楼市中期将见底

（本文成文于上周五，首发于上周六今年第17期杂志）

现代(dài)社会经济发达，金融地产(chǎn)业发达，财富效应(yīng)影响巨大。譬如国内一线城市，多数中青年人置业(yè)时选择按揭贷款，每月按揭还款会令消费受压。而(ér)楼价涨跌(diē)，当幅度(dù)足够大时便会严重影响消费。相反，经济较落后地区，置业者普遍较为(wèi)保守。有楼(lóu)在手与无(wú)楼(lóu)在手者，差别甚(shèn)大。低收入者除了每月工(gōng)资收入(rù)，无其他收入，则影响其(qí)消费者只有物价涨跌。

近期香(xiāng)港人北上消费成为浪潮，社交媒体上阵阵热(rè)议。比如香港靠近(jìn)深圳地区如上水等，一众上了(le)年纪“师奶”不时坐两元港(gǎng)铁到莲塘口(kǒu)岸，过关后再(zài)坐两三个站免费公共(gòng)汽(qì)车到(dào)市(shì)场买菜。根据(jù)香港海关(guān)条例，熟食可以过关。香港烧肉每斤过百港币，但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十(shí)几元(yuán)人(rén)民(mín)币，档主做到不停手(shǒu)。香港“师奶”们买上(shàng)几日分量蔬菜与肉食回港(gǎng)，每月节(jié)省出不少(shǎo)钱。因此(cǐ)，香(xiāng)港靠近深圳一些墟镇空置铺位大量出现(xiàn)。

大流行结束之后，深港边(biān)境恢复正常通关，但大陆南下旅(lǚ)客每月仅仅二三(sān)百万人次(cì)，今(jīn)年上半(bàn)年平均每月268万(wàn)人次；而香港北上旅客则创(chuàng)历史新高，最新数据是每(měi)月716万人(rén)次。数据此消彼长，其背后原因(yīn)皆是财富效应所致(zhì)。香港零(líng)售市(shì)场(chǎng)低迷，商铺价格自然暴跌。根(gēn)据香港信报财经报(bào)道，北角城市花园商场地库一个铺位仅仅(jǐn)以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元，业主(zhǔ)持有(yǒu)11年惨亏(kuī)93%。虽然是极端(duān)例子，但亦反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位(wèi)538万港币售出，业主早于2008年968万买入，16年时间账面蒸发430万(wàn)，跌幅44%。中(zhōng)原地产研究部指香港甲级写字楼租(zū)值连(lián)续四年下跌，较2019年高位回落25%，中环中(zhōng)心、长江集团中心及会议展览中心近四年租值跌幅高达33%以上。住宅方面，中原城市领先指数2021年8月最高见(jiàn)191.3点，其后大幅(fú)回落(luò)，最新报138.6点，跌幅(fú)27.5%。

回顾以往分析香港(gǎng)楼(lóu)市文章……

2017年(nián)7月29日《全球楼市危机山雨欲来（上）》一文认为“2003年(nián)SARS之后香(xiāng)港楼市进入第[5]浪上升，而(ér)2015年至2016年调整已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数约160点。2018年3月17日文章(zhāng)《伦敦北京楼价(jià)松(sōng)动银行股中期见顶》，文中指“2003年展开超高级浪[5]。目(mù)前(qián)已经进入[楼市中期将见底5]浪（5）最后(hòu)上(shàng)升。压死骆驼最后(hòu)一根(gēn)稻(dào)草恐怕是美国持续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日《中国股(gǔ)市反复震荡香港楼市摇摇(yáo)欲坠》一文认为“香港楼市正进入2003年以来[5]浪（5）上升。楼价在创新高后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑或是（5）浪1而已？需要继续观察”。当(dāng)时中原指(zhǐ)数185点，最后2021年191点(diǎn)见顶。现再分析中原城市领先指数走势。

中原指(zhǐ)数1997年6月最高见(jiàn)103.8点，10月摸101.8点形成双顶。1997年6月(yuè)高点定(dìng)义为(wèi)超高级浪[3]，跌至2003年8月最低31.7点(diǎn)为一组3浪下跌，超高级浪[4]，跌幅69.4%。此后展开浪[5]上(shàng)升(shēng)。

2003年8月低点31.7点升(shēng)至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属(shǔ)于延伸浪。其中2005年6月高点55.8点为（1）浪1，55.8点跌至2006年9月低(dī)点52点为(wèi)（1）浪2，52点升至2013年3月高点123点为（1）浪(làng)3——（1）浪3又是延伸浪——123点跌至(zhì)2014年(nián)4月低点117.1点(diǎn)为（1）浪4，123点升至2015年(nián)8月高点146.7点为（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高点跌(diē)至(zhì)2016年3月(yuè)低点127.4点，此后升至 2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年1月低点175点(diǎn)为水平三(sān)角(jiǎo)形[5]浪（4）。175点(diǎn)升至2021年8月191.3点(diǎn)为[5]浪（5）。

2023年(nián)10月拙作《香港美国楼市走势分析》中指出：“近年香港局(jú)势动荡，加上疫情，令楼市(shì)投资者(zhě)信心大减(jiǎn)，而联(lián)储局(jú)连番加息(xī)下，楼价自然拾级而下，我相信香港楼市已(yǐ)经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期……总之，香(xiāng)港楼(lóu)市下跌基本目标是2016年3月127点附近”。以波浪理论角度看，此轮香港(gǎng)楼市调整，为循环级别(bié)。中原指数(shù)自历史高位下跌，先是呈现(xiàn)一组5浪推动下跌局(jú)面。

《香港美(měi)国楼市走势分析》一文中认为，此组5浪下(xià)跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中(zhōng)，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点(diǎn)跌至12月156.3点为（a）浪3，之后回升至2023年4月168.4点为（a）浪4，然后进(jìn)入（a）浪5下跌至(zhì)今。

（a）浪5又可进一步细分：2023年4月高点168.4点跌至当(dāng)楼市中期将见底月低点165点为5浪[i]，165点反弹至5月高点167.9点(diǎn)为5浪[ii]，167.9点跌至(zhì)今年3月低点143点为5浪[iii]，143点(diǎn)回升(shēng)至同月高(gāo)147点为5浪[iv]，147点(diǎn)至(zhì)今(jīn)进入5浪[v]最后下(xià)跌。5浪 [v]之中，其细浪仍然可以进一步划分。目前处于[v]浪（iii）下跌最后(hòu)阶段，甚(shèn)至是[v]浪(làng)（v）最后下(xià)跌亦未可知。

次选数法(fǎ)是历史高(gāo)点跌至2022年(nián)12月低点156.3点才是（a）浪1，（a）浪(làng)2由156.3点反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进入（a）浪3下跌。其后反弹是（a）浪(làng)4，以及尚(shàng)有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼市持(chí)续上升时，特区政府(fǔ)先后推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日推(tuī)出额外印花(huā)税（SSD），2012年起特区政府“加辣(là)”，上调SSD税率及延长禁售(shòu)期至(zhì)三年；

（2）2012年推出买家印花税（BSD），非香港永久居民及公司名(míng)义买家，买楼时须(xū)缴付楼价(jià)15％BSD税(shuì)项；

（3）新(xīn)住宅(zhái)从(cóng)价印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起特区政府推出双倍印花税（DSD）。

随着楼市(shì)大调整(zhěng)，特区政府今年已经撤下所有辣招。香(xiāng)港(gǎng)楼价三座大山：辣招、高息及(jí)高楼(lóu)价，已经(jīng)至少(shǎo)去(qù)其一，而(ér)楼价亦从高位回落接近三成(chéng)，相信9月美(měi)国降息(xī)周期展开之后，楼市(shì)会结(jié)束浪（a）下跌，从而展开浪（b）小(xiǎo)阳春反(fǎn)弹。

国内一线城市二手(shǒu)楼(lóu)走势，整体趋势其实与香港楼市走势一(yī)致，只是幅度差(chà)别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅(fú)4.7倍，2021年5月见顶(dǐng)；广州楼市最(zuì)大升幅4.1倍，2022年6月(yuè)见(jiàn)顶；上海楼市最大升幅2.8倍，同样2022年6月见顶；北京楼市见顶时间最迟，为2023年5月，最大升幅3.4倍(bèi)。一线城市(shì)二(èr)手楼(lóu)价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之，以(yǐ)一个市值300万人民币单位楼价回落1/3计算，业主(zhǔ)账面损失100万，你说对消费毫无影(yǐng)响那只是自欺欺人啦。个(gè)别楼盘(pán)跌幅达五成，就(jiù)更打击消费(fèi)了。因此，由于香(xiāng)港消(xiāo)费比大陆昂贵，加上财富负效应，南下落香港旅游人数自(zì)然大减；而香(xiāng)港消费力下降，北上消费人数则(zé)增加，香港北上旅客数自然创历史新高。深圳楼价回落幅度最大，但在6月份几个一(yī)线城(chéng)市社会零售总(zǒng)额大跌中跌幅最小：上海、北京、广州、深圳6月(yuè)社(shè)会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而(ér)全国6月份社会(huì)零售总额仍有2%增长，可见(jiàn)楼市(shì)财富(fù)负(fù)效应威力。

执笔(bǐ)之际，万(wàn)科A股升停板，周四（8月29日(rì)）曾创股价(jià)见顶以来新低，相信是提前反映楼市见底，当美国进入降息周期，地产股即使是死猫式反(fǎn)弹，都(dōu)可(kě)能有“大肉”。套牢者勿失信心，斩在最低(dī)位。（编者注：作者个人观点，仅供(gōng)参考，不构成投(tóu)资建议）

（本文完）

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