物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪张全国刘河维王天瑜朱翀佚(yì)李俊波

2024年中报，物业服务企业核心业(yè)务保(bǎo)持增长(zhǎng)，外拓质量有所提升，效率也维持稳定(dìng)，体现类公用事业属(shǔ)性。影响企业估(gū)值的最核心(xīn)因素依然是(shì)公司治理问题。独立性风(fēng)险较(jiào)小的(de)公司(sī)、高(gāo)分红(hóng)的(de)公(gōng)司，能够获(huò)得更高的估值溢价(jià)。我(wǒ)们相信(xìn)，伴随企业主动控制增量关联(lián)交易，逐渐(jiàn)消化存量关(guān)联占款，并提高分红水平，物业服务企(qǐ)业的独立性担忧能够有所减轻。我们看好核心主(zhǔ)业发展稳健、分红率较高的物(wù)业服务企业。

▍独立性、分(fēn)红和治理(lǐ)仍是资本市(shì)场对物业服(fú)务(wù)企业的核心关切。

当前市场投资者对于物业服务公司主业的类(lèi)公用事业和(hé)受经济周期影响小的属性认同(tóng)度高，对解决企业资金被(bèi)占用和关联方占款增加问题的信心弱。高分红的(de)公司估值更高，独立程度高的公司估值更高。关联(lián)方(fāng)在物业服务(wù)公司的占款总(zǒng)规(guī)模确实有所增加，根(gēn)据各样本公司公告（本报告公司数据除额外注明外均来自各样本公司公告），2024年中期样本(běn)企业关联(lián)方贸易应收(shōu)款相较于去(qù)年同(tóng)期增长20.6%，增速(sù)相较于2023年全年增长3.7个百分点，存量贸易应收款(kuǎn)相对(duì)于企业净利润比例庞大(dà)。当然，企业也开始控制和压降关联方交易规模，到2024年中期，非业主增值服务收入和毛利润占比已经下降至7.2%和6.5%。

▍许多企业顺应市(shì)场需求提升(shēng)分红比例。

提升分(fēn)红是减轻资金占用风险的重要举措。2024年中期(qī)，众多企业宣派中期股息，并有企业提升了(le)分红水平，并获得投资(zī)者认可，重点公司中，有4家提升了中期分红水(shuǐ)平。不过，提升股利支付率普遍采取特(tè)殊股息的名义(yì)。我们认为，作为现金牛行业(yè)，70%左(zuǒ)右(yòu)的股利支(zhī)付率是匹配行业运营特点的。

▍企业回归基础服务，行业稳步提质拓展。

2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物业服务(wù)增速达到11.8%，依然是行业规模增(zēng)长的主(zhǔ)要推动因素。企业保持一定(dìng)的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质(zhì)量明显(xiǎn)提升，样本企业上半年在管(guǎn)面积同比增长12%，住(zhù)宅方面(miàn)的拓展更加注重项目密(mì)度(dù)，非住宅方面的拓展更注重拓展物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评大额(é)合同。合同质量提升叠加(jiā)提效动作，2024年(nián)上半年重点企业（剔除(chú)开发商出险(xiǎn)及亏损的企业(yè)）基础物业服务毛利率14.1%，比去年同期增长0.1个(gè)百分点(diǎn)，在(zài)行业压力较大背景下逆(nì)势保持较好的(de)效率。整体而言，叠加销管费率下降，重点企业2024年上半年(nián)净利润同比增(zēng)长12%，与收入增速保持持平。

▍企业进一步加(jiā)强(qiáng)应(yīng)收款和现金流(liú)管理(lǐ)。

2024年(nián)上半年，宏观经济不(bù)确定性之下各类业态的业(yè)主支(zhī)付意(yì)愿都有(yǒu)所下降。企业应收(shōu)款整体规模相较(jiào)去(qù)年均有所增长，大多数企(qǐ)业的应收款增长幅度都高于收入的增长幅度。我们统(tǒng)计，2024年物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评(nián)上半年(nián)样本企业贸易应收款增长幅度达到7.9%，大于营收7.3%的增速，但小于2023年全年贸易应收款12.2%的同比增速。这说明虽然应收款确实面临挑战，但整体(tǐ)而言企业已经在努力控制应收款(kuǎn)增长水平。2024年上半(bàn)年，企业应收账周转(zhuǎn)天数和(hé)应付款周转天数分别(bié)同(tóng)比增加10天和7天，现金循环周(zhōu)期没(méi)有(yǒu)明显恶化。

▍风险因素：

部分企业股利支付率过低，账面资金运(yùn)用过于低效的风险。应收风险积累，运营回款在2024年下半年(nián)进一(yī)步放慢的风险。开发行(xíng)业下行(xíng)，企业有可(kě)能(néng)在非业主增值服务带来亏损状态下(xià)继续开展该(gāi)项业(yè)务的风险。企(qǐ)业毛利率进一步下行的风险。存量时代下，企(qǐ)物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评业外(wài)拓竞争加剧的风险。

▍投资策(cè)略：

2024年中报，物业服(fú)务企业核心业务保持增长(zhǎng)，外拓质量有所提升，效率(lǜ)也维持(chí)稳定，体现类公用(yòng)事(shì)业属性。影响(xiǎng)企业估值的最核心因素依然是公司治理(lǐ)问题(tí)。独立性风险较小的公司、高分红的公司，能够(gòu)获得(dé)更高的估值溢价。我们相信(xìn)，伴(bàn)随企业(yè)主动控制增量关联交易，逐(zhú)渐消化存(cún)量关联占款，并提高分红水平。当前(qián)股利(lì)支付率不及50%的公司，一(yī)旦提升股利支付率，我们预计市值也有不小的向上弹性。从行业整体而言，我(wǒ)们预计当前重点关注企业的2024年股利支付率为53%，具(jù)备投资价值。

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