新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日印发《关于加(jiā)强监管防范风险推动资本市场高质(zhì)量发展的若干意见》（下称新“国九条”），其中提出，推动债(zhài)券(quàn)和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投(tóu)资(zī)信托(tuō)基金管理条例；落实并完善上市公司股权激(jī)励、中长(zhǎng)期资(zī)金、私募股(gǔ)权创(chuàng)投基金、不动产(chǎn)投资信托基金等税收政策。

市场人士认为，新“国九条”为REITs市场提供了政策支持和发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机(jī)遇，并在服务实体经济和促进资本市场稳定健康发展方面发挥更加重要的作(zuò)用。

多(duō)位业内专家(jiā)表示，REITs具有盘活(huó)存量资(zī)产、促进投融资良性循环，降低企业和地方政府债务的作用，建议从立法(fǎ)和税收等方面入手推动REITs市场高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)。

REITs市场发展潜(qián)力(lì)巨大

新“国九条”提出，推动债券和不动(dòng)产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具股、债属(shǔ)性的(de)权益性长期投资品种(zhǒng)，是不可或(huò)缺的重要投融资工具。一位宏观研究员对上海证券报记者表示，美国REITs市场(chǎng)规模约占GDP总量的3%到(dào)5%。如果参照(zhào)美(měi)国REITs市场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市场(chǎng)，发展(zhǎn)潜力巨大。

而且，REITs自身的特性使得其可以成为资(zī)本(běn)市场和实体经(jīng)济之间的重要桥梁。“我们可以在(zài)现实生活中亲身感受周边商(shāng)场超市的热闹程度，或者(zhě)高速公路的车流(liú)拥(yōng)挤度的同时看到相(xiāng)应REITs的价格变化。”上述人(rén)士说。

中信证券相关(guān)业务负责人士表示，我国的公募REITs涵盖(gài)非常广泛(fàn)的基础设施资产，其中既包(bāo)括海外REITs中常见的产权类(lèi)资产(chǎn)，也包括众多新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策经营(yíng)权类(lèi)基础(chǔ)设施资产。在目前已上市的(de)REITs中，保租房、仓储、产业园、消费基(jī)础(chǔ)设施(shī)属(shǔ)于产(chǎn)权REITs，而高(gāo)速公路、能源、生态(tài)环保则多属于经营权REITs。

该业务负责人士说，REITs底层资(zī)产运营机制清晰，具有强制派息机制，是能(néng)够(gòu)提供相对稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场各项制(zhì)度规则正在持续(xù)完善优化，投资者也在不断健全REITs投研体(tǐ)系，优化内控制(zhì)度建设，朝着(zhe)价值(zhí)投资、长期投资、理性投资的方向发展。”

推进REITs的立法计划(huà)

新“国九条”强调，研究制定不(bù)动产投资信托(tuō)基金管(guǎn)理条例。

市场人士称(chēng)，REITs的立法计(jì)划是(shì)中(zhōng)国资本市场法治建设和市场发展的重要组成部分，旨(zhǐ)在为REITs市场的健康发展提供法律保障和制度支持。随着立法工作的推(tuī)进，预计将进一(yī)步促进REITs市场的稳(wěn)定和成熟，为投资者(zhě)提供更多保护，并(bìng)推动REITs产品更好(hǎo)地服务实体经济发展。

一位资深市场人(rén)士表示，短期看，REITs市场还需继续发展和壮大。当(dāng)前REITs市场仍(réng)比较小众(zhòng)，立法条(tiáo)件还需进一步探索；中长期看，REITs的立法是趋势(shì)，相关工作涉及司法部门、国家(jiā)发(fā)展改革委和中国(guó)证监会等多部门(mén)协调和配合。

“立法可以进(jìn)一步提升(shēng)和规范(fàn)REITs的特点、性质和地位，对市场长远和(h新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策é)可持续发展(zhǎn)具(jù)有重大意义。”上述人士说。

今年3月，上海证券(quàn)交易所总经理蔡建春曾表示，我国REITs市场(chǎng)采取“公募基金+资产(chǎn)支持证券”的框架，在试点(diǎn)阶段取得积极成效。但顶层设计层面的(de)基础制度(dù)亟待完善，相(xiāng)关制度(dù)安排对于进一步壮大REITs市场(chǎng)、服务实(shí)体经济(jì)建设存(cún)在较大制约。

对此(cǐ)，蔡建春建议，加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法。在具体立法重点上，建议明确(què)五方面内容：

一是明确REITs属于证券法(fǎ)规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资(zī)者保护等事项予以规定，条例(lì)未规定的适用证券法规定。

二(èr)是明确REITs发(fā)行(xíng)交易(yì)相关安(ān)排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及(jí)参与机构责(zé)任义务等(děng)问题。

三是明确REITs管理(lǐ)架构和持有人会议机制(zhì)，确(què)定“REITs载体+项目公司”的产品结构，参照股(gǔ)东(dōng)大会(huì)制度，建立健全REITs持(chí)有人会(huì)议机制，解(jiě)决运行管理效率问(wèn)题。

四是明确REITs税收、会计处理(lǐ)、国有资产转让等相(xiāng)关配套机制，解决约束激励问(wèn)题。

五是(shì)明确 REITs市场的监管(guǎn)安排和(hé)法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关(guān)监管安排，解决(jué)法律责任主体(tǐ)和责任机制等问题。

建(jiàn)议完善REITs税收政(zhèng)策新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策

新“国九条”也提出，要落实并完善不动产投资信托基(jī)金税收政策。

回顾国外(wài)发达(dá)市场(chǎng)REITs的发展历程，REITs市场的每一次(cì)快速发展无不与税收优惠(huì)政策的改革有(yǒu)关。

2022年1月26日，财政部、税(shuì)务总局发布《关于基础设施领域不(bù)动产(chǎn)投资信托基金(jīn)（REITs）试点税收政策的公告》。该政(zhèng)策(cè)明确了基础设施(shī)REITs适用的(de)税收政策。

市场(chǎng)人士表示，税收政策的落实和完善(shàn)，不仅有助于降低(dī)原始(shǐ)权益人的税负，而且也有利于提振市(shì)场参与热情，推动REITs市场的发展壮大。同时，这些政策也体现了国(guó)家对发(fā)展公募REITs的(de)大力支持，为(wèi)基础设施资产的盘活和有效投资提供了良好的税务基础。未来，随(suí)着REITs市场的不断发展和实践的深入(rù)，可以期(qī)待更多有利于REITs市场建(jiàn)设的税收规则出(chū)台，进一步完善REITs税收政策体系(xì)。

REITs上市一般(bān)分为上市前(qián)的资产组合或重组、发行设立、运营分配(pèi)、退出四个阶段。一位原始权益负责人对记者表示，目前REITs的税收优惠仅限(xiàn)于资产重组和(hé)发行设立阶段减免和递延企业所得税(shuì)，不涉及运(yùn)营和退出阶段(duàn)增值税、土地增值税(shuì)的政(zhèng)策优惠(huì)。建议进(jìn)一(yī)步完善REITs的税收政策，提高原始权益人发行意愿和投资者的收益。

该人士还建议，可以从简化税收流程、明确税收细(xì)则、加强跨部门协调等方面完善(shàn)对(duì)REITs的税收优惠。

该人士进一步建议(yì)，为了降(jiàng)低企业和(hé)投资者的税务合规(guī)成本，可以进一步简(jiǎn)化REITs相关的(de)税收申报和(hé)缴纳流程。针(zhēn)对当(dāng)前(qián)税收政策中的一些模(mó)糊地带，如资产划转的具体定义、战略配售份额(é)的税务处理等，应(yīng)出台更(gèng)明确的指导细则，以减少市场的不确定性。

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