光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中(zhōng)国楼宇经济北京论(lùn)坛在中国(guó)国(guó)际服(fú)务贸易交易会上隆重举办。论坛(tán)由世(shì)界贸易网点联盟(méng)、中国(guó)产业发展促进会楼宇经济和总部经(jīng)济(jì)分会、集群智库共(gòng)同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国(guó)的楼宇经济专家大(dà)咖、典型城区和知名企业代表(biǎo)齐(qí)聚北京，聚焦“失衡(héng)与(yǔ)重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　光大安石资管总裁周颂明出席并演讲。以下为演讲实(shí)录：

　　周颂明：大家下午好！

　　跟大家分(fēn)享一些(xiē)经(jīng)验(yàn)，因为(wèi)光大安石是做资管的，前期用基金模式并购了很多项目，后期主要是通过运营产生现金(jīn)流，也是一直考虑用整个REITs来推(tuī)出(chū)，有一个项目(mù)推出了，产业园、张家方大园（音）以这个(gè)模式推出了，现在有消费型REITs，在考虑(lǜ)当中，有些政策方面的考虑，什么时候做，也涉(shè)及(jí)到在投，投(tóu)的比例等等一些因(yīn)素。

　　现在存量时代的困局大家比较清楚，我们有大量的资产，商业的、写字楼的、工(gōng)业物流 的(de)，也(yě)涉及到酒店的、办公楼的(de)，实际上现在比较明(míng)显(xiǎn)，整体来说供(gōng)需(xū)关系是明(míng)显失衡的，这是(shì)非常明显的，整体的供应(yīng)量(liàng)非(fēi)常大，需求量
不足，特别是经
济受影响，这两年来说，写字楼非常明显，工业物流(liú)非常明显，这两个还在(zài)下行(xíng)周期(qī)，商(shāng)业来(lái)说，客流不少，消费明显降了15%-20%，酒店还算好，大家(jiā)可以看到很(hěn)多楼(lóu)烂尾了，有些(xiē)经营(yíng)困难，有庞大的资(zī)产，这个质量参差不齐，现在更多是原来开发思路做的(de)，留下(xià)来蛮多配套商业(yè)，特别是商业类的，现(xiàn)在住宅的量，特别(bié)是(shì)三四(sì)线城市，四五线城市更不(bù)用(yòng)看，我们也有(yǒu)一些代建代管项目，一(yī)个城市一个月的销售量一百套，在很长的时间是一直要(yào)解决的问题。

　　从商(shāng)业资(zī)产去考虑，怎么去盘活资产，有些问题我们改变不了，因为供需关(guān)系，政府从整体批地各方面去考虑，从企业来说，很(hěn)难解决这个问题(tí)，企业只(zhǐ)能在现有情况(kuàng)下怎么做(zuò)的更好，着重谈这个方面的问题。

　　从整个资管(guǎn)的链条(tiáo)来说，投、融、建、管、退，任何一个投的(de)时候(hòu)考虑能(néng)不能退出(chū)，但(dàn)是(shì)很多(duō)企业不是这么考(kǎo)虑，也做不到，就像做一个投资，不是大概，告诉我亏了(le)还是赢了，到底是多(duō)少，说不出来的时候90%出问题(tí)，大家(jiā)都(dōu)在(zài)撞(zhuàng)大运，有些开发商说，旁(páng)边的销售多少，我这里打个对折多少(shǎo)，这个思路不对，有些价(jià)值很高，有些价值很低，每个企业掌握的资(zī)源不一样，营运能力不一样，所以产生价值完全不一(yī)样，不(bù)是他能做你也能做(zuò)。

　　商业来说，基本上完全用现金流(liú)来估(gū)价值，当然涉及到不同 的城市，有些(xiē)城市是完全退不出去的，发产品或者做REITs，有些根本(běn)不可能的事情(qíng)，一定要考虑以终为(wèi)始，能(néng)不能退出去，不能退出(chū)去(qù)用经营型(xíng)贷款还是什么，退的价值是多少，回(huí)报是多少。在做整个项目的时候，当中最核心(xīn)的还是经营管理，最(zuì)终用整体的思路，做什么定位，按照这个定位，整(zhěng)体怎么去设计，这都是根据运营的思路(lù)做，投多少钱，杠杆(gān)降到多少，后面融(róng)资有没有问题，能不能退出，退出的价值多少(shǎo)，所有的环节要想清楚，假如这个环节打通不了，看不清楚(chǔ)，其(qí)中一两个环节出问题，基本上项目就会出问题。

　　当(dāng)中的难度是(shì)什(shén)么？打通、看透是不容易的事情，很多做不到。包括我们
现在蛮大的公司(sī)开发线条(tiáo)，各(gè)个线条，单独(dú)的(de)线条都有，但是全部拉通，拉不通的，因为管(guǎn)这个板块的，对其他板块不(bù)了解，相对来说，有(yǒu)时(shí)候也跟一些老板聊(liáo)，他说(shuō)你帮我(wǒ)看看，我(wǒ)说没办法，比如做开发的很(hěn)厉害，对商业不(bù)了解，指标怎么下？怎么考核，不(bù)清楚，商业对(duì)开发不清楚，包(bāo)括融资方面的一些，很多企业在这个方面环节上(shàng)会有问题。

　　深度运(yùn)营(yíng)实现价值(zhí)重塑，最主要还是在(zài)第(dì)一个环(huán)节，分析竞争(zhēng)优势，就像我们投一个(gè)项目，哪些(xiē)城市可(kě)以投，首先(xiān)要看(kàn)哪(nǎ)些城市不(bù)会(huì)投，完全退不出去，或(huò)者这个城市的级别，有些竞争(zhēng)，你(nǐ)说 城市很好，位(wèi)置很好，周边竞争很厉(lì)害，你(nǐ)没有竞争优势，不能做，有些(xiē)看上去很好，有些不(bù)懂，以前的上海的(de)南京路、北京的王府井
，认为这些地(dì)方很(hěn)好，那(nà)不是，那是传统概念，趋(qū)势并不好，那(nà)种(zhǒng)做旅(lǚ)游的商业(yè)可以，做酒店可以，光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡不一(yī)样的，做其他的不(bù)一定行。在这个(gè)方面，一定要考虑到底(dǐ)竞(jìng)争优势是什么，就像我们做任何一个项目，非常清楚竞争优势是什么，差异是什(shén)么，说不清楚都不用干。

　　第二，到底定位是什么？不管是商业、写字楼还是酒店(diàn)，全(quán)部一样，别人有些已经做
了，你(nǐ)有些只能错位，或者你(nǐ)做了一定比他厉害(hài)，那也没问题，因为这个涉及到后面的设计(jì)，就像做酒店，做多少客房，每间客房多大，设
计的就不一样，你怎么定位，周边(biān)的优势是什(shén)么，全部是打通看
的，不是单一来看的。

　　做商业(yè)也是(shì)，就像我们(men)收购有些项(xiàng)目，西安的CD港对(duì)面，CD港十几万 平米，我们才6万平米，怎么做？他已经开业了，我们说做轻奢，错(cuò)位，他比我低，能够做起来就做，事实(shí)上变成一(yī)个错位，我就(jiù)是做
的这个。

　　就像在重庆有一个观音桥，那(nà)边一堆商业，我错位(wèi)，做最年轻的，十年前的80后、90后的定位，做这个(gè)年龄的，也很好。中(zhōng)关村做新中关(guān)那个，也是很重(zhòng)要的(de)。

　　当你这方面想不清楚(chǔ)怎么设计(jì)，面上看上去很像样没用，后面(miàn)的价值怎么(me)样，改动空间有 没有。我们现在要考虑的更长远，因为现在变化(huà)很大，产品、业态，可(kě)能五年内(nèi)没有什么，五年(nián)以后，有些已经(jīng)不行了，改(gǎi)的空间有没有，改(gǎi)的
基建条件有没有，这(zhè)都是在前期要考虑的(de)东西，在这方(fāng)面一定是从最后产(chǎn)品营运的角度去考虑前面的，不管设计还是建(jiàn)设。

　　我刚才还(hái)说建设，因为我们现在很多是城市更新项目(mù)，旧改项(xiàng)目，更新改造(zào)，因为现(xiàn)在拿地越(yuè)来越(yuè)偏，很多是老旧城区当中，哪些价值没有被挖(wā)掘，怎么去挖(wā)掘，这个就需要你的(de)综(zōng)合能(néng)力，第一，怎 么定位，第二(èr)，设计(jì)改造空间有没有，怎么改，成本(běn)多少，空间多少，一个个环节前(qián)后都(dōu)是(shì)连在一起的。

　　说到运营，所有的价值还在运营方面反映出来，ROI能做到多少，净现金流做到多少，北京上海20倍，不同的项目，一个(gè)亿的现金流(liú)就是20个亿的的估值，基本可以实现退出，以前25倍都(dōu)有(yǒu)，就看不同时间的资金成本、利(lì)率。

　　深度运营讲的更多的是深度，就像做写字楼，要做客群，精准定位(wèi)，客群(qún)要对，整体来说(shuō)，假如客(kè)群掌握的(de)好了，配套(tào)、硬件、服务(wù)不(bù)错，坚持做，价(jià)值就会上去，在北京很明显的一个例子，比如中关(guān)村(cūn)那边有(yǒu)一个龙科（音）咨询公司，那个(gè)项目当时出租率比较低，后面出租率上去(qù)了(le)，大部分是五百强科(kē)技型企业，定位很清楚(chǔ)，也是坚持(chí)做，差的不让进，上下游产业(yè)方(fāng)面的(de)考(kǎo)虑，租金区别(bié)其他项目很大(dà)，这就是(shì)区(qū)别。

　　商业也一(yī)样，定(dìng)位是(shì)什么？招商不是别(bié)人找(zhǎo)过来，是我要选什么品牌想办法(fǎ)招进来，不是别人来了租金高就让他进。所以整个定位，你(nǐ)的客户，你的品牌很重要。一(yī)个是创(chuàng)造价值，另外一个是成本，创造价值，商业做到后面，影院改成餐饮，好的位置不做超市，旁边做超市，租(zū)金低，一(yī)直在调的过(guò)程，就像酒店，以前的(de)三星级、四星级、五星(xīng)级酒店(diàn)，群楼的配套一大堆(duī)，现在也有一些(xiē)怎么改的，比如上(shàng)海(hǎi)明月酒店(diàn)改过(guò)来，一(yī)个新乐亭，一个全(quán)季，两个酒店(diàn)群楼再做商业(yè)，他的价值(zhí)就是最大化的，恩，

　　这涉及到整个(gè)价值(zhí)怎么判断(duàn)，在前面投的时(shí)候，定(dìng)位非常清楚，对所有市场的(de)业态，它的面积(jī)、价值租金、营运成 本全部考虑清楚，还有深(shēn)度运营，就像(xiàng)写(xiě)字楼(lóu)，我们怎么(me)做(zuò)的(de)，租赁营运客服一体化，客服在传统(tǒng)里面是物业的，哪有物业不物(wù)业，租赁带看，自己走(zǒu)出(chū)去很少(shǎo)，大(dà)部分都是(shì)带看，现在形(xíng)势不好，一天的带
看量多少，一(yī)个月有多(duō)少，类(lèi)似这个，大量的是跨(kuà)部门怎么整合(hé)，怎么样最合理(lǐ)，怎么样把成本做(zuò)的最低，价值
最高，就(jiù)怎么做(zuò)。这个就是深耕细作。

　　阶段性复盘是(shì)蛮重要的，因为有些不行了，怎么去提升，可能从整体的定位方向(xiàng)上改变，就是投入(rù)，就 像我们有时候几千万投(tóu)进去，只要说改出来的价值多少(shǎo)，现金流增加多少，多少年出来(lái)，退出(chū)的时候增加多少价(jià)值，这是定期要看的东西，而不是简(jiǎn)单的考(kǎo)虑，有些传统的做法，主(zhǔ)力店最安全，但是价值最低，但(dàn)是你要做内容，做(zuò)主(zhǔ)题，肯定(dìng)自己(jǐ)要做，要(yào)把它打散，要投入，风险(xiǎn)当然(rán)高了，回报同(tóng)样高。

　　接下来(lái)有几个例子，这是北京中关村项目，现(xiàn)在正在建的，明年开业，原来大部分是(shì)地下面积，加车库12万平米多一点，地上面积没超过(guò)两万，原来最(zuì)大的家(jiā)乐福在地 下，家乐福再加上一(yī)个车库，这个占了五(wǔ)万平米，我们做了以后，整体规划动了，这边原来都是(shì)家乐福，这边有一个创意
公社，现在全部改成地面两层，二层很少，大(dà)概五六个(gè)餐厅，主要定位米其林(lín)的，下面做轻奢、潮奢，车库放在这个位置，整体(tǐ)城市(shì)更新改造的项
目，已经通过了(le)，现在在建(jiàn)。这边的招商光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡基本上将
近70%了，那(nà)边 主要(yào)意向差不多(duō)了，整体出来大概现金(jīn)流在4亿，区别是什么？原来(lái)五万平米的，一千多万一年的收(shōu)益，同样的面积最起码两(liǎng)个亿，位置很好，但是做了很长时间，就看怎么做，从整体
规(guī)划的(de)思路(lù)去考虑。

　　这(zhè)是上海烂(làn)尾的黄金广场，最大的难度，地下两层四万平米(mǐ)商业，要把它(tā)的(de)价值做(zuò)出来，地上做了写字楼，一楼二楼做商业，和下面商业连通，打了一个大的下沉广场，又做了酒店式公寓(yù)，这个(gè)项目也是非常成(chéng)功的，后(hòu)面基本上地(dì)上地下的租金每平米一天10块(kuài)钱。

　　我们完全按(àn)照后面(miàn)适合做什么就做什么，我们没有一定的标准产品，这是一个(gè)综合体商业(yè)，这个项目，重庆朝天门，最有名的是批发市场，那边旅游也不(bù)错，定位这(zhè)栋楼全部是旅游，做了五个大堂，全部是民宿(sù)、酒(jiǔ)店，全部租完以后，带着租(zū)约卖，平均售价(jià)两万三左右，在重庆公寓(yù)几乎到天花板(bǎn)了，而(ér)且现在做的很火，回报也不(bù)错。

　　这是批发市(shì)场，我们是持(chí)有，不卖，现在是重庆最好的批发市场(chǎng)，租金最高，租到(dào)地上13层，地下两层，这么高的商业在外面基(jī)本上看(kàn)不到，平均出(chū)租率98%、99%，租金也是重 庆最高的。

　　这是(shì)不同的酒店，VOCO、亚(yà)善(shàn)，不(bù)同的酒店(diàn)、民宿。这都我们按照不同定(dìng)位，这(zhè)是(shì)中关村，这是(shì)长宁光(guāng)大安石中心，静安，另外 一个是嘉定的，这是西安做(zuò)轻奢的，这(zhè)是重庆的，做(zuò)最年轻的，广东的大融城是广东最好的(de)购物中心，重庆大融汇。根据时间的情况做很好的定位，根据这个定位怎么(me)设计，整体怎么样，简(jiǎn)直才(cái)能做到最高，退出很重要，用什么 样的形式(shì)退出，这是(shì)大家一(yī)定要考(kǎo)虑的。

　　我分享到这里，看看能给大家(jiā)什么启示(shì)或者借鉴的。

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责(zé)任编辑：王翔

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