4月29日，沪指收涨0.79%站上3100点，创年内新高，而房
地产板块迎来暌违已久的集(jí)体暴涨，万科A时隔(gé)500余(yú)天再度涨停；中证800地产指数收涨6.34%，日线录得三(sān)连阳，近3日累计涨幅达12.77%，多只地产ETF场内价(jià)格也飙升。

事实(shí)上，在走势不(bù)振多个季度(dù)后(hòu)，公募基金对房地产(chǎn)板(bǎn)块的偏好也(yě)已逐渐降低。据统计，2024年第一季度地产股的持仓总市值(zhí)为256.70亿元，环比增速为-20.95%，多只房地产龙头的公募持股比例也连(lián)年下降。有(yǒu)基(jī)金经理(lǐ)认为，当前部分优质(zhì)房企市值隐含的预期(qī)过于悲观，优质(zhì)房企自身α价值仍有保(bǎo)障，尤其前期(qī)减值比较(jiào)充分的公司(sī)及历史包袱较轻且近几年扩张较快(kuài)的(de)公司(sī)，当前的低估值提供了较好左侧布局价值和安全边际。

地产股票债券“比翼齐飞”

个股方面，4月29日中证800地产指数12只成份股涨超5%。万科A巨(jù)量大单封死涨停板，时隔516天涨停，新(xīn)城控股午后炸板后再回封，大(dà)悦城、绿地控股收涨超9%，金融街、滨江集团收(shōu)涨超8%。

债市方面，地产债 涨幅(fú)居前，万科多只债(zhài)券上涨，“22万科
04”涨超7%，“22万科06”涨近7%。

normal;line-height: 1.6em;">房地产板(bǎn)块近期缘何大涨？中航(háng)基金认为可(kě)能有几个方面的(de)原因：

第一，各(gè)地新一轮优化(huà)楼市政策加(jiā)码。深圳
、成都(dōu)、南京等主要一二(èr)线城市出台了多项房地产新政(zhèng)。优化政策主要包括房地产“以旧换新”举措、全面放开限购、取消摇号选房等。市场预(yù)期更多一二线城市将在近(jìn)期发布更多相关措施，提振了相关板(bǎn)块的(de)市场信心。

第二，外资对中国房地产板块态度(dù)转为看多(duō)，香港市场房(fáng)地产板块因此涨幅更(gèng)大
。曾(céng)在2021年1月下调恒大评级至卖出的瑞(ruì)银地产首席林镇鸿已转向看多中国房地(dì)产商，林镇鸿指出，在政府政策(cè)发力、中国杠杆低于美日当年情(qíng)景、供给减少供需可能(néng)在明(míng)年反转等(děng)因素的支撑(chēng)下，2025年中国地产供需(xū)将回到历史平(píng)均水(shuǐ)平(píng)，在21个主要城市(shì)土
储较重的房地产公司股(gǔ)票将上涨。受(shòu)到瑞银转向看多(duō)的影响，港股房地产公司本轮表现更为强势。

第三(sān)，从实(shí)际房地产(chǎn)销售来看，当前房(fáng)地产销售中(zhōng)枢(shū)性震荡已经延续了近一年，销售维持稳(wěn)定的情况下，房地产风险(xiǎn)走向(xiàng)逐步缓释。2023年下半年至今，一手(shǒu)房销售实际(jì)上一直在中枢(shū)震(zhèn)荡。在(zài)2023年(nián)年报(bào)中，房地(dì)产公司继续大幅(fú)计(jì)提减值(zhí)准备，使得行业 整(zhěng)体录得较大幅度的利(lì)润下滑。但若房(fáng)地产在当(dāng)前
销量的位置筑底，即(jí)使回升幅度不(bù)大(dà)，出于计提减值准(zhǔn)备需求下降的考(kǎo)虑，房地产企业利润亦将出现较大幅度的回升。当前房地产行业整体市净率已不足(zú)0.7倍，市(shì)场定价了较(jiào)大的板块破产风 险，未来估值重估的空(kōng)间较大。

公募继续(xù)整体减配，也有产品(pǐn)选择坚守

在走势不振多个季 度后，公募基金对(duì)房(fáng)地产板块
的偏好也逐渐降低。据统计，2024年第一季度地产股的持仓(cāng)总市值为256.70亿(yì)元(yuán)，环比增 速为-20.95%。

以万科为例，过(guò)去10年间(jiān)公募基金对该股配置比(bǐ)例最高的时间是(shì)2021年末，持股比例达(dá)到12.84%，彼时万科 股价尚在17—18元/股徘徊，随后公募资金随着万(wàn)科股价的接连下挫也逐步撤退，到了
2023年 末(mò)持股(gǔ)比例仅剩5.93%。

同样，保利发展、金地集团等龙头股也是类似情况，大悦城公募
持股比例更是多个季度不(bù)足2%，招 商蛇口则是为数不多的例外(wài)——截(jié)至去年末公募持股12.36%，为近五(wǔ)年来最高。

此外，还有部分(fēn)主动权益类产品一季度内仍重仓地产股，据天相投顾数据统计(jì)，永赢惠(huì)添利、工银国家战略以及永赢惠添益等8只基金持有地产股比例超过三成，如永赢惠(huì)添利，除了持有地(dì)产股外，还(hái)有顾家家居、欧(ōu)派家居等产(chǎn)业链个(gè)股；工银国家战略也持有索菲亚(yà)、江山 欧(ōu)派以及伟星新(xīn)材等，从调仓方向来(lái)看，上述(shù)几只基金连续多季度均坚守在地产以及相(xiāng)关产(chǎn)业。

最重(zhòng)仓(cāng)房地产板(bǎn)块(kuài)的当属中航混(hùn)改精选，其(qí)基金经理在去年(nián)三季度将(jiāng)持有的(de)中国平安、恒瑞医药、贵州(zhōu)茅
台、紫金矿业等个股悉(xī)数调向了(le)房地产板块，截至去年末(mò)，前十大重仓股均为地产股，合计持股比例达到七成。

对于当下地产股(gǔ)行情的(de)研判，华宝基(jī)金认为，当前房地产板块超跌(diē)明显。叠加近期政策(cè)利好(hǎo)催化(huà)，以及(jí)板(bǎn)块基本面修复预期，中证800地产指数估值有望继续向上修复。

数据显示，中证800地产指数此前(qián)连跌4年 ，今年开年以来(lái)仍延续(xù)跌(diē)势，其PB估值下探至历史低位(wèi)。截至4月29日，中证800地产指数PB估值为0.56倍，低于近10年超99%的时间区间。

 

更看好风险逐步出清的个股

展望后市，在房地产行业以及个股选择中，多名基金经理均表示需要关注风险(xiǎn)出清充分的个股。

中航混改精选(xuǎn)基金经理在一季报(bào)中(zhōng)表示，看(kàn)好由全(quán)球需求(qiú)复苏带来的中(zhōng)国国内经济(jì)修复和(hé)上市(shì)公(gōng)司盈利改善。“受到(dào)过去3年的需求下行周期影(yǐng)响，中国房地产市场显著超(chāo)调，在经济复(fù)苏(sū)的(de)大背景下，我们当前看好估(gū)值低位、风险逐步出清、需求有(yǒu)望逐步企稳的房地产板块，精(jīng)选估值合理、风险出清充分、景(jǐng)气度较高的优质公司。同时关注(zhù)海外市场(chǎng)环(huán)境 变化，对美(měi)联储货币政策和宏观经济预期变化进行积极应对。”基金经理认为。

银华智能建 造则在(zài)一季(jì)报中回顾，去年(nián)二季度开始，房地产销(xiāo)售和投(tóu)资走弱，同时 出(chū)口增(zēng)速由正转负，带动(dòng)总(zǒng)需求下行。而今年二季(jì)度房(fáng)地产(chǎn)投资环比增速预计好于去年，出口可能也不会快(kuài)速下行。

因(yīn)此后续关注三方面变化，一是时隔超500天再度涨停！公募基金却接连"撤退"......基建投资带来的实物工作量(liàng)增长(zhǎng)情况，二是“三大工程 ”会否带动房地产投资降幅收窄，这两项将决定工业(yè)需求回升的斜率；此(cǐ)外，设备(bèi)投资高增长的持续性也需要进(jìn)一步关注。

“2024年有望成为基(jī)本(běn)面见底之年，优(yōu)质企业有望优先受益。当前部分优质房企市值(zhí)隐含的预(yù)期过于悲观，优质房企自身α价值仍有保障(zhàng)，尤其前(qián)期减值比(bǐ)较充(chōng)分 的公司及历史包(bāo)袱(fú)较(jiào)轻且(qiě)近几年 扩张 较快(kuài)的(de)公司(sī)，当前的低估值提供了较好左(zuǒ)侧布局价值(zhí)和安全(quán)边际。”银华(huá)智能建造的基(jī)金经理认为。

责编：王璐璐

校对：高源

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