滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记者包晶晶每经编辑魏文艺

　　近期，在已公布上半年业绩的(de)上市物企中，滨江服务（HK03316，股价16.76港元(yuán)，市值46.33亿港元(yuán)）的营收增(zēng)速排在第一位。

　　中报显示，滨江服务上半年实现收入16.5亿元，同比增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增长(zhǎng)32.6%；毛利率(lǜ)从去年同期的26.7%下降至25.6%；期内利润(rùn)为2.7亿元，同比增长14.7%；公司权(quán)益股东应占(zhàn)期内利润为(wèi)2.65亿元，同比增(zēng)长14.9%；净利率为16.5%，较2023年同期的20.0%有所下降。

　　视觉中国

　　《每日经济新闻》记者注意到，在多(duō)个业务板块中(zhōng)，上半年滨江服务的(de)物业管理服(fú)务板块收(shōu)入(rù)同比增长，但(dàn)占(zhàn)比有微(wēi)降；非业主增(zēng)值服务收入占比缩减，同(tóng)时“5S增值服务”收入比重大增。同时，滨江服务源自独立第(dì)三方的业务占(zhàn)比上升明显。

　　业务结构变动致毛利率下滑

　　自2023年下(xià)半年起，“增收不增利”“现金流紧缩(suō)”开始困扰物(wù)业企业。外拓风险(xiǎn)加大、规(guī)模扩张(zhāng)承压之下(xià)，部分(fēn)业绩稳定增长的物企不约而(ér)同地向(xiàng)“增值(zhí)服务”要(yào)收益。

　　记者注意到，滨江服(fú)务(wù)从2022年起便提(tí)出“将5S增值服务(wù)视为未来的利润增长(zhǎng)引擎”，将业(yè)务板块划分(fēn)为物业管(guǎn)理服务、非业主(zhǔ)增值服务及5S增值(zhí)服务，形成综合服务范围。

　　其中“5S增值服务”包括家政服(fú)务、经(jīng)纪服务(wù)、家装服务、向业主销售(shòu)家具、停车位及储藏室以及其他社区增值服务。尽管(guǎn)物业管(guǎn)理服务仍是滨江服务2024年(nián)上半年的主要收入来源，但增(zēng)长势头已经明(míng)显不及增值服务，5S增值服务的占比同比上升13.8个百分点至29.9%，收入同(tóng)比增长158.5%达到4.94亿元。

　　比较滨江服(fú)务2021年到2024年的4次中期业绩，5S增值服(fú)务收入分别为0.66亿元、0.61亿元(yuán)、1.91亿元和1.36亿元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和 27.4%，正逐渐成为收入的重要支(zhī)柱。

　　而传统的物业管理服务收入同比增长25.9%至9.05亿元，占总收入比重约54.9%，相较去年同(tóng)期的60.4%减少5.5个百(bǎi)分(fēn)点。同时，非业(yè)主(zhǔ)增值服务收入2.51亿元，同比(bǐ)下降10.3%，占比15.2%，同比减少了8.3个百分点。

　　在(zài)利润层面，5S增值服(fú)务对(duì)利润的贡献(xiàn)度也不可小觑(qù)。5S增值服务产生的毛(máo)利增长(zhǎng)103.7%至1.36亿元，占比达到约31%；而物业管理服务(wù)贡献(xiàn)的毛利为(wèi)1.78亿元，占比为(wèi)42.3%，两者贡献度的差距(jù)较2023年同期有明显缩小。

　　不过记者(zhě)注(zhù)意到，滨江服务业务结构变动的同时，也(yě)带来了毛利率的波动。

　　上半(bàn)年，滨江服务的毛(máo)利同比(bǐ)增长32.6%至4.22亿元，但毛利率从去年(nián)同期(qī)的26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利最(zuì)高的非业主增值(zhí)服务板(bǎn)块收入(rù)和利润规模同比(bǐ)收缩，毛利占比下降了10个百分点。同时(shí)，营收占比最(zuì)大物业管理服务虽然毛利率增长5个百分(fēn)点(diǎn)至19.7%，但拉低了均值。

　　此外，快速增长的5S增(zēng)值服务贡(gòng)献了近三成的毛利，但毛利率下降了(le)7.4个(gè)百分点至27.4%，毛利率拉动作用仍有(yǒu)限。

　　据(jù)中物智库统计，上(shàng)半年62家上市物企中，滨江服务的营(yíng)收(shōu)增(zēng)长速度（38.7%）排(pái)在第一位；62家(jiā)上市(shì)物企平(píng)均毛(máo)利率跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水平。

　　滨江服务方面称，车(chē)位及储藏室销售服务和优居服务中硬装(zhuāng)业务的快速增(zēng)长推(tuī)动了(le)5S增值服务的(de)上(shàng)升。从利润层面看(kàn)，也正是由于硬(yìng)装服务(wù)发展迅速，相应板块出现毛利率下降。

　　对于物业企业告别高利润(rùn)时代，中指(zhǐ)研究院物业事业(yè)部总经理牛晓(xiǎo)娟向《每日经济新闻》记者表示(shì)：“物业管理行(xíng)业正(zhèng)步入转型升级的关(guān)键时期，物业企业(yè)高毛利时代短期内将较(jiào)难再现，追求合理利润，‘长(zhǎng)坡薄雪’才能持续良性发展。”

　　独立第三方业务占比明(míng)显(xiǎn)上升

　　与母(mǔ)公司滨江集(jí)团步调一(yī)致的是，滨江服(fú)务高度聚(jù)焦在经济(jì)发(fā)达的浙江省内。

　　截至今年6月30日，滨(bīn)江服务在(zài)管建筑(zhù)面积约为6310万(wàn)平方米，较2023年同期增长29.6%。其中，位于杭州的在(zài)管项(xiàng)目面积占比达63.6%，浙江(jiāng)省内在管面积占比97.2%。目前合约项目(mù)扩展至江(jiāng)苏、江西、广东(dōng)、海南、上海等地的(de)21个城市。

　　截至报告期末，滨江(jiāng)服务已签署的合约(yuē)建筑面积约9000万(wàn)平方米，较2023年同(tóng)期增长21.3%。此外，滨江集团上半年拿地10宗，其中不乏高溢(yì)价热门地块，均有望成为后续业务(wù)增长的重要支撑。

　　从管理(lǐ)费上看(kàn)，上半年滨江服务平均物业管(guǎn)理费约为每月每(měi)平方米4.17元，较去年统计(jì)降低了0.1元(yuán)。但根据中指研究院对全国20城物业服务均价的统计，杭州市均(jūn)价为每月每平方米2.93元，滨江服务的物管平均费用(yòng)水平(píng)远超过杭州的平均水平。

　　值得注(zhù)意的是，滨江服务源自独(dú)立第三方的业务占(zhàn)比上升明显(xiǎn)。截至6月(yuè)30日，公司在管面积中(zhōng)，源自独立第(dì)三方的建筑面积占比已提升至57.7%，较去年(nián)同期增长了1.6个百分点。上半年净增加的在管建筑面积(jī)与(yǔ)合约建筑面积中，源自独立第三方的比例分别达到(dào)65.2%与67.4%。

　　具体(tǐ)来看，上半年滨江服务凭借在管西溪之星项目的(de)表现，签约(yuē)溪汀家园、西溪花城两个安置房项(xiàng)目，预计年饱和营收(shōu)约1800万元。同时，中标多个高质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计年饱和营收均超(chāo)千万(wàn)元。

　　“集团以多种途径进行(xíng)外(wài)拓，外接项目呈现来(lái)源(yuán)多样化的特性，包括(kuò)但不限于市场直(zhí)拓、保持与战略合作伙伴的友好(hǎo)关系以及承接政府项目。”滨江服务在中报中表示。

　　从财务状况(kuàng)来看(kàn)，至报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元(yuán)，同比增加5.1%；现金及等价物(wù) 8.67 亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买(mǎi)定期存款理财(cái)产品。公司无贷款或借贷，合约负债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是(shì)由于项目数(shù)量(liàng)增加及(jí)预收物业费增加2.33亿元。

　　对(duì)于物业行业(yè)的发展趋势，牛晓(xiǎo)娟分析称，物企将重(zhòng)点围绕多个维(wéi)度展开竞争：一是服务品质与差异(yì)化(huà)竞争；二(èr)是(shì)外拓能力的竞争；三是规模较大之后如何整合的竞争；四是智能化与(yǔ)数字化转(zhuǎn)型；五是跨界合作(zuò)与资源融(róng)合，这种策略不仅有助于(yú)物业企业进一步拓(tuò)宽服务领域，还能显著提升市(shì)场综合竞(jìng)争能(néng)力。

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