存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜

　　“现在攒点钱就想提前还房贷，都上(shàng)瘾了！”北京居民胡添2022年(nián)购房，重定价日是每年(nián)1月1日。胡添告诉(sù)记者，尽管这些年房贷利率随着LPR变动有所下(xià)调，但目前(qián)他的房贷利率(lǜ)仍在4%以上(shàng)。

　　“存款利率(lǜ)一直在降(jiàng)，市面上很难找(zhǎo)到利率在3%以(yǐ)上(shàng)的存(cún)款产品。今年以来，我买的银行理财产品综合收益率不到3%。”胡(hú)添说，如今(jīn)每快攒到10万(wàn)元，就会向(xiàng)银行预(yù)约提(tí)前还款事宜，这样(yàng)能省出不少利(lì)息，“也算是一种理财方式”。

　　当前(qián)，金融资产收益率整体下行，在资(zī)产(chǎn)荒(huāng)背景下，不少居民将(jiāng)手里的流动资金用于提前还房贷。据中金公司研报(bào)测算，当前按揭贷款早偿率位于14%左右的高位，并且可能存在使(shǐ)用消费贷和经营贷置换按揭贷款(kuǎn)的空间。然而，这绝非是银(yín)行(xíng)愿意看到的。

　　提前还贷成理财(cái)方式

　　在互联网大厂工作的小敏同样由于找不到收益率较高的投(tóu)资(zī)项目，在一年内(nèi)多次提(tí)前还房贷。“不知(zhī)道该(gāi)去(qù)买什(shén)么理财产(chǎn)品，不如先把贷款还完(wán)，无债一身轻。”小敏说。

　　胡添与小敏是眼下部分购房者(zhě)的缩影。“提前还房贷有(yǒu)必要吗”“提(tí)前还房(fáng)贷怎样最划算”“提前还房贷的(de)最佳时间存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜(jiān)存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜”……在社交平台上，一些提前还(hái)房(fáng)贷的经验贴(tiē)浏览量超千万(wàn)次(cì)，有购房者表示，哪怕手里只(zhǐ)有五千(qiān)元(yuán)或(huò)一两万(wàn)元，也会选择提前还房贷(dài)。

　　某银行北京分(fēn)行零售业(yè)务负(fù)责人告诉(sù)记者，自2023年以来，该行个人住房贷(dài)款提前还款额超600亿(yì)元，占房(fáng)贷总还款量80%以上(shàng)，其中2023年度、2024年上半年(nián)房贷提前还款金(jīn)额分别为380亿元、220亿元。“按揭客户的提前还款金额占房贷总还款(kuǎn)金额比例持续扩(kuò)大，能够感受(shòu)到借款人的(de)提(tí)前还款意愿愈发强烈。”

　　近年来，金融资产收益率整体下行，缺乏可投资的高收益(yì)资产(chǎn)，市场风险偏好也普遍下降。在此背景下，居民存在将资金从低收益资产抽出，用(yòng)于(yú)提前还房(fáng)贷的动力(lì)，本质上(shàng)是居民追求安全资产意愿的体现。

　　上海金融与发展实验室特聘高级研究员任(rèn)涛表示，当前市(shì)场上主要投资标(biāo)的(de)表现不佳，多数投资标的收益率(lǜ)在3%甚至2%以下，无法覆盖房贷利息，因而居民通过提前还房贷来优化自身资产配置。国泰君安研报认为，2023年10月以来，存款利率(lǜ)几番调降、长期限大额存单停售等事件加(jiā)剧了资产荒，进而促进了新一(yī)轮提前还贷潮升温。

　　存量房贷利率调降空间几许

　　让购房(fáng)者热衷提(tí)前还款的根本原因还(hái)是存(c存量客户寻减负商业银行争利润提前还贷天平如何倾斜ún)量房贷与新发放房(fáng)贷利率的差。据天风证券首席宏观分(fēn)析师宋雪涛测算，当前存量房(fáng)贷平均利(lì)率在4.21%左右，2024年二季度新发放房贷利率为3.45%左右，两者差值在70个基点左右。其中，35个基点是“临(lín)时利差”（今年5年期以(yǐ)上LPR累(lèi)计降(jiàng)息35个(gè)基点(diǎn)），2025年初部分存量房贷客户迎(yíng)来重定价日，该部分利差将会消除，剩余40多个基(jī)点则为“加(jiā)点利差”，是存量房贷利(lì)率后(hòu)续最大的调降空间。

　　某股份行房贷业务负(fù)责人李一鸣告诉记者，对于银行(xíng)而言，调降存量房贷利率并非(fēi)易事。“随着实体融资需求延续偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击负债端成(chéng)本下行空(kōng)间，年内5年期以上LPR经历两轮下调(diào)，给(gěi)资产端收益率带来一定下行压力。银行净息差整体回稳压力不(bù)小，若存量房贷利率再降，这股压力会(huì)更大。”李一鸣说。

　　中金公司研报显示(shì)，若是(shì)全部存量按揭贷款(kuǎn)利率均下调(diào)至新发放利率水平，存量按揭贷款利率平均下调约60个基点，将减少(shǎo)借款人每年2400亿元利息支出。在此假设下，存量按揭(jiē)贷款利率下(xià)调会影(yǐng)响(xiǎng)银行净息差7个基点。

　　业内人(rén)士表示，存量房贷利率调降可直接减(jiǎn)少房贷客户利息支出，增(zēng)加(jiā)了居民可支配收入，利息节约或对居(jū)民消费形成提振。然而，调(diào)降存量房贷利率政策落实前，新增个人住房贷款利率下降(jiàng)会引发居民进行贷款置换(huàn)，导致提(tí)前还款量增加(jiā)。

　　某(mǒu)银行零售业务(wù)人士告诉记(jì)者，随着国家对小微企业支持力(lì)度加大，经营(yíng)贷、消费贷利率持续走低(dī)，一些(xiē)违规贷款(kuǎn)中介以(yǐ)利率低、期限长、放款(kuǎn)快为由，诱导消费(fèi)者将存量房贷置换为消费贷、经营贷，从而谋取高额中介服务费(fèi)、过桥(qiáo)资金费，这令借款人陷入违规(guī)转贷的风险之(zhī)中。

　　平衡借贷双方利益

　　记者调(diào)研发现，新一(yī)轮提前还贷潮的涌现正(zhèng)在对银行的盈(yíng)利水平带来冲击。其(qí)中，贷款总量中(zhōng)按揭贷款占比更高的国有大行受影响程(chéng)度更大(dà)。从已(yǐ)披露的(de)2024年半年报来看(kàn)，除(chú)邮储银行外，其余五(wǔ)家国有(yǒu)大行2024年上半年个(gè)人住房贷款金额均较(jiào)2023年底有所下降。

　　截至(zhì)2024年上(shàng)半(bàn)年末，工商银行、农(nóng)业银行(xíng)、中国银行、建(jiàn)设银(yín)行、交通银行、邮储银行六大(dà)国有大行个人住房贷款金额合计25.49万亿元，较2023年底减少逾3200亿元(yuán)。其中(zhōng)，工商银行、农业银行均较(jiào)2023年底减少超千亿元(yuán)。

　　某国有行浙江地区分行负责人(rén)告诉记者，居民提前还贷使(shǐ)得银行无法弥补贷款评(píng)估、贷前调(diào)查(chá)等成本投入。同时，银行在处理(lǐ)客户集中提前还贷以及由此引发的投(tóu)诉时(shí)，可能需要(yào)投入(rù)额外的人力、物力进行记(jì)录、报告(gào)、审核和处理，从而增加银行的(de)运营成本。此外，在贷款(kuǎn)需求动力不足时，借款人集中提(tí)前还款会让(ràng)银行面临(lín)重新寻找优(yōu)质贷款客户的压力(lì)。“最(zuì)重要的影响肯定是利息收入减少，利息收入是银(yín)行通过(guò)按揭贷款获取的主要利润来源(yuán)。”

　　任(rèn)涛认为，个人按(àn)揭贷款作为银行的优质资产，客户提前还贷可能会导致银(yín)行失(shī)去优质客户，在(zài)消费贷与经营贷业(yè)务(wù)内卷加剧的当(dāng)前(qián)，对于银行零售业务(wù)的冲击更加值(zhí)得关(guān)注。此外，购(gòu)房者提前还贷需要与银行进行协商明确重(zhòng)组条件，如果处理不善，可能还会(huì)引起金融消费者(zhě)权益受损等问题。

　　主(zhǔ)动(dòng)沟通强于设置(zhì)障碍

　　某股份行江苏地区某支行行长王燕(yàn)向记者表示，实践中为(wèi)平衡(héng)借贷双(shuāng)方权益，一方面，银行通过丰富完善还款方式，保障借款人提前还贷权利；另一方面，鉴于提前(qián)还(hái)贷可能增加银行的成(chéng)本费用，减少预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，在个人住房贷款合(hé)同中将提前还贷约定为违约，会在合(hé)同中(zhōng)表(biǎo)明提前(qián)还款的违约金(jīn)。

　　“虽说(shuō)各家银行已经在贷款合同里(lǐ)预设了提(tí)前还(hái)贷的违约责(zé)任(rèn)条款，但在互联网时(shí)代，各家银行贷款业务办(bàn)理条件(jiàn)已(yǐ)经透明化(huà)。迫于业务竞争压力，以及维护客户需求，在(zài)具体业务办理时，只要(yào)客户与客户经理沟通好，各家银行基本不会收取(qǔ)这项违约(yuē)金。我行对提前(qián)还款金额没有门槛，但对时间有要求，需要提(tí)前1个月申请。”王(wáng)燕说。

　　对于(yú)银(yín)行该如何看待提前还款这一市场化现象并积极应对，任涛认为(wèi)，银行(xíng)应主动与购房(fáng)者沟通协调(diào)，区分购房(fáng)者提(tí)前还贷类型，对通过自有资金等进行还(hái)款的优质客户给予适当支持(chí)。此外，银行应积极拓展(zhǎn)对于优质资产的新增贷款投放，合理设定不同零售资产的投放结构，减小提前还房贷带来的影(yǐng)响。

　　为缓解提前(qián)还贷潮给(gěi)银行带来的运营成本增加等问题，化解银(yín)行顾虑，某国有行人士建议，监管机构应支持鼓励商业银行创新设计再贷款和再按揭产品，创新设计房贷计息(xī)方式，并充分利用金融(róng)衍生品等工(gōng)具，强化资产负债管理，有效化解(jiě)客户对贷款利息下降(jiàng)的需求(qiú)与商业(yè)银行稳定利(lì)润(rùn)诉(sù)求之间的矛盾，在市(shì)场竞争中提升(shēng)服(fú)务能力和创(chuàng)新能力。

责任编辑(jí)：石秀珍(zhēn) SF183

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