南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右

“2021年高峰期的时候，学区房出来一套卖一套。一些比较好(hǎo)的学区(qū)，不乏客户看完房当场(chǎng)下定。”在南京教育强区鼓楼区，数名资深中介没想到，三年前(qián)还高不可攀的南京学(xué)区房，现在已经跌出了“白菜价”。

较为典型的小区有清河新寓一村，该小区对口(kǒu)金陵(líng)汇文小学和金陵汇文中(zhōng)学（简(jiǎn)称 “双汇文(wén)”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得很严，今年中考(kǎo)的(de)成绩很好。目前在南京(jīng)公办初中排(pái)名前列。”中介李园对(duì)时代财经表示。

而(ér)高分喜报并未支撑(chēng)起双汇文学区房的房价。今年7月，该小区成交了一套62.7平方(fāng)米的两室户型，成交(jiāo)总(zǒng)价为233万元，成交单价3.7万元/平方米；而2021年(nián)成交的同(tóng)户型，成交总价为570万元，单价为9.2万元/平方米(mǐ)。以此来看，三年间房价回调约六成。

李园(yuán)对时代财(cái)经表示，前述房源(yuán)之所以能以233万元的低价卖(mài)出，主要因(yīn)为当时行情(qíng)较差，再加上(shàng)这套房子在顶(dǐng)楼7楼。今年5月至7月，小区已经卖了一批低价房(fáng)源，后续再难有(yǒu)如此低的成交价。

李园表示，总的来说，2021年，该小区(qū)中间楼层房源的成交价(jià)约为10万元/平方米，40多平方(fāng)米的房源的折合(hé)均价能(néng)到12万元/平方米(mǐ)，而现在(zài)中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元(yuán)/平(píng)方米(mǐ)左右，下调明显。

在链家官网上，清河新寓一村(cūn)于5月至7月成交了10套二(èr)手房，均未显示成交单价。该小(xiǎo)区(qū)7月(yuè)的(de)挂牌均价为6.59万元/平方米，这(zhè)主要(yào)由于(yú)少部分长期挂牌的高价(jià)房源拉高了均(jūn)价。8月新(xīn)近发布(bù)的数套60多平方米的两房户型，挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万元/平方米。

双汇文学区房相对有含金量。近日，一份南京学区房6-7月成交明细显示，一些南京二梯队中学的学区房，最低成交总价为140万(wàn)元左右，甚至低至百万元出头。一些南京二梯队小学学区房，总价可低至百万元以下。

南师附小为南京玄武区一梯队小学。时代(dài)财(cái)经自中(zhōng)介张林处得知，对口南师附小、梅园中学的(de)大纱帽巷38号，一套31.11平方米的房源近期以120万元成交。

张林感受到：“2019至2021年(nián)，是南京学(xué)区房行(xíng)情高峰。2021年(nián)迄今，房价(jià)约降了一半左右。成交量方面，我们片区约少了两三成。以前有买家会提前两三(sān)年来买学(xué)区房，现在这部分买家基本没有了(le)。”

“单量少了，单价低了，我们的收入也少了。比方说，行情好的(de)时候(hòu)一年能赚个二三十万，现(xiàn)在一年可能赚个十万(wàn)八万。”张林表示。

赤壁路小学是南(nán)京鼓楼区第二梯队的小学。时代财经自中介王(wáng)勉处得知，近期(qī)，对(duì)口该小学的龙吟广场一套(tào)48平(píng)方米的公(gōng)寓式住宅，以76万元成交。附(fù)近的普通老小区的(de)两房户型学区房，总价也仅需(xū)100多(duō)万元。王勉感受到，学区房价(jià)格较高峰期跌了一半，单量较2021年缩水一半。

南京学区房(fáng)降温(wēn)，一(yī)方面源于二手房整体行情降(jiàng)温，另一(yī)方面源(yuán)于学区(qū)房概念的弱化。王勉(miǎn)认为(wèi)：“现在学(xué)区房的概念已经淡化掉了(le)。对于一些顶尖的小学而言，学区面临扩容，周边一些较为普通的小区纳入同一学区。学区房含金量(liàng)大打折扣。而对于一些二三线的学区房，房价(jià)基本和非学区房差不多。”

学区房价格回调，投资客退场，惠及(jí)更多刚(gāng)需购房(fáng)者。“以前投资(zī)客和(hé)家(jiā)长相互抬价，没有钱就上不了(le)好学校。”张林表示，现在投资客基本没有了。而且(qiě)南京房贷利率低，买(mǎi)房成本低(dī)。再加上房价下调，学(xué)区房的租售比已相当(dāng)划算。不少学区房业主将房源出租得到的回报已(yǐ)能覆盖房贷利息(xī)，同时能解决小孩(hái)上学的问题。

李园(yuán)对时代财经举例道：“最近刚成交了一个客户，花238万元卖(mài)了银(yín)城小学、汇文(wén)中学的双学区房，56平方米。他们之前从(cóng)来(lái)没考(kǎo)虑过鼓楼买学区(qū)房，之前要四五百(bǎi)万(wàn)，根本(běn)买不起。降价后，确实有能力够(gòu)一够了。”

‌今年5月，南京(jīng)发布(bù)购房(fáng)首付降低、房贷利(lì)息(xī)下调、户口新政、以旧(jiù)换新等(děng)多项楼市新政。‌有中介感觉到，政策的热度逐(zhú)渐传导到(dào)学区房市场(chǎng)，8月份的成交(jiāo)量开始回暖。带看了四年的赤壁路小学学区房的(de)中介王(wáng)勉，在忙碌对接客(kè)户之余，自己也考虑在附近买套老破(pò)小作为婚(hūn)房，最好(hǎo)带点学区属性。

（文中(zhōng)人名均为化名。）

“2021年高峰期的时候，学区房出来一套卖一套。一些比较好(hǎo)的学区，不乏客户看完房(fáng)当场下定。”在南京教育强区鼓(gǔ)楼区，数名资深中介没想到，三年前还高不可攀(pān)的南京学区(qū)房，现在已经跌出了“白菜价”。

较为典型的小区有清河新寓一村，该小区对(duì)口金陵汇文小(xiǎo)学和金陵汇文中学(xué)（简称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得很(hěn)严，今年中考的成绩(jì)很好。目前在南京公(gōng)办初中排名前列。”中介李园对(duì)时代财经表示。

而(ér)高分喜报并(bìng)未支撑起(qǐ)双汇文学区房的房价。今年7月，该小区成交了一(yī)套62.7平方米的两室户型，成交总价为233万元(yuán)，成交单价3.7万元/平方米；而2021年(nián)成交的同户型(xíng)，成交总价为570万元，单价为9.2万元/平方米。以此来(lái)看，三年(nián)间房价回调约(yuē)六成。

李园对(duì)时代财经表(biǎo)示，前述房源之所(suǒ)以能以233万元的低价卖(mài)出，主要因为当时行情较差，再加上这套(tào)房子在顶楼7楼。今年5月至7月，小(xiǎo)区已经卖了一批低价房源(yuán)，后续(xù)再难(nán)有如此低的(de)成(chéng)交价。

李园表示(shì)，总的来说，2021年，该小区(qū)中间楼层房源的成(chéng)交(jiāo)价约为10万元/平方米，40多平(píng)方(fāng)米的房源的折(zhé)合均(jūn)价能到12万(wàn)元(yuán)/平方米，而现在中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万(wàn)元/平方米(mǐ)、5.3万元/平方米(mǐ)左右，下调明显。

在链(liàn)家官网上，清河新寓一村于5月至7月成交了10套二手房，均未显示成交单价(jià)。该小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米，这主(zhǔ)要由于少(shǎo)部分长期挂牌的高价房源拉(lā)高了均价。8月新(xīn)近发布的数套60多平方米的两房(fáng)户型，挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万元/平方(fāng)米。

双汇文学区房相(xiāng)对有(yǒu)含金量。近日，一份南京学(xué)区房6-7月成交(jiāo)明细显示，一(yī)些南京二梯队中学的学区房，最低成交总价为140万元左右，甚(shèn)至低至百万元出头。一些(xiē)南(nán)京二梯队小学学区房，总价可低至百万元以下。

南师附(fù)小为南京(jīng)玄武区一梯队小学(xué)。时代财经自中(zhōng)介张(zhāng)林处得知，对口南(nán)师附小、梅园中学的大(dà)纱帽巷38号，一(yī)套(tào)31.11平方米的房源(yuán)近期以120万元成交。

张(zhāng)林(lín)感受到：“2019至2021年，是南京学区房(fáng)行情高峰。2021年迄今，房价约降了一半左右。成交量(liàng)方面，我们(men)片区约少了两三成。以(yǐ)前有买家会提前两三年来买学区房(fáng)，现在这部分买家基本没有了(le)。”

“单(dān)量(liàng)少了，单价低了，我(wǒ)们的收入也少(shǎo)了。比方说，行(xíng)情好的(de)时候一年能赚个二(èr)三十万，现在一年可能赚个十万八万。”张林表示。

赤壁(bì)路小(xiǎo)学是南京(jīng)鼓楼区第(dì)二梯队的小(xiǎo)学。时代(dài)财经自(zì)中介王勉处得知，近期(qī)，对口该(gāi)小学的龙吟广场一套48平方米(mǐ)的公寓式住宅，以76万元成交。附近的普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多万元。王勉感受到，学区房价格较高峰期跌了一半(bàn)，单(dān)量(liàng)较2021年(nián)缩水一半。

南京学区房降(jiàng)温(wēn)，一方面源于(yú)二手房整体行情降温，另一(yī)方面源于学区房概(gài)念的弱化。王勉认(rèn)为：“现在学区房的概念已(yǐ)经淡化掉(diào)了。对(duì)于(yú)南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右 #ff0000; line-height: 24px;'>南京学区房降南京学区房降温，有小区单价从10万跌到5.3万左右温，有小区单价从10万跌到5.3万左右一些(xiē)顶尖(jiān)的小学而言(yán)，学区面临扩容，周边一些较为普通的小区纳入(rù)同(tóng)一学区。学区房含金量大打折扣。而对于一些二三(sān)线的学区房，房价基本和非学区房(fáng)差不多。”

学区(qū)房价格回(huí)调，投资客退场，惠及更多刚需购房者。“以前投资客和家长相互抬价，没有钱就上(shàng)不了好学(xué)校。”张林(lín)表示，现在投资客基本没有了。而且南(nán)京(jīng)房贷利率低，买房(fáng)成本低。再加上房价(jià)下调，学区房的租售比已相当(dāng)划算。不少学(xué)区房业主(zhǔ)将房源出租得(dé)到的回报已能覆盖房贷利息，同时(shí)能解决小孩上学的问题。

李园对时代财经举(jǔ)例道：“最近刚成交了一个客户，花238万元卖了银城(chéng)小(xiǎo)学、汇文(wén)中(zhōng)学的双学(xué)区房，56平方(fāng)米。他们之(zhī)前从(cóng)来没考虑过鼓楼买学(xué)区房，之前要四五百万，根本买不起。降(jiàng)价后，确实有(yǒu)能力够一够了。”

‌今年5月，南京发布购房首付(fù)降低、房贷利息下调、户口新政、以旧(jiù)换新等多项楼市新政。‌有中(zhōng)介感觉到，政策(cè)的热度逐渐传导(dǎo)到学区房市场，8月份的成交量开始回(huí)暖。带(dài)看了四年(nián)的赤(chì)壁路小学学区房的中(zhōng)介王(wáng)勉，在忙碌对接客户之(zhī)余，自己也考虑在附(fù)近买套老破小作为婚房(fáng)，最好(hǎo)带点学区属性。

（文中人名均(jūn)为化名。）

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