国银行减少471亿元；交通(tōng)银行(xíng)减(jiǎn)少16亿元。

　　在股份行中，中信(xìn)银行、平安银行、浙(zhè)商银行和华夏银行的个人住房贷款余额增加(jiā)，招商银行、兴业(yè)银(yín)行、光大银行、浦发银行、民生银行(xíng)和渤海银行的个人住(zhù)房贷款余额(é)较2023年末出现下降。

　　目前(qián)分析(xī)观(guān)点普遍认为，个人住房贷款余额下降(jiàng)的原因(yīn)来自两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是(shì)客户提前还贷，造成余额进一(yī)步缩减。

　　招联首席研究员董希淼对(duì)《华夏时报》记者表(biǎo)示，在增(zēng)量方面，房地产市场下行压力下，居民(mín)住房消费需求增长缓慢，房(fáng)地产销(xiāo)售下(xià)滑(huá)，新申请住房贷款量减少；而在存量方面(miàn)，部分居民出于资产配置的需要选择提前还贷，因此导致银行个人住房贷(dài)款余额出现增长。

　　国泰君安(ān)宏观(guān)研究团队7月发布的研究报告(gào)指出，6月(yuè)居民早偿率回到23.4%，较(jiào)4月37%的历史高位下降了13.6个(gè)百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓(huǎn)，呈现季节性回落态势。不过，对比历(lì)史同期，当前居(jū)民(mín)早(zǎo)偿率仍处于较(jiào)高水(shuǐ)平。

　　光大证券金融(róng)业首席分析(xī)师王一峰指出，居民(mín)按(àn)揭早偿行为(wèi)受到宏观经济环境、居(jū)民资产负债表(biǎo)稳健性、按揭贷(dài)款定价等诸多因素影响，早偿率与房(fáng)屋销售(shòu)、理财收益率，替代性负(fù)债资源的(de)可得性、价格，居(jū)民(mín)实际收入情况与(yǔ)收入预(yù)期等因素均存在相关关系。

　　此外，盘古(gǔ)智库(kù)高级(jí)研究员江瀚对《华夏时报》记者表示，对于银行而言，个人房贷(dài)是能够为银行提供稳定现(xiàn)金流收入的优质资产，风险小，利润(rùn)大。在房地产下行周期，只要房(fáng)贷利率高于理财(cái)利率(lǜ)居民提前还贷的动机，就一直会存(cún)在。

　　银行净息差成约束因素

　　近期，在降(jiàng)低(dī)存量房贷利率的讨论中，还有专家(jiā)提出，是(shì)否降低存量房贷还需要系统评估及更细致的规划，如果再压缩银行的息差容易引起系(xì)统性风险。

　　8月9日(rì)，国家金融监督管理(lǐ)总(zǒng)局发布2024年二季(jì)度银行业保险(xiǎn)业主要监管指标数据情况，其中，二季度银(yín)行业(yè)净息差1.54%，与一季度持平。此前，一季度中国银行业净息差(chà)相比2023年末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然已有止跌迹象，但银行净息差已是自2023年一季度以来，连续(xù)六个季度低于1.8%的警戒线。

　　单纯就息差方面(miàn)来看，香港中文大学（深圳）经管学院(yuàn)教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利能力，限制(zhì)了其在创新和发(fā)展(zhǎn)新业务方(fāng)面的投入能力，进而可能导致金融服务(wù)的减少(shǎo)和(hé)经济活力的下降。此外，低净息差还可能引发银(yín)行在追求收益(yì)的过程中承担更高的风险(xiǎn)，从而加剧金(jīn)融系统的脆弱性。

　　今年3月，有股份制银行管理层表示，银行作为一(yī)个经营单体，如果息差下(xià)降过快(kuài)或者跌破某个临界(jiè)点之后，会导(dǎo)致其内生资本(běn)补(bǔ)充能力的下降，进而影响到长期(qī)支(zhī)持实体经济的能(néng)力。

　　9月2日，有股份制银行管(guǎn)理层在该行2024年(nián)中期业绩交(jiāo)流会上表示，该行暂未在转按(àn)揭业务上接到宏观管理部门、人民(mín)银行、国家金融监督管理总局的意见，上述(shù)机构也尚(shàng)未向商业银行征集(jí)意见，因此该政策还未得到(dào)确(què)认。

　　同时，上述管理层(céng)也直言，如果这一政(zhèng)策推出，将会对银行业的按揭利率带来一定负面影响，对(duì)此宏观管理部门应做好(hǎo)充分的论证和研究(jiū)。

　　“银行(xíng)作为金融机(jī)构，也要考虑自己的经营情况。”9月6日，一名(míng)银行(xíng)内部工(gōng)作人(rén)员对(duì)《华夏时报》记者透露(lù)，目前情况(kuàng)下，银(yín)行需要的是增量(liàng)房贷，监管也更(gèng)希望通过政策刺激刚需(xū)住房需(xū)求。因此，在(zài)息差下行压力中，资(zī)金更向新发放(fàng)贷款倾斜。

　　一名业内分析人士对《华夏(xià)时报》记者表示，如果(guǒ)下调存量(liàng)房(fáng)贷利率(lǜ)，短期对部分银行的净息(xī)差造成一定压力，但整(zhěng)体可控，同(tóng)时，银行需要进一步优化资(zī)产负债结构，根据市场情况充分利用存款(kuǎn)利率市场化调节机制，加大实体经济薄弱环节与重点新(xīn)兴领域支持，推动轻资本业务发展等(děng)。

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