重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将(jiāng)施行新的房地(dì)产交易政策。

重庆市住房城乡建委日前(qián)发布《关于(yú)调整优化房地产交易重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度(yì)政策的通知》，出台调整新购住房再交易管理、优化(huà)住房(fáng)套数认定标准、支持住房“以(yǐ)旧换新”、加快存量(liàng)商品房去化、加大(dà)住房租赁市场发展力度等五(wǔ)项措施。

通知显示，重庆将调(diào)整新购住房再交易管(guǎn)理，自2024年(nián)9月1日起，凡在重庆市中心(xīn)城区新购新(xīn)建商品住房和二手住房的（以(yǐ)网签(qiān)备案(àn)时间为准），取得《不动产权证书》后即可上市交(jiāo)易。

据了解，对2024年9月1日前已纳入再交(jiāo)易(yì)管理范围(wéi)的住房，仍按原政策执行。

原政策包括，2023年9月1日(rì)以前购(gòu)买的商品住房和二手住房，在办理(lǐ)不动产权证满两年后可上市交易。2023年9月1日至上述通知印发前购(gòu)买(mǎi)的商品住房和二(èr)手(shǒu)住房，买卖合同备案满两年(nián)且取得(dé)不动产(chǎn)权证后可(kě)上市交易；其中，2024年5月20日后购买的商(shāng)品房现房取得不动产权证后即可上市(shì)交易。

“重(zhòng)庆最新楼(lóu)市政策对限售规则进行调整，将(jiāng)对激发市场活(huó)跃度产生利好。不过，这其中(zhōng)也反映出一个(gè)问题，即在当前市场形(xíng)势下，例如限售这类在(zài)市场过热时期出台的措施，是否应当重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度尽早(zǎo)进行(xíng)调整甚(shèn)至取(qǔ)消。各地有(yǒu)必要(yào)进一步梳理(lǐ)楼市交易环节(jié)相(xiāng)关(guān)限制性政策(cè)，加(jiā)大调整(zhěng)力(lì)度，提(tí)高市场(chǎng)流动性。”易(yì)居研究院副院长杨跃进在接(jiē)受记者采访时说。

广东省住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉向记者表示，取得《不动产权(quán)证书》后即可上市(shì)交易，促进换房需求(qiú)，促进供需两端交(jiāo)易活跃。

“同时需要注意的是，此举也可能加速二手方挂牌(pái)量的攀升。特别是当前预(yù)期房价下跌，二(èr)手房挂牌量居高不下的背景中，交易越晚(wǎn)成交价格越低的情况下，取(qǔ)消(xiāo)限售可(kě)能加速二手房挂牌房源数(shù)量的增长。”李宇嘉称。

调整限售政策的同时，重庆(qìng)还优化了住房套数认定(dìng)标准。

按最新(xīn)政策，重庆居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女(nǚ)）在重庆(qìng)市申请商业性个人住房贷(dài)款购(gòu)买商品住房时，仅核查家庭成员在拟购住房所在区县住房情况，家庭成员在(zài)拟购住房所在区县无(wú)住房的，认定为首套房。

而(ér)对于居民将重庆市内自有存量住房盘活用(yòng)作租赁(lìn)住房，且取得租赁(lìn)合同备案证明的(de)，在重庆市(shì)购买住房(fáng)时已出租的(de)住房可(kě)不纳入(rù)家庭住房套数计算。支持商业银(yín)行按认定的(de)住房套数发放商业性(xìng)个人住房贷款，加大(dà)让(ràng)利力度(dù)。

“以行政区(qū)域作为是否享(xiǎng)受首套住房的标准，即(jí)在(zài)本区域内无房无贷既可(kě)以享(xiǎng)受首套；重庆(qìng)并非首个实施该(gāi)政(zhèng)策的城市，此前广(guǎng)州杭(háng)州均已经执行(xíng)落地。重(zhòng)庆楼市新政提出鼓励银行按照此标准来执行，具体(tǐ)还要看银行执行的情况，考虑到当前按揭贷款(kuǎn)往往被银行认定为优(yōu)质资产，因而预计银行按此规则来执行的概(gài)率较大。”李宇嘉表示。

其进一(yī)步指出，租赁挂牌不(bù)再认定为(wèi)首套，该政策在广州(zhōu)等城市(shì)已经执(zhí)行，这其中的关键问题在于，很多房(fáng)源虽然已经挂牌(pái)租赁(lìn)，但(dàn)并没有取得租赁(lìn)备案。而该举措有可(kě)能会刺激这(zhè)类需(xū)求，即业主手上已有一套(tào)房产，为改善需求而租出去(qù)（以租养供），其再购买一套大户型房产或学位房。

据了解，本次政策优化后，重(zhòng)庆将支(zhī)持范围由2024年(nián)5月20日重庆(qìng)市(shì)出台的渝房市办〔2024〕2号(hào)文的“中心城区”扩大至(zhì)“全市”，并由一个家庭核减一套调整为按实际出租套数进行核减。

就该项措(cuò)施，重(zhòng)庆住建委进行政策解读时明确，租赁合同备案证明向房屋所在地住建部门申(shēn)请出具(jù)。住(zhù)房套数的认定(dìng)，中心城区向房屋所在地房地产交(jiāo)易(yì)管(guǎn)理部门申请审核认定，中心城区以外区县向房屋所在地住建部门申请审核认定。各商业银行凭住(zhù)房套数认定证明办理商业性个人住房贷款，享受相关(guān)优(yōu)惠政策(cè)。住房公积金贷款、涉税(shuì)套数认定和住房存量贷(dài)款利率调整等不适用本条政策(cè)。

支(zhī)持住房“以旧换新 ”方面，对(duì)2023年9月1日以来出售重庆市(shì)内自有住(zhù)房，并于(yú)2024年9月1日—12月31日在中心城区(qū)购买新建商品(pǐn)住房且完成契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）结合自身实际(jì)情况，给予每套(tào)新购住房不(bù)低于总(zǒng)房款0.5%重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度的补贴(tiē)。鼓励各(gè)区政府（管委会）加大补贴力度。

此外，重庆将加(jiā)快存量商品房去化(huà)，开展收购已建成(chéng)存量商品房用作保障性住房工作，坚持“以需(xū)定购”，组织区(qū)县政府和有条件的国有企业加(jiā)大收(shōu)购力度，积极争取保障性住(zhù)房再贷(dài)款政策支持，推动条件成(chéng)熟的项(xiàng)目尽快落地。

据悉，重庆鼓励区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存量住房纳入收(shōu)购(gòu)范围，按照不高于征收(shōu)评估价和自愿的原则组(zǔ)织收购，支持相(xiāng)关(guān)居民“以小换大”“以(yǐ)旧换(huàn)新”的改善性(xìng)住房(fáng)需求。

分析师认为，“以旧换新”措施(shī)从各地政策目前的效果来看，实际效果相对有限(xiàn)。

“这主要是因为，居民对房价调整有较强的预期，这种预期从(cóng)挂(guà)牌二手房源去化比较难，卖房周期较长可以(yǐ)看出来。而存(cún)量房盘活用于保障房，目前很多(duō)城市仍处于(yú)出台政策阶段。由于存量收购用于保障房，被收购房源价格往(wǎng)往非常低，这与开(kāi)发(fā)商所预期的价格存在差距，因(yīn)此目前落地的效果还未完全显现。”李(lǐ)宇(yǔ)嘉补充(chōng)道。

“8月市场情况不(bù)太理想，9月将进入楼市传统旺季。重庆(qìng)最新(xīn)楼市政策(cè)，将对增强市场信心产生积(jī)极作用，也将对其他城市产生示范效应。”严跃(yuè)进表示。

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