越秀地产广州ICC商 业资产进退猜想

观(guān)点(diǎn)网 地(dì)块回收热潮
持续未减，越秀地产最(zuì)新披露的(de)一则潜在交易消息(xī)再次在市场(chǎng)中激起涟漪。

9月9日(rì)，越秀(xiù)地产股份有限公司(sī)发布自愿性公告，披露了(le)关于广(guǎng)州环贸中心的(de)潜在交易信息。公 告指出，越(yuè)秀地产(chǎn)一直考虑可(kě)能对集团有利(lì)的方案及潜(qián)在机会，包括涉及在天河区(qū)广州环(huán)贸中心办公空间及停车场所有权的潜在交(jiāo)易。

不(bù)过公告中并未披(pī)露具体(tǐ)交易(yì)形式，只是(shì)简单表示该潜在交易
可能采取不同形式进行。

公告(gào)指(zhǐ)，可能的交易方式包括(kuò)，在招标 程序后将持有该物业的公司转至由中华(huá)人(rén)民共(gòng)和国（按照深圳证券交(jiāo)易所(suǒ)的适用规则）持(chí)牌机构(gòu)设立及管理的资产支
持证券，并仅(jǐn)由专业投(tóu)资者认购，或其他形式。

消息一出，市场(chǎng)议论纷纷。带着疑问，先从(cóng)广州(zhōu)环(huán)贸中心（ICC）产品本身出发，该项目的(de)从运营至今(jīn)也不到4年。

“广州中轴核心地标、大湾区(qū)智慧综合体”，广州环贸(mào)中(zhōng)心位于(yú)广州天河中央商务区（CBD）的中轴(zhóu)线上，集合了写字楼、大型购物(wù)中心与(yǔ)国(guó)际公寓等多种业(yè)态。

资(zī)料显示，广 州ICC项目总建筑面积超18万平方(fāng)米，楼高219米。在2019年底(dǐ)，写字(zì)楼正式投入运营。

企业入驻情况来看(kàn)，世界(jiè)500强/中国500强及行(xíng)业(yè)龙头企业占比超过75%。其中，世界500强企业(yè)有12家，包括中国建筑、京东、日立(lì)、中国电信(xìn)等；金融业有(yǒu)渣(zhā)打银行（大湾区中心）、中国信(xìn)达资产、中国银河证券等6家(jiā)；TMT行业有云(yún)智(zhì)慧、亚(yà)信科技两家(jiā)，等(děng)等。

虽然目前(qián)广(guǎng)州ICC没有具体披露出租率、租金收入(rù)等经营数据，但同一商业圈的广州太古汇(huì)写字楼2024年一季度的(de)出租率为(wèi)92%。同时，从宏观数据而言，目前楼宇需求相(xiāng)比去年(nián)有所增加。

净吸(xī)纳量是城市(shì)经济活(huó)力的重要指标之一，可(kě)以反映某一个周期(qī)内的楼(lóu)宇需求情况。

据戴德(dé)梁行数(shù)据显示，2024年(nián)上半年，广州(zhōu)甲级写字楼市场的净吸纳量为17.6万平方(fāng)米，是2023年同期的2倍有余；但2024年(nián)全年的新增供应仅(jǐn)有17.3万(wàn)平方米，远
低于近五年的平均水(shuǐ)平。不过(guò)这也意味着，竞争在减(jiǎn)弱。

与(yǔ)此同时，广州甲级写字楼的空置(zhì)率(lǜ)由2023年末的18.7%小幅回落至2024年6月
末的18.1%，平均租(zū)金则从149.7元/平方米/月降至142.5元/平方米/月。

作为超甲级(jí)商务写字楼，ICC的 租金还是处于行业(yè)平均水平之上。截止(zhǐ)2024年6月的数据，9人间带经理室报价24200元/月，标准层租180-200元/平方(fāng)米(mǐ)/月，可选面积(jī)段204-2800平方米。

物业管理费都达 到35元/平方米(mǐ)/月，而附近(jìn)的广物中心是23元平方米/月(yuè)，越秀金融大厦是33元/平(píng)方米/月(yuè)。

然而，面(miàn)临(lín)潜在(zài)交易的广州ICC，将要走向何方，市场何难不揣测。

至于出售的(de)可能(néng)。据分析，目前越秀地产有三(sān)条路径可以出售该物业，一是注入越秀房托；二是国(guó)内发CMBS或者类REITs；三是直接卖给别(bié)人。

由于(yú)近几年企业以办公(gōng)作为底(dǐ)层资产(chǎn)发行绿债的(de)动作愈加频繁，市场的猜测更倾向于(yú)资(zī)产证券化方式(shì)。

据观点 指数不完全统计(jì)，2023年到今年4月，国内CMBS+类REITs产品成功发行132宗，其中办公物业资产证券化成功发行36宗，总发行金额为640.02亿元。

而标的物涉及办(bàn)公物业(yè)的绿色资产证券化(huà)项目共计14单，项目(mù)发行人以国(guó)央企为主，民营企业(yè)为补(bǔ)充。

其中，包括
金融街中心(碳中和)绿色资产支持专(zhuān)项计划、金茂申万-上海金茂(mào)大厦第1期绿色资产支持专(zhuān)项(xiàng)计划(碳中和)、中信建投-深铁集团金融(róng)科技大厦资产支持专项计划(碳中和)等(děng)在内的多个产品均是碳(tàn)中和债券。

持有优质(zhì)绿色(sè)资产成为房企(qǐ)发绿色债券(quàn)的底气，而越秀地产持有的广州ICC环贸大(dà)厦在今年“第(dì)六越秀地产广州ICC商业资产进退猜想届粤港澳大湾区楼(lóu)宇(yǔ)经济发展峰(fēng)会”上，获评了首批“零碳数智节能降(jiàng)碳三星级标准”楼宇称号。

今年7月，为了提(tí)升(shēng)ESG的管理，越秀地产成功发行(xíng)了首笔(bǐ)绿
色点心债券(quàn)，募集16.9亿元人民币，期限(xiàn)为三年，票(piào)面利率4.10%。

不可(kě)否认的是，无论广州(zhōu)ICC项目通过何种方式成功(gōng)出表(biǎo)，越秀(xiù)地产必(bì)然会有一笔不菲的 资金回流。

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