秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者(zhě) 夏子博(bó) 每经编辑张静

　　秦(qín)农(nóng)银行一(yī)口气上架18套西安房源。

　　根据西部产权(quán)交易网，上述房源价格在60.65万元-111.71万元，其中(zhōng)16套位于莲湖区，2套位于长(zhǎng)安区，价格最低的(de)一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即使当前二(èr)手房价格遇冷，西安二环内，平均5500元/㎡左(zuǒ)右的价格也是很难(nán)想(xiǎng)象的。

　　但事实上，上(shàng)述18套房(fáng)源是第二次摆上货架了，价格下(xià)调(diào)了近200万元。这或许与其“特殊”的产(chǎn)权关系有关，莲(lián)湖(hú)区房源挂牌所留电(diàn)话人(rén)士表示，国有资产在一些程序问题上可能导致过户(hù)进(jìn)展缓慢，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过户……

　　18套房源中，最(zuì)贵的两(liǎng)套由秦农银行(xíng)长安支(zhī)行挂(guà)出，分别为(wèi)子(zi)午大道(dào)899号智慧城五期(qī)3幢24层1单(dān)元12403室(shì)、12404室，建筑(zhù)面(miàn)积94.45平方米，挂牌价(jià)111.71万元。这也是唯(wéi)二两(liǎng)套单价超过10000/㎡的房源。

　　剩下的16套都由秦农银行(xíng)莲湖支行挂出，包括玉祥阁、悦园小区、方(fāng)兴大(dà)厦、潘家村小区等，上述房源面积都(dōu)在(zài)100㎡以上，但由于房龄较长，多(duō)为老旧小区，户型设(shè)计过时，买(mǎi)不上多少价(jià)格，价格最(zuì)低的一套位于莲湖区玉祥阁小区，面(miàn)积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但(dàn)挂牌价仅需60.65万元，单(dān)价低至4633元/㎡。

　　这些价格普遍低于某购房APP上的市场价，以玉祥阁小区为例(lì)，130.91㎡户(hù)型的一套房源(yuán)最低挂牌价为92万元，单(dān)价为7028元(yuán)/㎡。

　　这批房(fáng)源也(yě)不是首次挂牌了。据《中国房地产报》，2023年(nián)12月份，秦农银行也曾挂牌出售上述(shù)房源，不过(guò)当时共(gòng)有25套，其中(zhōng)7套为(wèi)商铺。挂牌结束后，这7套商铺(pù)全部成秦农银行出售18套西安房源交(jiāo)，剩余的18套住宅即(jí)为上述住宅，总价约为1590.09万元。而此(cǐ)次挂牌的房源总价约(yuē)1393万(wàn)元，相较于上次下调了196.41万元。

　　西安二手房价格整体走弱不假，但远低于市场(chǎng)却出售遇冷，或(huò)许还与这批房源的产(chǎn)权关系有关。

　　在挂牌(pái)信息中提(tí)示，目前房产证载所(suǒ)有权人与现出售人秦农银行莲(lián)湖(hú)支行不一致（由于2015年信用(yòng)社体制改革，因多种原因暂未变更权属人(rén)名称）。

　　记者以(yǐ)寻求购房者身份致电挂牌信息电话(huà)，对方告知道，莲湖支行挂牌的(de)16套房源中(zhōng)，只有（玉祥阁）那三套房产是在个人名下，所以比其他要便宜得多，其中两户配(pèi)合意愿度低(dī)，后续交易过程(chéng)可能需要(yào)动用法律手(shǒu)续，另外，莲湖支行(xíng)、户主、购买人三方在签合(hé)同、过户、打账等流程上如何获得房管部门(mén)认可备案也是个问题。

　　“即使配合意(yì)愿度(dù)高的情况(kuàng)下，国有资产在一些程序问题上也可能导致过户进展缓慢，处理(lǐ)起来(lái)很复杂繁琐。”上述莲湖区房源人士表示，去年(nián)卖了一套类似房源(yuán)，现在这9个月了还没过户，就是卡(kǎ)在税费问题上。

　　上述人士还(hái)表示，“无法保证房源不漏(lòu)水之类的，都是20年(nián)的老房(fáng)子了，因为(wèi)之前长期没住人，有可能(néng)比同小区房源平(píng)均质量还要差一(yī)些。”

　　一位玉祥阁房源附近的房(fáng)屋中介人士表示，附近小区里房(fáng)子(zi)基(jī)本不会空，有一部分(fēn)住的，也有一部分是租的，只(zhǐ)要(yào)价格到(dào)位不愁租(zū)，租金每月基本在2500元(yuán)左右。

　　优化资产结(jié)构(gòu)？

　　一般而言，大(dà)型国企及(jí)上市公司挂牌出售房产，无外乎两种原因：

　　一(yī)是确因(yīn)闲置而出售：为了盘活固定资产(chǎn)，提高资产运营效(xiào)率(lǜ)，减少不必(bì)要的成本开支，从而提高整体运(yùn)营效(xiào)率；二是出于(yú)优化业绩(jì)：因为业绩压力，通过出售房产来改善财务报(bào)表，在短期内提振(zhèn)公司业绩。

　　业绩压力并不算大，“优化资产结构”更可(kě)能是秦农银行(xíng)考虑的方向。

　　据悉，秦农银行是(shì)2015年在原(yuán)西安市城六区农村信用合(hé)作联社基(jī)础上，以新设合并(bìng)方式组建的一家省(shěng)级农商银行。秦农银行相(xiāng)关负责人告诉记者，改制过程中，原来各联社的债权债(zhài)务及法律关系由秦农银行进行承继，上(shàng)述18套房源就是改制以前原信用社联社时期(qī)购置的，对这(zhè)些权(quán)属是(shì)没有争议(yì)的。

　　该秦农银行负(fù)责(zé)人(rén)进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)：“我们这个(gè)资产实际上是属于一种正常(cháng)处置，按照我行发展规划及相关文(wén)件，我们自有(yǒu)的不动产要盘活处置，作为金融机构，我们肯定(dìng)也要优(yōu)化资产配比、提高资本充足率，当然去年的情况不是非常理想，流拍了。”

　　上述(shù)莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示，秦农(nóng)银行正在清理相关资产以(yǐ)求盘活国有资产。据(jù)他(tā)介绍，莲湖支行上架的16套房产，基本都是2000年前后(hòu)的单位团购房，当时有职工退房，最后就退(tuì)到了单(dān)位(wèi)名下，有3套后来发现还在个人(rén)名下。长安支行(xíng)挂牌电话人士也(yě)表示(shì)，“挂牌房源属于单位当时买的房，但(dàn)是现(xiàn)在有(yǒu)好多原因，需(xū)要(yào)把这些固定资产都卖(mài)掉。”

　　“不少住宅20年都是闲置的，这些(xiē)房产(chǎn)对于(yú)企业来说是有税(shuì)的。”上(shàng)述挂牌电(diàn)话人士表(biǎo)示。

　　不过，从当前挂牌情况来看(kàn)，上述18套房源(yuán)仍存(cún)在无法(fǎ)全部脱手的可能。

　　对(duì)此(cǐ)，秦农银(yín)行相关(guān)人士表示，按(àn)照国有资产交易管理规定，一般国有资产对外首次挂牌肯定(dìng)要按照评(píng)估价，如果没有成交，就会(huì)根据市场反馈再确定新的挂牌价格，或者重新确定盘活处置方式(shì)，有处置的，有盘活的，有(yǒu)出租的，最终的要求是一房一策，把盘活处置推进(jìn)下去，最终要达(dá)到的一个国有资产保值增值，后期我们可能还会有少量的商(shāng)铺会进行盘活(huó)处置。

　　实际上，将价值不大的固定(dìng)资产梳理(lǐ)出清，或也符合秦农银行战略需求。

　　2021年印(yìn)发(fā)的(de)《陕西省“十(shí)四五”金融业高质(zhì)量发(fā)展规划》明确提到，“支持秦农银行争取(qǔ)在全(quán)省布局(jú)，加快筹备上市(shì)，走特色化发展道(dào)路(lù)，打造全(quán)国一流农商行”。

　　“全(quán)省布局”和“筹备上市(shì)”或(huò)是(shì)秦农银行未(wèi)来发展(zhǎn)的(de)一(yī)条主线。近年(nián)来秦农银(yín)行在合(hé)并吸纳上动作频频，2024年7月，秦农银行蓝田支行(xíng)、周至支行正(zhèng)式(shì)挂牌开业，标志着(zhe)秦农银行改革任务完成，再次吸纳(nà)合并两家农商行，银行营(yíng)业网点数量变更为442家，继续位居西安市金(jīn)融机构首位。

　　而倘(tǎng)若要进(jìn)行《陕西省“十四五”金(jīn)融业高质量发展规划》提到的——“筹(chóu)备上市”，上述类似(shì)老旧房产的固定资产对上(shàng)市毫无帮助，甚至可能成为累(lèi)赘。

　　从经营(yíng)角度看，当前秦农银行整体经营还是比较稳健的。2023年公司总(zǒng)资(zī)产、营收、净利(lì)润分别(bié)为4441.19亿元、72.04亿元(yuán)、18.55亿元，分别同比增长(zhǎng)9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出(chū)具的2024跟踪评级报告，维持秦农(nóng)银行主体(tǐ)长期(qī)信用(yòng)等级为AA+，评(píng)级展(zhǎn)望为稳定。

　　但秦农银行也有些问题比较(jiào)棘手。例如(rú)评级报告提示：1．秦农银行贷款(kuǎn)行业及客户集中度较高，房地(dì)产业贷款不良(liáng)率高；2．关注类贷(dài)款和不良贷(dài)款规模及占比有所上升，信贷资产质量面临(lín)一(yī)定下迁风险，拨备水(shuǐ)平有待(dài)提升。

　　评级报告显示，秦农银(yín)行最大十家(jiā)客户贷款(kuǎn)比例2019年至2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中(zhōng)国经营报》统计，2022年14家主板、新三板上市(shì)农商行前十大贷款客(kè)户占比的平均值为30.12%，远(yuǎn)低于秦农银行。

　　客户集中或与其省级农商行定(dìng)位有关，联合资信评级报告中指出：“贷款客(kè)户集中度(dù)方面，秦农农商(shāng)银行加大力(lì)度支持‘一带一(yī)路’等省内重点项目和西安市(shì)本地国有企业，投放了部分基(jī)础设施(shī)建设类贷(dài)款，导致其客户集中度水(shuǐ)平较高，面临一(yī)定的贷款客户集(jí)中(zhōng)风(fēng)险……”

　　值得注意的是，秦(qín)农银行前十大客户中出现逾期的情况。评(píng)级报告显示，贷款前十大(dà)户主要涉及交(jiāo)通运(yùn)输业和建(jiàn)筑业，2023年年末贷款前(qián)十大(dà)户中涉及逾期贷(dài)款余额16.00亿元（单户逾期）、无不良情况，针(zhēn)对大(dà)户大额逾期情况(kuàng)，秦农银(yín)行正在积极协(xié)调化解，但未来(lái)实际处置情(qíng)况有(yǒu)待观察。

　　秦农银行在一些信(xìn)贷(dài)风(fēng)险(xiǎn)核心数据上低(dī)于行业平均值，2023年末，我国商业银行不良贷款率、关注类贷款占(zhàn)比分别为1.59%和2.20%，分别(bié)较(jiào)上年末下(xià)降0.04和0.05个百分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至(zhì)2023年年末，秦农银(yín)行不良(liáng)贷款(kuǎn)率、关注类贷款(kuǎn)占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分点，拨(bō)备覆盖率164.59%，同(tóng)比(bǐ)下降4.62个百分点。

　　评级报告中显示，秦农农商银行凭借良好(hǎo)的(de)客(kè秦农银行出售18套西安房源)群基础及广泛的(de)网点分布(bù)等优势，坚持服务实体经济的战略导向，专注服务“三农”、中小(xiǎo)微企业以及个人客(kè)户，存贷款业务市场竞争力较强；陕西省金融机构(gòu)众多带来的同业竞争压力(lì)较大，2023年，秦(qín)农农商银行(xíng)存贷款业务市场(chǎng)占有率在当地同业中保持中上游水(shuǐ)平。

　　封面(miàn)图片来源：每日经济新(xīn)闻记者夏子博(bó)摄

责(zé)任编辑：李琳琳

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