排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经(jīng)记者包晶晶每经编辑陈梦妤

　　“抢到了，2670万元！超出(chū)预算两三百万元(yuán)。”

　　8月29日，在上海中海(hǎi)领邸玖序二(èr)期开盘现场，几组摇号顺序靠前(qián)、成(chéng)功选房的家庭正在交流经验。

　　120套房源、352组认筹(chóu)，开盘(pán)选(xuǎn)房约半小时、141号售罄(qìng)，总销售额31.6亿元(yuán)——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅(zhái)了。

　　“这次还是没机会。”周南（化名）告诉《每日经济新闻》记者。他已经(jīn排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”g)是第二次(cì)认购这个项目了，上一次摇号顺序超过500号(hào)，但也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险与刺激。

　　就在前两周，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月25日，上海(hǎi)新天地附近的锦园项目首开，33套房源一抢而空，成交金额(é)18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超大(dà)户型开盘，1小(xiǎo)时内清盘，销售额近57亿元，平(píng)均(jūn)每套“半个小目标”。

　　仅仅(jǐn)半个(gè)月，三个项目(mù)合计销售达到(dào)106.27亿元(yuán)。

　　2024年以来，上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次日光。到底是什么人在买买(mǎi)买？开发(fā)商卷成什么样？巨量(liàng)供应之下，购房者还够用吗？

　　售罄、日光、时光，今年的上(shàng)海(hǎi)豪宅，已经不能用普(pǔ)通视角来看待了。

　　总(zǒng)价2500万元以上的豪宅，今(jīn)年截至8月18日，上海共网签了2641套，并且还有相当数量的(de)成交正陆续网签。如果再加上8月成交的263套，那么前8个月的战绩已接近3000套。这不仅远超(chāo)其(qí)他三个一(yī)线城市，更是上(shàng)海过去10年(nián)来未曾出现(xiàn)过(guò)的。

　　打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里。套均(jūn)总价(jià)4000万元左右，首开(kāi)全(quán)部售罄，销(xiāo)售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总(zǒng)金额纪录(lù)。

　　七八月(yuè)的市(shì)场淡季，上海豪宅却入市必抢(qiǎng)：

　　龙盛湾(wān)上二期，120套房源认购(gòu)率239%；融创外(wài)滩(tān)壹号院二(èr)期二批次110套房(fáng)源，认购率超180%；中海领邸玖序二期，有效认购率252%；锦园(yuán)33套，项(xiàng)目(mù)开放4天开(kāi)启(qǐ)认购(gòu)，认购(gòu)率152%；绿城前滩百合园三(sān)期10套别墅，总价5300万~1亿元(yuán)，认购率210%。

　　不断增加(jiā)的供应量，仍然能被市场吸收，购房者们几乎是“有多少买多少”。

　　据中指(zhǐ)研究院(yuàn)统(tǒng)计，2015年2500万元及以上(shàng)价位的豪宅在上海成(chéng)交只有896套。此后的8年里，大多(duō)保持着每年1600~1700套的水平。但这一平(píng)衡被2024年的(de)井喷式供应打破了(le)，算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和中海领邸(dǐ)玖序，上海上半年平均每天成交12.5套豪(háo)宅。

　　而(ér)同期(qī)的北京，除了个别热门项(xiàng)目外(wài)，很少见到高端住(zhù)宅接连开盘售(shòu)罄(qìng)。根据中指研(yán)究院的统计，今年截至8月(yuè)18日，北(běi)京1600万元以(yǐ)上的住宅网签1257套，与2023年3582排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”套(tào)、2022年4028套、2021年3616套的(de)成绩相比，规(guī)模(mó)缩水相当明显(xiǎn)。

　　“大部分买家还是本地和江浙一带的客户，大约各占40%。”融创外滩壹号院市场负责人章宸（化名）在接受《每日经济新闻》记者(zhě)采访(fǎng)时表示。

　　而且，这些客户出手阔绰。

　　“第一批次(cì)全款买房的客户占了一半左右，很多客户有多处(chù)房产(chǎn)，有些已经买了外滩壹号院一(yī)期，或者黄浦江(jiāng)沿(yán)岸的一些(xiē)豪(háo)宅；有来自江(jiāng)浙的企业(yè)主(zhǔ)，已经在上海缴纳社保多年，又是多胎(tāi)家庭、房票充足，之前没有豪宅供应，只能买二手房，第(dì)二次开(kāi)盘终于摇到了新房。”

　　图片融创滨江壹号院摇号现场企业供图

　　上海某豪宅项目(mù)营销负责人也向(xiàng)每经记者(zhě)透(tòu)露：“明(míng)显看到，今年有一些外地客户到(dào)上(shàng)海来进行资产(chǎn)配置，特别是有核心资源的房子。其实部分客户并不具备买(mǎi)房资格，但孩子在国(guó)外(wài)留学，通过毕业(yè)落户的方(fāng)式获得房(fáng)票来买房。”

　　核心城市(shì)豪宅为何一房难求？

　　镜鉴咨询创始人(rén)张宏伟对每经记者分析：“北上广深核心城市核心区域的项目存在价(jià)格倒挂，又是核心资产，未来三到五年大概率是价格上行周(zhōu)期。”

　　“另一方面，核心城市政策的敏(mǐn)感度，以及需求支撑相对还是比较(jiào)足的，每隔3~6个月出现一轮政(zhèng)策刺激，就会相(xiāng)应释放一波成交量。核心(xīn)城市(shì)的优质资产在(zài)这种行情下，又会出现独立行情。”

　　“这些人很敏感，一下子(zi)就嗅(xiù)到了机会。”上述豪宅项目负(fù)责人也对每经(jīng)记者(zhě)透露。

　　张宏伟指出，未来(lái)三到五年是一个降息(xī)大(dà)周期。在降(jiàng)息周(zhōu)期里的(de)资产配(pèi)置逻辑，肯定是核心城市的核心资产。

　　这些动辄半个小目标的豪宅，大多(duō)围绕在上(shàng)海“一(yī)江一河”，即黄浦江和苏州河区域。

　　顶豪产品的准业主很少“全城购”，不同板块的(de)豪宅对应的客(kè)群特征比较明显。例如黄浦区历史风(fēng)貌区的锦园，老城厢风貌肌理(lǐ)、城市情怀是最(zuì)大的吸引力；浦东滨江板块以(yǐ)稀缺(quē)江景资源(yuán)和面积结构(gòu)取胜；再往西，徐汇长宁(níng)区则是上(shàng)海(hǎi)传统豪宅聚集(jí)区。

　　“和年初热销的中海顺昌玖里相比，融创外滩壹号院购房客群(qún)整(zhěng)体年龄(líng)要低10岁左右。中海顺昌玖(jiǔ)里地处新天地板块，优(yōu)势不言而喻，地缘(yuán)客户(hù)认可度高；外滩(tān)壹号院所在的板块比较新，江浙客户中父母为子女购置房产(chǎn)的占比较大。”章宸分析。

　　“买豪宅的客户(hù)对于地区块或(huò)者地段的认(rèn)知，有自己的想法(fǎ)，基本上很(hěn)难去动摇。”

　　从(cóng)这个逻辑出发，豪宅之(zhī)间的竞(jìng)争(zhēng)，往往成为板块内营销层面的竞争。

　　下半年等着入市的豪宅项(xiàng)目(mù)中，低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园为例，周边新房和二手豪宅全(quán)是强有(yǒu)力的(de)竞(jìng)争(zhēng)者(zhě)，更别提“翠湖六期(qī)”这个足够吸引全上海(hǎi)买家(jiā)跨区域出手的顶配项目。

　　不仅如此，东外滩、北(běi)外滩、虹口、静安等非传统豪宅(zhái)区域，高端产品更是层出不穷：弘(hóng)安里风貌项目，东外滩刚(gāng)刚(gāng)公布案名的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保利永兴里(lǐ)、万科中兴傲舍……

　　章宸透(tòu)露，从今年开始，此(cǐ)后(hòu)每年的豪宅供应(yīng)可能达(dá)到至少3000套。当豪(háo)宅供应在市(shì)中心多点开花(huā)，地段毫无(wú)疑问还是最核心的竞(jìng)争力，而对于远离传统豪宅板块的(de)新项目、新板块，就(jiù)开始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示。

　　另一(yī)个层面的问题，有钱人还够不够用？答案显然是(shì)：不太够。

　　起码在(zài)短(duǎn)时间内，不足够(gòu)延续上半年“倍数认(rèn)筹”的盛景。

　　“今(jīn)年(nián)肯(kěn)定是上海近10年来豪宅销售(shòu)额最高的，5月(yuè)左右的销(xiāo)售(shòu)套数(shù)已经达到去(qù)年全年的量了。但(dàn)这个客户池到底有多(duō)大，能支撑多久，从市场和客(kè)研角度看，还是会有些担忧，核心资产、优质产品也是有限的。”

　　上述豪宅营销负责人坦言：“下半年隐忧还是存在的，部分高(gāo)收入行业限薪，也会带来大面积客户购买(mǎi)力的(de)降维，原来可(kě)能预算在5000万元的现在降到3000万(wàn)元。”

　　实际上，客户群体悄然发生了改变(biàn)：一是购买力不像以前一样能够快速爆(bào)发，买家做决策的时间更长了(le)；二是客户会反复比(bǐ)较，原先只要是市中心板块出来一个项目，都会(huì)被争抢，现在好(hǎo)多客户(hù)会在板块内、品牌(pái)之间、区域之间比。

责任编辑(jí)：何俊熹

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