62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显

　　原标题：中报盘点·物企 | 62家上市物
企上半(bàn)年共赚(zhuàn)了90亿(yì)元，行业“增收不(bù)增利”困境凸显

　　每(měi)经记(jì)者 陈(chén)利    每经编辑 魏文艺    

　　在(zài)房地产行业深度调整之下(xià)，物业行业同样受到波及。

　　中(zhōng)物智库数据(jù)显示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿元，同比增长(zhǎng)6.25%，增速进 一步放
缓；净利 润(rùn)总额90.06亿元，同比下降30.93%，降幅明显。

　　“2024年上半年确实比去(qù)年同期更(gèng)加艰(jiān)难，上(shàng)市物 企的发展状况(kuàng)呈现出增长放缓、利润下滑、业务调整
和财务压力加大等特点。”中物智库创始(shǐ)人杨熙(xī)向《每日经济新闻》记者表示，但也有一些企(qǐ)业通过(guò)战略调整(zhěng)和业务创新实现了业绩的逆势增长(zhǎng)。“期望下半年，物企(qǐ)能够(gòu)通过优化服务(wù)和提(tí)升项(xiàng)目质量来满足客户需求(qiú)，走出当前(qián)困境。”

　　上半(bàn)年，上市物企营收增速进一步放缓，净利润(rùn)降幅明显。

　　中物智库数据显示，2024上半年，62家62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显上市物企(qǐ)（不含(hán)披露年份不全(quán)的(de)两家
新上市物企）营业收(shōu)入总额达1452.17亿元，同比(bǐ)增长6.25%（上年同期增(zēng)速8.59%），增速进(jìn)一步放缓。

　　其中，营收超百亿(yì)元的上(shàng)市物企仅(jǐn)有碧桂(guì)园服务、万(wàn)物云两家，分别为210.46亿元、175.6亿元；有7家物企营收超50亿元
，14家物(wù)企营(yíng)收在均值(zhí)22.81亿元以上(shàng)。

　　与此同
时，包括(kuò)金科服务、世(shì)茂服务、正荣(róng)服务、时代邻里等在内的17家物企收 入同比呈(chéng)现负增长，其中朗诗绿色生活、方圆生活(huó)服(fú)务、弘阳服务(wù)、宋都服务四家企业营收同比降
幅均超过10%。

　　从(cóng)净利润方面来看，上半年62家上(shàng)市(shì)物企(qǐ)净(jìng)利(lì)润总额90.06亿(yì)元，同比下降30.93%（上(shàng)年(nián)同期增速0.16%，2023年增速-1.57%），且降幅明显。同时这也是2021年以来物企半年净利润总额首次跌破100亿元，行业“增收不增利”困境显(xiǎn)著。

　　其中(zhōng)，华润万象生活盈利能力优势依旧保持，2024年上半年以净利润(rùn)19.2亿元稳居首位，而36.41%的增速，高出同期营收(shōu)增速约20个百分(fēn)点(diǎn)。

　　上(shàng)半年共(gòng)有6家物企亏损，36家物业(yè)净利润负增长。其中，雅生活服务、融创(chuàng)服务和金科服务净亏损金额(é)分别为(wèi)15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元(yuán)。

　　超五(wǔ)成物企上半年净(jìng)利润同比下滑，其中融信服(fú)务净利(lì)润(rùn)下滑1002.9%，下滑幅度最大。而在净利润(rùn)同比增长的30家物企中，佳兆业美好和 建业新生活和时代邻里的
增幅分别达到了152.3%、136.5%和117.5%。

　　具体(tǐ)来看，雅生活服务迎(yíng)来上市6年以来的首次亏(kuī)损(sǔn)。对此雅生(shēng)活服(fú)务表示，由(yóu)于在2024年5月之前，雅生活关联方雅居乐一直如约偿债，因此虽然房(fáng)地(dì)产行业深度调整，雅(yǎ)生活(huó)服务
两年来并(bìng)未对关联方款项大(dà)额(é)计提。但是进入(rù)2024年，雅居乐无力于5月(yuè)13日偿还一笔(bǐ)票据利息而首现债务违约，至此(cǐ)雅生
活服务不得不开始计提坏账，报告期内仅金融资
产减值损失计提金额同比增加6223.6%至28.84亿元。此外，其他 业务板块受到经济环境(jìng)和服务品质提升(shēng)影响(xiǎng)利润率承压。

　　融创(chuàng)服务在2023年同比扭亏后，今年上半年(62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显nián)再次亏损1.9亿元。尽管在2023年中(zhōng)期业绩(jì)会上，融(róng)创服务(wù)管理层就曾表示不会 出现因关联(lián)方大额计提减值的情况，但从今年的中报来看，关联方(fāng)依然对公司有着重要影响。报告期内(nèi)，融 创服务(wù)金融资产减值亏损净额约为11.37亿元，来(lái)自关联方金融资产减值亏损净额约9.54亿元，占比达到了83.9%。

　　对此，融创(chuàng)服务管理层在业绩(jì)会上回应称：“关联地产公开债进行展期，回款(kuǎn)速度低于之前(qián)预期(qī)。同(tóng)时，地(dì)产(chǎn)公开(kāi)债价格作为减值模型的重要参考因素，上半(bàn)年(nián)价格进一(yī)步下跌。考(kǎo)虑这些因素，对于关联方应收账款，进一(yī)步减值拨备。”

　　“上游房地产深度调 整，直接导致物业企业管理面积增速放
缓及非业主增(zēng)值服务的(de)萎(wēi)缩。另外，外拓困难重重，并购(gòu)市场冷(lěng)淡，物业企业战略调整(zhěng)主动放弃一些效益不佳的项目。”中指研究(jiū)院物业(yè)事业部总经理牛晓娟在接 受每经记者采访时表示，同时，计(jì)提应收账(zhàng)款减值(zhí)准备及商誉减值准备、高毛利(lì)业务如社(shè)区增值开展未达预期、成本持续(xù)增加等多方面(miàn)因素，导致物业企业增收
不增利依然延续。

　　值得注意的是，上半年物企现金流也在缩紧(jǐn)。

　　据中物智库统(tǒng)计，截(jié)至2024上半年(nián)，62家上市物企(qǐ)现金及现金 等价物(wù)总(zǒng)额1050.20亿(yì)元，较(jiào)去年同期的(de)1095.67亿元下降4.15%，较2023年(nián)底的1226.04亿元下降14.34%。其中，万物云以121.97亿(yì)元居首位，碧桂(guì)园服务和保利物业均超百(bǎi)亿元。

　　应收账(zhàng)款与(yǔ)企业现金流表现密(mì)切相关。上半年62家物企应收账款及票(piào)据总额1040.69亿元，同(tóng)比增长12.22%，较2023年底(dǐ)上涨20.92%。其中(zhōng)，52家物业企业应收账款周转(zhuǎn)天数(shù)均值(zhí)为128天，与去年同期124天相(xiāng)比有所上升。

　　如碧桂园(yuán)服务上半年在计提了34.6亿元的减值拨备(bèi)后，贸易(yì)应收款 规模依然达(dá)到 了185亿元，较2023年末增加了21.22亿元，其(qí)中来自第三方应收款约(yuē)190亿(yì)元，计提了13亿元的减(jiǎn)值拨备。同(tóng)期(qī)，万物云(yún)贸易应收款和(hé)应收票据(jù)增长了39.3%，在计提5.4亿元的减值拨备(bèi)前，关联方的(de)应收账款有38.2亿元，较2023年末(mò)增长53.5%。

　　保利物(wù)业的(de)回款压力主要来自第(dì)三(sān)方，上半年其第三方贸易应收款(kuǎn)项为28.9亿元，较2023年(nián)末增长了50.5%。而建发物(wù)业上(shàng)半年(nián)来自关联(lián)方(fāng)的贸易应收款为4.28亿元，对(duì)比(bǐ)2023年末，增速达到了144.5%。

　　记(jì)者注意到，上半年物企来自关联方的应收账(zhàng)款依然占据相当(dāng)大的比例。中信证券研报数据显示，2024年中期样本物企关联方贸易应(yīng)收款相较于去年同期增长了20.6%，增速相较于2023年全年增长了3.7个(gè)百分(fēn)点，存(cún)量贸易应(yīng)收款相(xiāng)对于企(qǐ)业净利润(rùn)比例仍然庞大。

　　为改善现金(jīn)流，物企(qǐ)也想了不少办法：一方面继续退出低效(xiào)益项目。如上半年万物云就退出17个住宅、44个物业及(jí)设施管理(lǐ)项目，金科服务退出了近3000万平方米的在
管项目(mù)；另一方面，降(jiàng)低贸易应收款的规模，

　　碧桂园
服务总裁徐(xú)彬淮就强调，下半年将加大(dà)对物业费预存方面的吸引力，通过更(gèng)多活动带动物业费预存，保证小业主收缴回到(dào)健康的水平(píng)。针对风险客商，碧桂园(yuán)服务还(hái)成立了(le)追讨欠款委(wěi)员会，除了总裁徐彬淮(huái)，其成(chéng)员还包括执行董事肖华、独立非执行(xíng)董事(shì)芮(ruì)萌，以及两名核心管 理(lǐ)层，全面推进各项欠(qiàn)款追讨(tǎo)。

　　绿城服务首席财务官夏云表示，今年回款工作的目标为全年综合收缴(jiǎo)率提升一个点，以及应收账款余额增(zēng)速低于整
体营收增速。下(xià)半年，公司(sī)将从回(huí)款意愿、回款策略与工(gōng)具、考核机制三个方面加强(qiáng)回款工作，预计到年
底账
面现金会有进一步增加，预测较2023年底会有15%以上的增长幅度。

　　“物(wù)业管理行业发展迈入 高质量增长新常态，物 业企业适时调整发展战(zhàn)略，主动退出低质效项目，是对(duì)行业发(fā)展规律的深刻理解和(hé)积极应对。”牛晓娟(juān)指出(chū)，面对关联方应收账款回款难、资金链压力增(zēng)大等多重挑战(zhàn)，回归现金(jīn)流逻辑(jí)，严控经营风险，物业(yè)企(qǐ)业强化(huà)催(cuī)收机制、合理配置资源，确保企业运营的稳定性和可持续性。

　　中物智库则认为(wèi)，在(zài)当前市(shì)场(chǎng)环境中，物企要想寻找成长突破，强化抵(dǐ)御下行压力的(de)韧劲，不仅(jǐn)要加强(qiáng)独立性(xìng)、夯实(shí)基(jī)础盘(pán)、提(tí)高服务力(lì)，也要开源(yuán)寻找到新的增长机会。此外，物企(qǐ)还需要(yào)紧跟(gēn)市场趋势，不断调62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显整和优化(huà)自身的(de)发展战略，以适应不断变化的市场环境。

　　截至2024年
8月(yuè)31日，64家上(shàng)市物企总市(shì)值为2268.91亿(yì)港元，相较去年同期下(xià)降30.84%。其中，华润万象生活(huó)市值持续保持第
一，达(dá)591.17亿港元；万物云、中海物业、碧桂园服务(wù)、保利物业、绿城服务(wù)及招商积(jī)余均破百亿港元(yuán)。13家企业市值较去年同期增加，51家企业同比(bǐ)减少。

责任(rèn)编辑：何松琳

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