潘石屹的含金量还在上
升

来源：包邮区

2006年的夏天(tiān)，太原国贸大(dà)酒店三层宴会(huì)厅，举办了一场(chǎng)特殊(shū)的“宴请(qǐng)”。这(zhè)个煤炭大省最高 档的(de)酒店(diàn)，聚集了二(èr)百多(duō)位(wèi)嘉宾(bīn)，他(tā)们几乎都(dōu)是当时中(zhōng)国最有钱的一群人：

煤老板。

活动盛大奢华，主办方给煤老板准备了最重磅的礼物：

奥(ào)运(yùn)前北京CBD商(shāng)业地(dì)产最后机会——朝外SOHO。

主办方是SOHO中国董事长潘石屹。经(jīng)历
了一场(chǎng)家庭风波后(hòu)，他带着营销团队从北京赶来，第一次在(zài)异地(dì)举办(bàn)开盘活动。

之所以(yǐ)在山西搞开(kāi)盘，是因为在此之前，朝外SOHO旁的SOHO尚都项目开盘，8天(tiān)签(qiān)约(yuē)了5个亿。而山西的煤老板，是购房的主力军。

在国贸大(dà)酒店的开盘结(jié)束(shù)后，这些煤(méi)老板们——潘总(zǒng)的仰慕者，带着和潘总的合影，和一份购房协议，满(mǎn)意地回到自(zì)己灰(huī)尘漫天的矿山(shān)。后来，朝外 SOHO的山西客(kè)户的(de)比(bǐ)例高达40%。

那几年绝对是老潘的(de)高光(guāng)时刻。SOHO中国的业绩节节攀升，而(ér)除了知(zhī)名地(dì)产企业家的身份，他还跨界文(wén)化、时事、影(yǐng)视，在(zài)公共领域极为活跃，被称为：

中国的(de)特朗普(pǔ)。

后来，潘总就养成(chéng)了(le)定期(qī)去山(shān)西的习惯，他对客户几乎(hū)有求必应，甚至(zhì)亲自下过矿井。

2010年，SOHO中国实现销售额238亿，达到规模之巅。潘(pān)总的夫人张欣(xīn)喊出一个目标：

销售千亿、超越(yuè)万(wàn)科。

前几天，SOHO中国发布了半年报。这家曾号(hào)称要超越万科的公司，营收规模不到8亿(yì)，亏损了(le)一个小目标(biāo)。公司市值只有30多亿，缩水了87%。

潘(pān)总夫妇身 家从17年前最(zuì)高峰时的270亿缩水
到现在的185亿元，位居中国第290位。

尽管(guǎn)如此，潘总竟然还是很多(duō)中国地产商最羡慕的人，没有之一。

1

2009年6月(yuè)30日，北(běi)京广渠路15号地迎来现场拍卖。

当时还名不见经传的(de)央企方兴地产力
压SOHO中国、保利等(děng)房企，以“黑马”之姿(zī)，拿下这宗楼(lóu)面(miàn)价14500元(yuán)每平米的地王。

方兴代表高举号码牌的照片(piàn)，广为流(liú)传。照片中，潘总夫妇就坐 在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的网络大V潘总撰文(wén)称：

北(běi)京土地市场的泡沫，的确(què)已经出现了。

潘总生性谨慎，这帮(bāng)助他从海南楼市泡沫的死人堆里爬出来。但这(zhè)次，他的确(què)看错了。方兴后来在(zài)广渠门地块打造了第一个金茂府，这个豪宅后来二手房价超过：

10万元一平米。

SOHO达到规模之巅的那年，山西省启(qǐ)动了煤炭资源(yuán)重组整合。民营小煤矿开始被关停，煤老板开始沉寂。

没过多久，北京又(yòu)出(chū)台了住宅“限购令”，非京籍客户(hù)的(de)购房门槛，开始越来越高。

但对潘总(zǒng)影响更大的，是那一年北京出台(tái)的禁止写字楼、酒店物业散售令。这意味着，SOHO的散售(shòu)模(mó)式(shì)，在北京走不通了(le)。

2010年初，北京CBD的中服地块启动
招 标。潘总突然公(gōng)开质疑竞买条件(jiàn)里(lǐ)，对投(tóu)标主体的苛刻要求，认为(wèi)是：

内定。

后来，中服地块(kuài)经拆分后重新(xīn)出(chū)让。SOHO参与了其中三宗地块的竞买。潘总(zǒng)的报价不低 ，并(bìng)自称聘请了
世(shì)界级规划设计团队，但最终：

颗粒无收。

潘总的散售模式，为SOHO日后 的糟糕物业管理埋下(xià)了种(zhǒng)子。SOHO在买家(jiā)、租户和政府心中的形象(xiàng)，后(hòu)来(lái)日渐被削弱。

2011年，SOHO中国(guó)的销售额降到109亿(yì)，营收更是降(jiàng)了近七成。迟迟拿不到好地块，潘总在2012年开始(shǐ)提出(chū)放弃散售模式(shì)，转战自持。

这个选择(zé)，让(ràng)他错过了房地产的最后一(yī)波红(hóng)利。转型(xíng)运营商后，业绩快速滑落。潘总也逐渐从舞台中央 淡出。

2014年开始，潘总开启卖卖卖的模式(shì)。五年时间，先后卖(mài)掉了上(shàng)海海伦广(guǎng)场、静安广场(chǎng)、凌空、世纪广场、虹口SOHO等。

就(jiù)连北京 物(wù)业的
地(dì)下停车场，他都打包卖给了广州的(de)慧泊(pō)停车场(chǎng)。

卖掉了300多亿(yì)资产后，潘总将投(tóu)资都
转向了海外。国内只剩下北京、上海(hǎi)核心地段的七八 个商业(yè)。潘总说，这些最核(hé)心的资产，不会再卖(mài)了。

2

2019年10月30日，SOHO中国的(de)股价忽然盘中(zhōng)暴涨。当天传言说，黑石计(jì)划收购SOHO中国的资产。

传(chuán)言发酵(jiào)了一年(nián)半后，黑石(shí)发出全面收购邀约，拟取得SOHO中国(guó)的控(kòng)制权(quán)。收购后，潘总夫妇的持(chí)股比例降至9%，成为：

小(xiǎo)股东。

潘石屹的含金量还在上升le="font-L">虽然嘴上一再说不会(huì)再卖资产。但潘总
的身体一直很(hěn)诚实
。在他看来，一个如同当年海南般逃顶的机会，似乎再次出现了。

但一个多月后，市场监(jiān)管总局根据《中国反垄断法》，对这个收购启动了立案审查。黑石不得(dé)不终(zhōng)止收购。

在黑石收购之前，潘总还推动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退。但同样因为各(gè)种原因(yīn)，未能达成。

这两次操作的反转，让很(hěn)多人疑(yí)问(wèn)重重。老(lǎo)潘是遇(yù)上事了(le)？

此时的潘总的确低调了。他很(hěn)少发微博，也不(bù)怎么对(duì)公司的事发表评论。他(tā)不再(zài)是那(nà)个怼天怼地怼空气的中(zhōng)国
特朗普了。

接着疫情(qíng)爆发 。SOHO旗下的七八个商业地产项(xiàng)目，出租(zū)率和租(zū)金收(shōu)入均不理(lǐ)想。疫情过(guò)去后，京、沪商(shāng)业地(dì)产还是继(jì)续低(dī)迷(mí)，靠收租为生的SOHO中国业(yè)绩，每况愈下。

今年上半(bàn)年(nián)，SOHO中国(guó)旗下物业(yè)的出(chū)租率只 有76%。其中望京(jīng)SOHO的出租率为57%，平(píng)均租金降 到了每月每平米4块(kuài)钱。

曾创下“开盘6天劲销9亿”的朝外SOHO，空置率(lǜ)更达到了46%。8月(yuè)，朝外(wài)SOHO一套特价房源的租金，降到了每月每平米：

1.73块。

这可能是北京写字楼市场的地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也(yě)一片冷清。最多的店(diàn)面是房产中介(jiè)，和辅导班。

但SOHO官方的租售平台上，银河SOHO的租金还是不低——商铺租金报价4块左右，写字楼报价6块左(zuǒ)右。但(dàn)后面都还有备注标签：

免 租期可议。

银河SOHO的(de)中介跟我说，SOHO重注面子(zi)，合同价(jià)一定要(yào)大(dà)，但免租期最高能给到4个月，折下来商(shāng)铺能降到2块多，写字楼(lóu)能降到4块。

中介说，自己来了快6年了，看着它的
租(zū)金从(cóng)10块
降到8块，降到去年的4块。到(dào)了今年，连3块5的房源(yuán)都有(yǒu)了：

写字楼中介，快干不下去了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城(chéng)市写字
楼(lóu)的(de)空置率，今年上半年(nián)已经攀升至20%了，租金(jīn)水平(píng)一(yī)降再降。

当年在丽泽SOHO的首批客户签约仪式上，潘总曾吐槽，自己纽约写字楼租金回(huí)报率都(dōu)是5%、6%：

中国写字楼的租金回报率，我都不好意思说。

3

2020年1月中旬，潘总在(zài)飞往美国的前一天，找到优客工场创始人。

潘总也没(méi)有什(shén)么客套话，上来就说，我(wǒ)把3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘(pān)总用了五(wǔ)六年时间孵化的共享办公品牌(pái)，是他淡出地产圈后的(de)主要心血(xuè)。但优客(kè)工场老板彼时还在忙自己(jǐ)的事，他找了个理由婉拒，说我也没钱呀(ya)。

万万没有想到，潘总(zǒng)竟(jìng)然说：

没事，我把3Q空间送给你。

这位精明的(de)商人，已经不算账(zhàng)了。

潘总在国内的最(zuì)后一次公开露面，是2020年1月8日(rì)。

他为老家甘肃天水石咀村捐(juān)建的养正幼儿园举行了竣工(gōng)典礼。“养正(zhèng)”二字取自潘(pān)石屹幼年就(jiù)读(dú)的潘(pān)集寨学校(xiào)前身——养正学(xué)堂。

养正学堂，是潘石屹爷爷的爷爷创办的。潘石屹(yì)的爷爷潘尔燊，是首批(pī)养正学堂(táng)的学员，后(hòu)来考到(dào)了北京高等(děng)警官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在山西省率领三个团(tuán)掩护全军撤(chè)退，与日寇(kòu)战至只剩七人。

潘石屹是六十年代出生的，没见过五十年代就因病去世的爷爷。在潘集寨学校(xiào)，上(shàng)小学(xué)三年级时，他向好(hǎo)朋友炫(xuàn)耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过大山外面(miàn)很多城(chéng)市。

这位好朋(péng)友(yǒu)把这(zhè)话告诉了老师，老师开了全班批斗(dòu)会。一连开好几天，女同学往潘石屹脸(liǎn)上吐口水(shuǐ)，男同学擦鼻涕。

小潘就(jiù)在(zài)小河边
上把脸洗干净回家。后来(lái)，潘总将这个故事(shì)写进了(le)自传(chuán)。开(kāi)篇(piān)第(dì)一句说：

人的价值观是(shì)从(cóng)小就建立的。

在(zài)这本《我的价值观》一书(shū)里(lǐ)，潘总还(hái)在书中说(shuō)，经商最长久的东(dōng)西就(jiù)是(shì)诚实：

不(bù)做一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我(wǒ)们(men)最基本(běn)的原则。

虽(suī)然(rán)在2021年(nián)末，因少缴土地(dì)增值税和企
业所得(dé)税1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追缴(jiǎo)税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发布财报时说，公司尚有19.86亿元的土地增值税(shuì)和相关滞纳金未偿付。

过去两年，潘总辞去SOHO中国董(dǒng)事 会主席、提名委员(yuán)会主席以及ESG委员会主席职务，并卸任多家公司要职(zhí)。张欣也辞去(qù)了CEO。

他 俩一直在纽约生活，这几年都没有回国(guó)。在(zài)张欣最(zuì)近更新的动(dòng)态里，潘总(zǒng)除了偶尔参加参(cān)加活动，然后：

不是忙着在这片海边度假，就(jiù)是去另一片海边(biān)度假。

SOHO中国显然(rán)还有(yǒu)一些麻(má)烦。潘总口口声(shēng)声不会卖的核心资(zī)产，价格已经不重要了，没有买家才是最大的困难。随着资本市场和楼市的下(xià)行，只能眼睁(zhēng)睁地看着财(cái)富如巧克力般融(róng)化。

但这些也不重要了。对比看看，恒大许老板进了格子间
，王健林卖掉(diào)了万达总部，杨国(guó)强如今因为债务问题，深陷抑郁症。

就连SOHO当年要超越的万科，今年上半年，也(yě)亏损了近百亿：

这些年，但凡有(yǒu)点上进心(xīn)的，都负债累累。

珍爱包叔，顺手(shǒu)“在(zài)看”

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