秦农银行出售18套西安房源

　　每(měi)经记者夏子博每(měi)经编辑张(zhāng)静(jìng)

　　秦农银行一口气(qì)上(shàng)架18套西安房源。

　　根(gēn)据西部产权(quán)交易网，上述房源价格在60.65万元(yuán)-111.71万元，其中16套位于莲湖区(qū)，2套位于长(zhǎng)安区(qū)，价格最低的一套(tào)面积为130.91㎡，挂牌价(jià)仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即使当前二手房(fáng)价格遇冷，西安二环内，平均(jūn)5500元(yuán)/㎡左(zuǒ)右的(de)价(jià)格也是很难想(xiǎng)象的。

　　但事(shì)实(shí)上，上述18套房源是第二次摆上货架了，价格下调(diào)了近200万元。这或许与其“特殊”的(de)产权(quán)关系(xì)有关，莲湖区房源挂牌所留电话人士表示，国有(yǒu)资产在一些程序问题上可能导致(zhì)过户进展缓(huǎn)慢，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了(le)还没过户(hù)……

　　18套房源中，最贵的两套由秦(qín)农银行(xíng)长安支行挂出，分别为子午大道899号智(zhì)慧城五期3幢(chuáng)24层1单(dān)元12403室、12404室，建筑面积94.45平方米，挂牌价111.71万元(yuán)。这也(yě)是唯二两(liǎng)套单价超过10000/㎡的房(fáng)源(yuán)。

　　剩下的16套都由秦农(nóng)银行莲湖支行(xíng)挂出，包括玉祥阁、悦园小区、方兴大(dà)厦、潘家村(cūn)小区等，上述房源(yuán)面积(jī)都在100㎡以(yǐ)上(shàng)，但由于房龄(líng)较长(zhǎng)，多为老旧小区，户型设计过时，买不上多少价格(gé)，价格最低(dī)的一套位于莲湖区玉祥阁小区，面(miàn)积为130.91㎡，评估价为101.09万元，但挂牌价仅需60.65万元(yuán)，单价低至4633元(yuán)/㎡。

　　这些价格普(pǔ)遍低于某购房APP上的市场价(jià)，以玉祥阁小区为例，130.91㎡户型的(de)一(yī)套房源最低挂牌价为92万元，单(dān)价(jià)为7028元/㎡。

　　这批房源也不是首次(cì)挂牌了(le)。据《中国房地产报》，2023年12月(yuè)份，秦农银行也曾挂牌出售上述秦农银行出售18套西安房源房源，不过(guò)当时共有25套，其(qí)中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成交，剩余的18套住宅即为上述住宅(zhái)，总价约(yuē)为(wèi)1590.09万元。而此次挂牌的(de)房源总价约1393万元，相较于上次下(xià)调了196.41万(wàn)元。

　　西安二手房(fáng)价格整体走弱(ruò)不假，但远低于市场却出售遇冷，或许还与这批房源的产权关系有(yǒu)关。

　　在挂牌信息中提示，目前房产证载所有权人与现出售人秦农银行莲湖支行不(bù)一致（由于2015年信用社体制改革，因多种原因暂未变更权属(shǔ)人名称）。

　　记者以寻求购房者身份致电挂牌信息电话，对方(fāng)告(gào)知道，莲湖支行挂牌的16套房(fáng)源中，只(zhǐ)有（玉祥阁）那三套房产是在个人名(míng)下，所以比其他要便宜得多，其中两户配合意愿度低，后续交易(yì)过程可能需要动用法律手续，另外，莲湖支行、户主、购买人三方在(zài)签合同、过(guò)户、打账等流程上如(rú)何获得房管部门(mén)认可备案也是个问题。

　　“即使配合意愿度高的情况下(xià)，国有资产在一些程序(xù)问题上(shàng)也可能导致过户进展缓慢，处理起来很复杂繁琐。”上述莲湖区房源人(rén)士表示，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过(guò)户，就是卡在税费问题上。

　　上述人士(shì)还表示，“无法保证房源不漏水之类的，都是20年的老房子了，因为之前长期没住人(rén)，有可能比(bǐ)同(tóng)小区(qū)房源平均质量还(hái)要(yào)差一些(xiē)。”

　　一位玉祥阁(gé)房源附近的房屋中介人士表示，附近小区里房子基本不(bù)会(huì)空，有一(yī)部分住的，也有一部分是租的，只要(yào)价格到位不愁租，租金(jīn)每月基本在2500元左右。

　　优化资产结构？

　　一般而言，大型国企及上市公司挂(guà)牌(pái)出售房产，无外乎两种原因：

　　一是(shì)确因闲置而出售：为了盘活(huó)固定(dìng)资产，提高资产(chǎn)运营效率，减少不必要(yào)的成本开支，从而提高整体运营效率；二是(shì)出于优化(huà)业绩：因为业绩(jì)压力，通过出售房(fáng)产来改善财务报表，在短期内提振公司业绩。

　　业绩压力并不算大，“优化(huà)资(zī)产结构”更可能是秦农银行考虑(lǜ)的方向。

　　据悉，秦农银行是2015年在原西安市城六区农村信用合作联社(shè)基础(chǔ)上，以新设合并方式(shì)组建的一家省级农商银行。秦农银行相关负责人告诉(sù)记者，改制过程中，原来各联社的债权债务及法(fǎ)律关系由秦农银行进行承继，上述18套(tào)房(fáng)源就是改(gǎi)制以前原信用社联(lián)社时期购置的，对这(zhè)些权属是没有争议的。

　　该秦农银行负(fù)责人进(jìn)一(yī)步表示(shì)：“我们这个资产实际上是属于一(yī)种正常处置，按照我行发展规(guī)划及相(xiāng)关文(wén)件，我们自(zì)有的不动(dòng)产要盘活处置，作为金融机构(gòu)，我们肯定(dìng)也要(yào)优化资(zī)产配比、提(tí)高资本充足率，当然去年的情况不是非常理想，流拍了(le)。”

　　上述莲湖(hú)支行挂牌所留电话人士亦表示(shì)，秦农银行正在清理相(xiāng)关资产以(yǐ)求盘活国有资产。据他介(jiè)绍(shào)，莲湖支行上架(jià)的16套房产，基本都(dōu)是2000年前后的单位(wèi)团购房，当(dāng)时有职工退房，最后就退到了单位名下(xià)，有3套后来发现还在个人名(míng)下。长安(ān)支行挂牌电话人士也表示(shì)，“挂牌房源属于单位当时(shí)买的房，但是现在有好多原因，需要把这些固定资产(chǎn)都卖掉。”

　　“不少住宅20年都是闲(xián)置的，这(zhè)些房产对于企业来说(shuō)是有税的。”上述挂牌电话人士(shì)表示。

　　不过，从当前挂(guà)牌情况来看，上述18套房源仍存(cún)在无法全部脱手的(de)可能。

　　对此，秦农(nóng)银行相关人士表示，按照国有资产交易管理规(guī)定，一(yī)般国有资产(chǎn)对(duì)外首次挂牌肯定要按照评估价，如果没(méi)有成交，就会根据市场反馈再确定新(xīn)的挂(guà)牌价格，或者重新(xīn)确定盘活处置方式，有处置的，有盘活的(de)，有(yǒu)出租的，最终的要求是一房一策，把盘活(huó)处置(zhì)推进下去，最终要达到的一个国有资产保值增(zēng)值，后期我(wǒ)们可能还会有少量的商铺会进行盘活处置。

　　实际上，将价值不(bù)大的固定资产(chǎn)梳理出清，或也符合秦农银行(xíng)战(zhàn)略需求。

　　2021年印发的《陕西省“十四五”金融业(yè)高(gāo)质量发展规划》明确提到，“支(zhī)持秦(qín)农银行争取在全省(shěng)布局，加快(kuài)筹备上市(shì)，走特色化发展道路，打造(zào)全国一流农商(shāng)行(xíng)”。

　　“全省布局”和“筹备上市”或是(shì)秦(qín)农(nóng)银行未来发(fā)展的一(yī)条主线。近年来秦农银行在合并吸纳上动作频频(pín)，2024年7月(yuè)，秦农银行蓝田支行、周至支行正式挂(guà)牌开业，标志着秦农银行改革任务完成(chéng)，再次吸纳合并两家农商行，银行营业网点数量变更为442家，继续位居西安市金融机构首位。

　　而倘若(ruò)要进行《陕西省“十四五”金融业高质量发展规划》提到的——“筹备上市”，上述类似老旧房产的固定(dìng)资产对上(shàng)市毫无帮(bāng)助(zhù)，甚至可能成为累赘。

　　从经营角(jiǎo)度看(kàn)，当前秦农银行整体(tǐ)经营还是比(bǐ)较稳健的。2023年公司总资产、营(yíng)收、净利润分(fēn)别为(wèi)4441.19亿元、72.04亿元(yuán)、18.55亿元，分别(bié)同比增(zēng)长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资(zī)信出具的2024跟踪评级报告，维持(chí)秦(qín)农银行主体(tǐ)长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。秦农银行出售18套西安房源p>

　　但秦农银行也有些问题比较棘手。例如评级报告提(tí)示：1．秦农银行贷款行业及客(kè)户集中度较高(gāo)，房地产业贷款不良率(lǜ)高；2．关注类贷款和不良贷款规模及占比有所上升，信贷资产质量面临一定(dìng)下迁风(fēng)险，拨备水平有(yǒu)待提升(shēng)。

　　评级报告显示，秦农银行(xíng)最大十家客户贷款比例2019年至2023年分(fēn)别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中国经营报》统计，2022年14家主(zhǔ)板、新三板上市农商行前(qián)十大贷款客户占比的平均值为30.12%，远低于秦农银行。

　　客户集中或与其省级农商(shāng)行定位有关，联合资信评级报告中指出：“贷款客(kè)户集中度方面，秦农农(nóng)商银行加大力度(dù)支持(chí)‘一带一路’等省(shěng)内重(zhòng)点项目(mù)和(hé)西安市本地国有企业，投放了(le)部分基础设施建设类贷款，导致(zhì)其客户集中度水平较高(gāo)，面临一定的贷款客户集中风险(xiǎn)……”

　　值得注意的是，秦(qín)农银行前十大客户中出(chū)现逾期的情况。评级(jí)报告显示(shì)，贷(dài)款前十大户主要涉及交通运输业和(hé)建筑业，2023年(nián)年末贷款前十(shí)大户中涉及(jí)逾期(qī)贷款余(yú)额16.00亿(yì)元（单户逾期(qī)）、无不良情(qíng)况，针对大户(hù)大额逾(yú)期情(qíng)况，秦农银(yín)行正在积极协(xié)调(diào)化解(jiě)，但未来实际处置情况有待观察。

　　秦农银行在一些信贷风险核心数据上低于行(xíng)业平均值，2023年末，我国商业银行不良贷款率、关注类贷款占比分别为1.59%和2.20%，分别(bié)较上年末下降0.04和0.05个(gè)百分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末，秦农(nóng)银行(xíng)不良贷款率、关注(zhù)类(lèi)贷(dài)款占比(bǐ)分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分点，拨备覆盖率164.59%，同比下降4.62个百(bǎi)分点。

　　评级报告中(zhōng)显示，秦农农商银行(xíng)凭借良好(hǎo)的(de)客群基础及广泛的网(wǎng)点分布等优势，坚持(chí)服务实体经(jīng)济的(de)战略导向，专注服务(wù)“三(sān)农”、中小微企业以及个人(rén)客户，存贷款业务市场竞争力较强；陕西省金融机构众多带来的同业竞争压力较(jiào)大(dà)，2023年(nián)，秦(qín)农农商银行存贷款业(yè)务市场(chǎng)占有率在当地同业中保持中(zhōng)上游水平。

　　封面图片来源：每日经济新闻记者夏子(zi)博摄

责任编辑：李琳琳(lín)

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