楼市中期将见底

（本文成(chéng)文于上周五，首发于上周六今 年第17期杂(zá)志）

现代社(shè)会(huì)经济发达，金融地产业发达(dá)，财富效(xiào)应影响巨大(dà)。譬(pì)如国内一线 城市，多数中青年人置业时选择按揭贷(dài)款，每(měi)月按(àn)揭还款会 令消费受压(yā)。而楼价涨跌，当幅度(dù)足够大时便会严重影响消费。相反，经济较落后地区，置业者普遍较(jiào)为保守。有楼(lóu)在手与无楼在手
者，差别甚大。低收入者除了每月工资(zī)收入，无其(qí)他收入，则影响其消费者只有物价涨跌。

近期香港 人北上(shàng)消费(fèi)成为浪潮，社交媒体上阵(zhèn)阵热议(yì)。比如(rú)香港(gǎng)靠(kào)近深圳地区如上水(shuǐ)等，一众上了年纪“师奶”不时坐两(liǎng)元港铁到莲塘口(kǒu)岸，过关后再坐两三个站免费公共汽 车到市场买菜(cài)。根据香港海关条例，熟食可以(yǐ)过关。香港烧肉每斤过百港币，但深圳莲(lián)塘市场烧肉售价则仅仅二(èr)十几元人民币，档主做到不停(tíng)手。香港“师奶”们买上几日分量蔬菜与肉食(shí)回港，每月节(jié)省出(chū)不少钱。因(yīn)此，香港靠(kào)近深圳一些墟镇空置铺位大量出现。

大流(liú)行(xíng)结束之(zhī)后，深(shēn)港边境恢复正常通关，但大陆南下旅客每月仅仅二三百万(wàn)人(rén)次，今年上半年平均每月(yuè)268万人次；而香港北上旅客则创历史新 高(gāo)，最
新数据是 每(měi)月716万人次。数据此消彼长，其背后原因皆是财富效应所致。香港零售(shòu)市场低(dī)迷，商铺价格自然暴跌。根据(jù)香港信报财经报道，北角城市花园(yuán)商(shāng)场地库一个铺位仅仅(jǐn)以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元，业(yè)主持有(yǒu)11年
惨亏(kuī)93%。虽然是极端例(lì)子，但(dàn)亦反映商铺走势惨烈。深水埗(bù)高登电(diàn)脑中(zhōng)心一个(gè)铺位(wèi)538万港币售出，业主早于(yú)2008年968万买入，16年时间账面蒸发430万，跌幅44%。中原地产研究部指香港甲级写(xiě)字楼租值连续四年下跌，较2019年高位回落25%，中环中(zhōng)心、长(zhǎng)江集(jí)团中心及会议展览中心近四年租值(zhí)跌(diē)幅高达33%以上。住(zhù)宅方面(miàn)，中原城市领(lǐng)先指数2021年8月最高见191.3点，其后大幅回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

回顾以往分析香港楼市文章……

2017年7月29日《全球楼市危机山雨欲来（上）》一(yī)文认为“2003年SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升，而2015年至2016年调整已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于(yú)[5]浪5最后上升。”当时中原指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松动 银行
股中期见顶》，文中指(zhǐ)“2003年展开超高级(jí)浪[5]。目前已经进入[5]浪（5）最后上升。压死骆驼最后一根稻草(cǎo)恐怕是(shì)美(měi)国持(chí)续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日(rì)《中国股市反复震荡 香港楼(lóu)市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市正进入2003年以来[5]浪（5）上升。楼价在(zài)创(chuàng)新高后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑或是(shì)（5）浪1而已？需要继续观察”。当时中原指数185点，最后2021年191点见顶。现再分析中原城市领楼市中期将见底先指数走势。

中原指数1997年6月最高见(jiàn)103.8点(diǎn)，10月摸101.8点形成双顶。1997年6月
高(gāo)点定义为超高(gāo)级(jí)浪[3]，跌至2003年8月最低31.7点(diǎn)为一组3浪下跌，超高级浪[4]，跌幅69.4%。此后展开浪[5]上升。

2003年8月(yuè)低点31.7点(diǎn)升至(zhì)2015年8月高点146.7点为[5]浪(làng)（1），[5]浪（1）属于延伸浪。其(qí)中2005年(nián)6月高点(diǎn)55.8点为（1）浪(làng)1，55.8点跌(diē)至2006年9月低点52点为（1）浪2，52点升至2013年3月(yuè)高点123点(diǎn)为（1）浪3——（1）浪(làng)3又是(shì)延伸浪——123点(diǎn)跌至2014年4月低点117.1点为(wèi)（1）浪4，123点升至2015年(nián)8月高点(diǎn)146.7点为（楼市中期将见底1）浪5。

[5]浪（2）由(yóu)2015年8月高点(diǎn)跌至2016年3月低点127.4点(diǎn)，此后升至2018年8月高点(diǎn)188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年 1月低(dī)点175点为水平三角形[5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点(diǎn)为[5]浪（5）。

2023年10月(yuè)拙作《香(xiāng)港美(měi)国(guó)楼市走势分析》中指出：“近年香港局势动荡，加上疫情，令楼市 投资者信心大(dà)减，而(ér)联储局连番加息下，楼价自然(rán)拾级而下，我相信香港楼市已
经进入(rù)一个较1997年至2003年(nián)更大级别调(diào)整期……总之，香港楼市下跌基本(běn)目标是2016年3月127点附近”。以(yǐ)波浪理论(lùn)角度看，此 轮香(xiāng)港楼市调(diào)整，为循环级别。中原指数自历史高位下跌，先是呈现一组5浪推动下跌局面(miàn)。

《香港美国楼市走势
分(fēn)析》一文中认为(wèi)，此组5浪下跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至(zhì)2022年(nián)3月177.3点为（a）浪1，反弹(dàn)至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月156.3点为（a）浪3，之后回升至(zhì)2023年4月168.4点 为（a）浪4，然后进入（a）浪5下(xià)跌至(zhì)今。

（a）浪(làng)5又可进一步细(xì)分：2023年4月高点168.4点跌至当月(yuè)低点(diǎn)165点为(wèi)5浪[i]，165点反弹至5月高点167.9点(diǎn)为(wèi)5浪[ii]，167.9点跌至今(jīn)年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至(zhì)同月高(gāo)147点为5浪[iv]，147点至今进入 5浪[v]最后(hòu)下跌。5浪[v]之中(zhōng)，其细浪仍然可以进一步划分。目前处(chù)于[v]浪（iii）下跌最后阶段，甚至(zhì)是[v]浪（v）最后下跌亦未可知(zhī)。

次选数法是历史高点跌至2022年12月低点156.3点(diǎn)才是(shì)（a）浪1，（a）浪2由156.3点反弹至(zhì)2023年4月168.4点，168.4点至今进(jìn)入（a）浪3下跌。其后(hòu)反弹是（a）浪4，以及尚有(yǒu)（a）浪(làng)5最后一跌。

过往香港楼市持续上升时(shí)，特区政府先后推出“三辣(là)”政策：

（1）2010年11月20日推出额外印花税（SSD），2012年起特区政府“加辣”，上调SSD税率及延长禁售期至三(sān)年；

（2）2012年推出买家印花税(shuì)（BSD），非香港(gǎng)永久居民及(jí)公司名义买家，买楼时须(xū)缴付楼价15％BSD税项；

（3）新(xīn)住宅从价印花税（AVD）为原有税项，2013年(nián)2月起特区政府推出双倍印花税（DSD）。

随着楼市大调整，特区政府今年已经撤下所有辣招。香港楼价三座大山：辣招、高息及高楼价(jià)，已经至少去其一，而楼价亦从高位回落接近三成，相信9月美国降息(xī)周(zhōu)期展开之
后，楼市会结束浪（a）下跌(diē)，从而展开浪（b）小阳春反弹。

国内一线城市二手楼走(zǒu)势，整(zhěng)体趋势其实与香港楼市走势一 致，只是幅度(dù)差别。以2008年(nián)初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍，2021年(nián)5月见顶；广州楼市最大(dà)升幅4.1倍，2022年6月见顶；上海楼市最大升幅2.8倍，同样2022年6月见顶(dǐng)；北京楼市见(jiàn)顶时间最
迟(chí)，为2023年5月，最大升幅 3.4倍。一(yī)线城市二手楼价回(huí)落(luò)幅(fú)度介乎(hū)26%至40%之间。简而言之，以一个(gè)市(shì)值300万人(rén)民币单位楼价(jià)回落1/3计算，业主账面(miàn)损失100万，你说对消费毫无影响那只是自欺欺人啦(la)。个(gè)别楼盘跌幅(fú)达五成，就更打(dǎ)击消费了。因此，由于香港消费比(bǐ)大陆昂贵，加(jiā)上财富负效应，南下落香港旅游人数自然大减；而香(xiāng)港消费力(lì)下降，北上消费人(rén)数则增加，香港北上旅客数自然创历史新高。深圳楼价回(huí)落幅度最大，但(dàn)在6月份几个一线城市(shì)社(shè)会零售总额大跌中跌幅最小：上海、北京、广州、深圳6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月(yuè)份社会零(líng)售总额仍有(yǒu)2%增长，可见楼市财富负效应威力。

执笔之际，万科A股(gǔ)升停板，周四（8月29日）曾(céng)创股价(jià)见(jiàn)顶以来新(xīn)低(dī)，相信(xìn)是提前反映楼市见底，当(dāng)美国进入降息周期，地产股即使是死猫(māo)式反弹，都可能有“大肉”。套牢者勿失(shī)信心，斩在最低位。（编者注：作者个人观点，仅供参考(kǎo)，不(bù)构成(chéng)投资建议）

（本文完）

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