又 一只消费REIT，明日上市！

公募(mù)REITs市场再添重磅新品。

4月30日，中金印力REIT将正式上市交易。随着这(z又一只消费REIT，明日上市！hè)只REIT上市，首批4只消费基础设施REITs全(quán)部成功上市(shì)。

值得一提的是，就在日前(qián)，已上市的3只消费REITs刚刚发布首份成绩单(dān)，一季度可
分配金额基本达到预期(qī)，底层资产出租(zū)率(lǜ)维持较高水平。

第四只消费REIT明日上市

据深交所消息(xī)，中(zhōng)金印力消费REIT将于4月30日起在深交所上市交易，成为第四只上市的消(xiāo)费类(lèi)基础设施(shī)公募REIT。

上市交易公告书(shū)显示，中金印力消费REIT基金份(fèn)额总额达到10亿份，存续(xù)期设定为25年 。在此前的发(fā)行阶段，中金印力消费REIT就受到认购资金追(zhuī)捧，公众发售(shòu)部分(fēn)提前结束募(mù)集。

公告显示，中 金印力消费REIT的募集资(zī)金总额为32.6亿元人民币，其投资又一只消费REIT，明日上市！目标主要是获取基础设施
项目租金、收费等稳(wěn)定现金(jīn)流。基金的投(tóu)资策略规定，投资于基础设施(shī)资(zī)产支持证券的比例不(bù)低于基金资 产的(de)80%，以确保投资组合的(de)稳定(dìng)性和收益性。

截至2024年4月23日，机构
投资者(zhě)在该基金的持有份额占比高达96.21%，个人投资者的持有份额则为3.79%。前十名持有(yǒu)人中，包括了印力商(shāng)用置业有限公司和深(shēn)圳市地铁集团有(yǒu)限公司等知名企(qǐ)业。

从中金印力消(xiāo)费REIT的底层资产——杭州西溪印象(xiàng)城(chéng)来看，其在2014年至2022年的年加权平均出租(zū)率为98.2%，过去5年加(jiā)权平(píng)均(jūn)出(chū)租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租率已达到99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上升趋势，2022年总营业额 超过35亿元(yuán)；2023年1-9月的营业额突(tū)破32亿元，再创历史新高。

作(zuò)为(wèi)万科旗 下的购物中(zhōng)心开发与运营平台，印力集团截至2023年10月的运营管(guǎn)理项目超164个，遍(biàn)布全国53个城(chéng)市，管理面积近1200万平方米，资产(chǎn)规(guī)模近1000亿元。

去年底，首批4只消费基础(chǔ)设施REITs正式获批，今年一季度，华夏(xià)金茂商业REIT、嘉实物(wù)美消费REIT和华(huá)夏华润商业(yè)REIT3只消费类REITs先后完成募集，并于3月中旬(xún)成功上市(shì)交易。

从3只(zhǐ)已上市消费REITs表现来看，嘉实物美(měi)消费REIT表现(xiàn)最佳，上市(shì)一个多月以来涨(zhǎng)超4%，华夏华(huá)润(rùn)商业REIT也取得正涨幅。

首批消(xiāo)费类R又一只消费REIT，明日上市！EITs一季报符合预期

上市(shì)一个月后，我(wǒ)国首(shǒu)批上市的三只消费类(lèi)基础设施公募REITs一季
报 揭晓，首次交出的成绩(jì)单基(jī)本符合预期。

整体来看，嘉实物(wù)美消费REIT、华夏金(jīn)茂REIT、华夏华润(rùn)商业REIT三个(gè)项目一季度可(kě)分配金额基本达到(dào)预期，其中物(wù)美消费REIT可供分配(pèi)金额达成(chéng)率最高。

一季报显(xiǎn)示(shì)，嘉(jiā)实物美消费REIT自今年1月(yuè)31日成立以(yǐ)来营收为1887.58万元，净利润达663.93万元，可供分配金额为1211.32万元。此前招募说明书显示，2024年(nián)可分配金额的(de)预测值为6699.55万元，预测现金分派率为6.68%，若(ruò)按成(chéng)立时间占全年比重进行加权，报告期(qī)内可(kě)分配金额完成率为(wèi)18%。

华(huá)夏金茂商业 REIT一(yī)季报实现收(shōu)入为1462.13万元，净利润达到(dào)281.87万(wàn)元，当期可供分配金额为887.27万元，2024年度预测值为5254.29万元，成立两个月达成(chéng)其 中的16.88%。

作为目前市场规模最大的消费REITs，华夏华润(rùn)商业REIT自2月7日成立(lì)以来实现可(kě)供分配金额5122.89万元，招募(mù)说明书显示，全年预测(cè)值为3.41亿元，占(zhàn)比15%。

值(zhí)得一 提的是，华夏华润商业REIT报告期(qī)内实(shí)现营收为1亿元，净利润为-426.58万元。另据招(zhāo)募(mù)说明书显示，2024年净利润预测为-4183.36万元，年度核心支出用于购买项(xiàng)目 公司股(gǔ)权(quán)。2025年，这一预测数字(zì)将(jiāng)回正至1332.28万元。

一季报显(xiǎn)示，三只消费类REITs项目的出(chū)租率均保持在高位，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基础设施(shī)项目是以超市为主力店的社区商业，包括位于北京市(shì)的大成项(xiàng)目、玉蜓(tíng)桥项目、华天项目和德胜门项目。截(jié)至(zhì)2024年(nián)3月 末，上述(shù)资产整体出租率为98.33%，招募说明书显示，2023年(nián)6月末
，四个项目的总出(chū)租率为88.71%。

作为华(huá)夏华润商业REIT底层资产的(de)青岛万象城，截至(zhì)一(yī)季度末出租率为99.16%，较去年(nián)年(nián)中(zhōng)的98.49%进一步提(tí)升。华夏金茂REIT底层资产长(zhǎng)沙览秀(xiù)城一季度末出租率维持在(zài)98.26%。

值得一提的是，从整(zhěng)个公募REITs市场看，3只消费类REITs一(yī)季度出租率排名 较为居(jū)前(qián)。消(xiāo)费类REITs底层资产租户结构相对(duì)稳定、分散化程
度较高的特点，相较产权类 资产(chǎn)而言(yán)，集中退租风险更(gèng)低。

此外，一(yī)季报显示，多只(zhǐ)消(xiāo)费REITs将引流增收(shōu)、提(tí)升品牌作为底层资产运营(yíng)的核心方向。比如，华夏(xià)金茂REIT一(yī)季(jì)报称，长沙(shā)览秀城项目合理利用场内空间，通过多经业(yè)务和联营代销业务丰(fēng)富消费场景并拓宽了收 入来源。华(huá)润(rùn)商业REIT则指出，青岛万象(xiàng)城正在进行局部业态主动优化调整与(yǔ)装修改(gǎi)造，进(jìn)一步提升项目资产价值和收益水平。‍‍‍‍

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