中信建投：当前房地产行业尚处调整之中 穿 越周期能力尤为重要

　　中信建投证券研究 文|竺劲(jìn)（金麒麟分析(xī)师） 李凯(kǎi)

　　2024年上半(bàn)年，房企业绩持续下滑(huá)，利润率继续下滑，从盈利能力(lì)看央企表现最佳，边际表(biǎo)现地方国企最优。房企有息负债规模整体稳定，民企持续降杠杆，同时其现金短债比指标当前依然较(jiào)差，偿债能力有待(dài)提升。经营方面，房企销售(shòu)承压，上半年百强房企销售同比下降41.8%，规模房(fáng)企全部录得负增长。拿地方面(miàn)，房企以(yǐ)收(shōu)定支减少拿地开 支，且持续向高能(néng)级城市聚集。房(fáng)企经营服务业务收入呈上升趋势(shì)，收入结构持续优化(huà)。当前行业尚(shàng)处调整之中，穿越周(zhōu)期能力尤为重(zhòng)要，强者恒强趋势也更为明显，看好行业中尚存(cún)之强者。

　　业绩(jì)持续下滑，盈利能力央企最(zuì)强，边际表现地方国企最优。2024年中(zhōng)期房企营收20438亿元，同比下降(jiàng)16.4%，归母净(jìng)利润-1079亿元，亏(kuī)损较(jiào)上年扩(kuò)大660亿(yì)元，板块业绩持续下滑。2024年中期 房(fáng)地产板块毛利率13.0%，较上年同期下降2.1个百分(fēn)点；实现归母净利率-5.3%，较上年下降3.6个百分点(diǎn)，利润率继续下滑。央企(qǐ)表(biǎo)现相对较优，2023年营收同比增长(zhǎng)1.0%，归母(mǔ)净利润同比(bǐ)下(xià)滑34.2%，毛利 率17.6%，地方国企毛利(lì)率边际有所提高。

　　有息(xī)负债规(guī)模(mó)保持平稳，资产减值规模增加。2024年上半年房企有息负债规模整体保(bǎo)持平稳，但民企持续降杠杆，且偿债能力仍在恶化，截至6月末(mò)民企现金(jīn)短债比为(wèi)0.2，较2023年(nián)末下降0.1个百分点。受房价持续下跌影响，2024年中期A股房企资(zī)产减值规模126亿元，上年同期为47亿元，资产减值规模增加 。

　　销售规模下降，经营服务业务(wù)占比(bǐ)提升。2024年上半年百强房企销
售(shòu)规模同比下降41.8%，规模房(fáng)企(qǐ)全部录得负增长。拿地方面，房企以收定支，上半年拿(ná)地(dì)TOP100房企全口径拿地金额同比下降39.5%，且持续向高能级城市聚集。房企经营服(fú)务业务收入呈上升趋势，收入结构持续优化。

　　投资建议：2024年以来，房地
产(chǎn)支(zhī)持政策的持(chí)续(xù)出台(tái)支 撑了高(gāo)能级城市(shì)房地(dì)产销售的较好表(biǎo)现，房地产开发企业聚焦核(hé)心（fly to quality）现象愈(yù)加明显。房地产行业整体中报业绩低于预期，市场尚处于调整之中，穿(chuān)越周期之(zhī)力变得更为重要，行(xíng)业强者恒强的趋势(shì)也更为明显。<中信建投：当前房地产行业尚处调整之中 穿越周期能力尤为重要/font>

　　行业风险在于(yú)销售、结转及房(fáng)企信用修复不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前(qián)仍处筑底阶段，未来有继续(xù)下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销(xiāo)售疲弱导致房(fáng)企销售回款较差，资金来(lái)源(yuán)较(jiào)紧张(zhāng)，项目的(de)施工进度可(kě)能受到影响(xiǎng)，或
导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期(qī)：部分高杠杆(gān)的房企出险可能(néng)性仍存，导(dǎo)致行业整体(tǐ)信(xìn)用修复进度缓慢，影响房企(qǐ)公开(kāi)市(shì)场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流(liú)压力加剧。

　　竺劲：地产、周期及中(zhōng)小盘研究组组长(zhǎng)，房(fáng)地产和建筑行
业首席分析师，北京大学国家发展研究院金
融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经验。连续三年（2018-2020）荣获(huò)最佳行业金牛 分析师(shī)奖（房(fáng)地产行(xíng)业），获得2020年新财富(fù)最佳分析师（房(fáng)地(dì)产行业）入(rù)围奖，2020年机(jī)构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年(nián)卖方分析师水晶 球奖（房地(dì)产(chǎn)行业）第5名。

　　李凯：中
信建投证券房地产行业研究员，伯明(míng)翰大(dà)学财务管理硕士(shì)，研究(jiū)传统开(kāi)发商、商业管理、物业管理。

　　证券研(yán)究报(bào)告名(míng)称：《资产减值高(gāo)于预期，强
者恒强局面未变 ——房地产开发(fā)行(xíng)业2024年(nián)中报综(zōng)述》

　　对外发(fā)布时间：2024年9月6日 

　　报告发布机构：中信建投证(zhèng)券(quàn)股份有限公(gōng)司(sī) 

　　本报告分析师(shī)：

　　竺劲 SAC 编(biān)号：S1440519120002

　　SFC 编号：BPU491

　　李凯 SAC 编号(hào)：S1440524040002