滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每经记者包晶(jīng)晶每经编辑魏文艺

　　近期，在已公布上半(bàn)年业绩(jì)的上市物企中，滨(bīn)江服(fú)务（HK03316，股价16.76港元，市值(zhí)46.33亿港元）的营收增速排在第一位。

　　中报显示，滨江服务上半年实现(xiàn)收入16.5亿元，同比增长38.7%；毛利(lì)4.22亿元，同比增长32.6%；毛利率从去年同期的26.7%下降(jiàng)至25.6%；期内利润为2.7亿元(yuán)，同比增(zēng)长14.7%；公司权(quán)益股东应占期内利润为2.65亿元，同(tóng)比增长14.9%；净利率为16.5%，较2023年(nián)同期的20.0%有所下降。

　　视觉(jué)中国

　　《每日经济新闻》记者(zhě滨江服务上半年营收、利润滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑双增，毛利率缘何下滑)注意(yì)到，在多个业务板块中，上半年滨江服务(wù)的物(wù)业管理服务板块(kuài)收入同比增长，但占比有微降；非业主增值服(fú)务收入占比缩减，同时“5S增值服务”收入比重大增。同时，滨江服务源自独(dú)立第(dì)三方的业务占比上升(shēng)明显(xiǎn)。

　　业务结构变动致毛利(lì)率下滑

　　自2023年下半年起，“增(zēng)收(shōu)不增利”“现金流紧缩”开始困扰物业(yè)企业。外拓风险加大(dà)、规模扩张承压之下，部分业绩稳定增长的物企不约而(ér)同地向“增值(zhí)服务”要收益。

　　记者注意(yì)到(dào)，滨江服务从2022年起便提出(chū)“将5S增值服务视为未来的利润增长引(yǐn)擎(qíng)”，将业务板块划分为物业管理服务、非业主增值服务及5S增值服务，形(xíng)成综合服务范围。

　　其中(zhōng)“5S增值服务”包括家政服务、经纪服务、家装服务、向业主(zhǔ)销售家具、停车位及储藏室以(yǐ)及其(qí)他社区增值服务(wù)。尽管物业管理服务仍是滨江(jiāng)服务2024年上半年的(de)主(zhǔ)要收入来源，但增长势头(tóu)已经明显不及增值服务(wù)，5S增值服务的占比同比上升13.8个百分点至29.9%，收入同比(bǐ)增长158.5%达到4.94亿元。

　　比(bǐ)较滨江服务2021年到(dào)2024年的4次中期业绩，5S增值服务收入分别为 0.66亿(yì)元、0.61亿元、1.91亿元和1.36亿元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成为收入的重要支柱。

　　而传统的物业管理服务收入(rù)同比增长25.9%至9.05亿元(yuán)，占总收入比重(zhòng)约54.9%，相较去(qù)年同(tóng)期的(de)60.4%减少5.5个百分点。同时(shí)，非(fēi)业(yè)主增值服务收入2.51亿元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比减少了8.3个百分(fēn)点。

　　在利润层面(miàn)，5S增值服务对利润的(de)贡献度也不(bù)可小觑(qù)。5S增值服务产生的毛(máo)利增长103.7%至1.36亿元，占比达到约31%；而物业管理服务贡(gòng)献的毛利为1.78亿元，占比为(wèi)42.3%，两(liǎng)者贡献度的差距较2023年同期有明显缩小。

　　不过记者(zhě)注意到，滨江服务业务(wù)结构变动的同(tóng)时，也带来了毛利率的波动。

　　上(shàng)半年，滨(bīn)江服务的毛(máo)利同比增长32.6%至4.22亿(yì)元，但(dàn)毛利率从(cóng)去(qù)年同期(qī)的26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利最高的非业主增值服务(wù)板块收(shōu)入(rù)和利润规模同比收缩，毛利(lì)占比下降了10个百分点(diǎn)。同时，营收占比最大(dà)物业管理服务虽然毛利率增长5个百分点至19.7%，但拉(lā)低(dī)了均值。

　　此外，快速增长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利率下降了7.4个百分点至27.4%，毛利率拉动作(zuò)用仍有限。

　　据中物智库统计，上半年62家上市(shì)物企中，滨江服(fú)务的营收增长速度（38.7%）排在(zài)第一位；62家上市物(wù)企平均毛利率(lǜ)跌至20.7%，滨江服(fú)务处于前1/3水平。

　　滨江服务方面称(chēng)，车位及储(chǔ)藏室销售服务和优居(jū)服务中硬装业务的快速(sù)增(zēng)长推动了5S增值服务的上升。从利润层面看，也正是(shì)由于硬装服务发展迅(xùn)速，相(xiāng)应板(bǎn)块出现毛利率下降。

　　对于物业企业告别高利润时(shí)代，中(zhōng)指研究院物业(yè)事(shì)业部总经理牛晓娟向《每日经济新(xīn)闻》记者表示：“物业管理行业正步入转型升级的(de)关键时期，物业企业(yè)高毛利时代短(duǎn)期内将较难再现，追求合理利润(rùn)，‘长坡薄雪’才(cái)能持续良性发展。”

　　独(dú)立(lì)第三方业务占比明显上升

　　与(yǔ)母(mǔ)公司滨江集团步(bù)调一(yī)致的是，滨江服务(wù)高(gāo)度聚焦在经济发达的浙江(jiāng)省内。

　　截至今年6月30日，滨(bīn)江服务在管(guǎn)建筑面积约为6310万平方(fāng)米，较2023年(nián)同期增长29.6%。其中(zhōng)，位于(yú)杭州的在管项目面积占比达63.6%，浙江省内在(zài)管(guǎn)面积占比97.2%。目前合约(yuē)项目(mù)扩展至(zhì)江苏(sū)、江西、广东、海南、上海等地的(de)21个城市。

　　截至报告期末，滨江服务已签署(shǔ)的合约建筑面积约9000万平方(fāng)米，较2023年同期增(zēng)长21.3%。此外，滨江集(jí)团上半年拿地10宗，其中不乏高溢价热门地块，均有(yǒu)望成(chéng)为后续业务(wù)增长的重要支撑。

　　从管理费上看，上半(bàn)年(nián)滨江(jiāng)服务(wù)平均物业管理费(fèi)约为每月每平方米4.17元，较去年统计降低了0.1元。但根(gēn)据中指研究院对(duì)全国20城物(wù)业(yè)服务均价的统计(jì)，杭州市(shì)均价(jià)为每月每(měi)平方米2.93元(yuán)，滨江服务的物管(guǎn)平均(jūn)费用水平(píng)远超过(guò)杭州的平均水平。

　　值得注意的(de)是(shì)，滨江服(fú)务源自独立第三方的业务占比(bǐ)上升明显。截至6月30日，公司(sī)在管面积中，源自独立第三方(fāng)的建筑面积占比已提升至57.7%，较(jiào)去年同期增长了1.6个百分点。上半年净增加的在管建筑(zhù)面(miàn)积与合约建筑面积中，源自独立(lì)第三方的比例(lì)分(fēn)别(bié)达到(dào)65.2%与(yǔ)67.4%。

　　具体来看，上半年滨江服务凭借在管(guǎn)西溪之(zhī)星项目的表现，签(qiān)约溪汀家园、西溪(xī)花(huā)城(chéng)两个安置房项目，预(yù)计年饱和营收约1800万元。同时，中标多个高质量存量住宅(zhái)项目(mù)，如(rú)天誉湾、旭江华庭等，预计年饱和营收均超(chāo)千万元。

　　“集团以多种途径进行(xíng)外拓，外(wài)接项目(mù)呈现来源多样化的特性(xìng)，包括(kuò)但不限于市(shì)场直拓、保持与战略合作伙伴的(de)友好(hǎo)关系以及承接政府项目。”滨江服务在中报中表示。

　　从财务状况来看，至报告期末(mò)，滨(bīn)江服务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现(xiàn)金及等价物 8.67 亿元(yuán)，同比减少(shǎo)40.4%，主要是由于支付款(kuǎn)项及(jí)购(gòu)买定期存(cún)款理财产(chǎn)品。公司(sī)无贷款或(huò)借(jiè)贷，合约负(fù)债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是由于项目数量增加及预收物业(yè)费(fèi)增加(jiā)2.33亿元。

　　对(duì)于物业行业的(de)发展趋(qū)势，牛晓(xiǎo)娟(juān)分析称，物企将重点围绕多个(gè)维度(dù)展开竞争：一是服务品质与差异化竞(jìng)争；二是(shì)外(wài)拓能力的竞争；三是规模较大之(zhī)后如何整合(hé)的竞争；四是(shì)智能化与数字化(huà)转型；五是跨界合作(zuò)与资源融合，这种策(cè)略不仅(jǐn)有助于物业企业进一步拓宽服务领域(yù)，还能显(xiǎn)著提升市场综合竞争能力。

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