合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地(dì)产进(jìn)入深度洗牌阶段，稳健的房(fáng)企以(yǐ)长期主(zhǔ)义的战(zhàn)略定力(lì)，在周期中跑赢大市。

　　8月30日，合生创展集(jí)团发布了2024年中期业绩报告。报告期内，合生创展集团的总资产达2875.26亿港元，与去年基本持(chí)平；营业收入为138.09亿港元；净利润为(wèi)10.83亿港元；毛利润为37.61亿港(gǎng)元(yuán)，毛利率(lǜ)维持在约27%的高(gāo)水平，显著高于行业平均水平(píng)。

　　当房企不再争规模时，利润水平(píng)成为(wèi)考(kǎo)量企业综合能力的(de)关键指标。

　　毛(máo)利率水平在地产开发结算收入和(hé)毛利率普遍下行的背景下，合生创展集团凭借其(qí)优(yōu)质的土地储备和高端精品战略(lüè)，实现了远高(gāo)于行业不(bù)足20%的平均毛利率。同时，在确保经营稳健的前提(tí)下，经(jīng)过两年多的努(nǔ)力，公司累计压降负债超过345亿港元，境(jìng)外公开市场债(zhài)务已实现清零(líng)。

　　毛利率遥遥领(lǐng)先，“开发+运营”业务稳健增长

　　尽管楼市利好政策频出，但随(suí)着“规模竞速”时代(dài)的结束，房地产行业的销售数(shù)据逐渐回落，持续考验着房企的盈(yíng)利能力。当下(xià)，行业普遍面临增收不增利、毛利率跌至10%以下以及资(zī)产减值(zhí)准(zhǔn)备计提的困境。

　　然而，在市场(chǎng)波(bō)动的(de)环境中，合生创展集团以27%的毛(máo)利率位居行(xíng)业前列，甚(shèn)至超过多家头(tóu)部(bù)房企(qǐ)。

　　王牌(pái)产品(pǐn)加持和多(duō)元化板块发力，是合(hé)生创展(zhǎn)集团稳健经(jīng)营的关键所在。首先，缦品牌(pái)的高销售去化率和强大的品牌(pái)溢价能力为公司带来了大量现(xiàn)金回笼；其次，商业板块(kuài)和轻资产运营(yíng)业务已进入收获期，底层资产质量高，运营收益率也保持在较高水平。

　　2024年上半年，合(hé)生创展集团实现合约销售(shòu)额88.5亿元，其中缦系产品占集团住宅销售的70%。从区域表现(xiàn)来看，环渤海区域占总合约销售的(de)28%，其中缦合北京销售10亿元(yuán)，缦(màn)云北京销售7亿元；长三角区域占52%，其中缦云上海销售38亿元，领跑上海(hǎi)总价2500万元以上的高端(duān)住宅市(shì)场；大湾区占20%，其中缦云广州销售6亿元，湖山国际销售约2亿(yì)元。此外，合生创展代管代建的缦云ONE项目于(yú)今年(nián)5月开盘，上半(bàn)年合约销售额已超过20亿元。

　　值得一提的(de)是，截至2024年6月底，合生创展集团地产(chǎn)交楼销售收入约96.9亿港元，交付建筑面积为43.8万平方米，平均交楼价格为每平方米22122港元，同比上涨24%。

　　业内人士认为，合生创展在开发业务中实现了交楼(lóu)价格逆势上涨，销售去化率远(yuǎn)高于行(xíng)业平均水平，背后体(tǐ)现出其多重(zhòng)核心竞争力。

　　合生创展持续深(shēn)耕一线城市的高端改善性物业开发和运营，其地产板块73%的土地(dì)储(chǔ)备(bèi)和商业板块95%的土地储备位于一线城市，这些高能级城市核心地块项目的保值增值特性，为公司稳定毛利率和现金流收入做出了重大贡献。

　　为了进一步扩大新产品的市场影响力，合生创展推(tuī)出了“与城市共生计划”，并升级了缦品牌的“全域(yù)生态”服务(wù)战略，将高端物业服务提(tí)升至战略层面，以产品力与(yǔ)服务力并重的模式，推动企业内生增长。

　　从中国城镇化发展趋势看(kàn)，合生创展精准把握(wò)居民对高品质住(zhù)宅的需求，专注于“满(mǎn)足多样化改善性住(zhù)房需(xū)求”，建设(shè)“好房(fáng)子”并提供(gōng)“好服务”，为其在房地产行业(yè)下半场(chǎng)的竞争中奠定了坚实基(jī)础。

　　目(mù)前，合生创展已形成(chéng)了以地产、商业、合生活(huó)、基建和投资五大板块并驱发展的多元化业态布局，这种稳(wěn)健且多元(yuán)的模式，使其在地产开发之外的各项经营和服务业务(wù)也得到了独立成长，进一步增强了公司的营收和盈利(lì)能力。

　　其中，商业板块的表现尤为突出。合生商业定位为商业生态(tài)链价值创造者，迅速拓展版(bǎn)图，商(shāng)业运营能力逐步提(tí)升，形(xíng)成了轻、重两大管理模式的双平台业(yè)务格局。

　　截至2024年6月底，合生商业租金收(shōu)入约为20亿人(rén)民币。合生创展(zhǎn)的(de)商(shāng)业板(bǎn)块业务(wù)已遍及北京、上海、广州、深圳、成(chéng)都、无(wú)锡等十(shí)余个主流城市，拥有100多个商业地产项目，已(yǐ)建成运(yùn)营(yíng)项(xiàng)目面积(jī)超(chāo)过500万平方米，服务上亿城市人口，其中80%以(yǐ)上的项目分布在“北上(shàng)广深”四大一线城市。

　　从(cóng)项目运营表现(xiàn)来看，自(zì)有核(hé)心品牌合生汇商场的(de)销售额和(hé)客流量均超出市场预期。以北京朝阳合生汇为例，其2024年上半年销售额超过35亿(yì)人民币(bì)，同比增长42%，日均(jūn)客流同比增长10%，表现优于热门核心商圈。此外，上海五角场合生汇2024年上半年销售额超(chāo)过30亿人民币，同比(bǐ)增长35%。

　　商业板块运营能(néng)力的(de)提升，不仅为(wèi)合生创(chuàng)展集团带来了稳定的现(xiàn)金流收入，还在整体上起到了补(bǔ)充(chōng)和稳定作用，并为(wèi)合生商业进行第(dì)三方轻资(zī)产拓展战略提(tí)供了强有力的支持。

　　轻资产提速，独立第三方管理面(miàn)积占比突破20%

　　在当(dāng)前行(xíng)业及市场进入资产价值重估的周期，大量资产亟需盘活以(yǐ)提升效(xiào)率(lǜ)，资金流向也在寻(xún)找(zhǎo)能够抵御通胀风险的标的。

　　在此背景下，轻资产平台作为专业的运营服务商，迎来了(le)广阔的市场机遇。从构建房地产行业新发展模式的角度来看，扩大轻资产业务布(bù)局已成为未来发展的重要方向。

　　合生(shēng)创(chuàng)展(zhǎn)集团早(zǎo)在2015年便推出了商业管理轻资产平台——合商科技。实际运营效果显(xiǎn)示，合商科技显著提(tí)高了集团的商业专业(yè)化管(guǎn)理(lǐ)能力，增强了商业项目的市场价值，同时为公司带(dài)来了可观的收入(rù)与(yǔ)利润，优化(huà)了整体的利润结构。

　　合生创(chuàng)展集团认为(wèi)，轻(qīng)资产不仅是公司战略(lüè)转型的重要途(tú)径，也是优化公司轻重收入和利润结构的必要举(jǔ)措，更是公司应对市场周期波动(dòng)、实现长期稳健发展(zhǎn)的关键路径。无论是在商业管理、不动(dòng)产(chǎn)基金还是品牌住宅冠名及销(xiāo)售方面，合生创展(zhǎn)都在积极拓展轻(qīng)资产布局。尽管市场机遇不断涌现(xiàn)，集团(tuán)强调，在拓展(zhǎn)时应保(bǎo)持“稳中有进”的节奏(zòu)，避免盲目扩张。

　　基于这(zhè)一战略，2024年，合生商(shāng)业的轻资产业务再度取(qǔ)得进展，首次(合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零cì)进入江苏省无锡市，项目位于(yú)市中心，具有显著的区位优势。截至2024年6月(yuè)30日，合生创展独立第三方签约(yuē)管理面积总计达113万平方米，较去(qù)年同期增长4%，占合生商业总管理面积的20%以(yǐ)上。

　　合生创展透露，位于北京的超(chāo)极合生汇西区计划于下(合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零xià)半年开业，将与东(dōng)区商业体结合，打造一个集潮奢珠宝、美妆高端化妆品、新能源汽车、餐饮、亲子和潮流空间等多元业态为一(yī)体(tǐ)的全新概念综(zōng)合体。此外，集团(tuán)还计划在(zài)下半年推出更多商业(yè)品牌(pái)，进一步扩大市场影(yǐng)响力。

　　轻装上阵，境外公开市(shì)场债(zhài)务(wù)已清零

　　房企偿债高峰已至，财务稳(wěn)健(jiàn)者才能赢得下半场的入(rù)场券。

　　根据中指研究院的统(tǒng)计(jì)数据，2024年房(fáng)企(qǐ)到期债券规模达7703.1亿(yì)元，较上(shàng)一年超过9500亿元(yuán)的到期余额(é)下降19.6%，但整体债务规模依然(rán)处于较高水平。

　　合生创展集团自(zì)2022年(nián)起，在保(bǎo)持正常经营发展的同时，主动有序地压(yā)降负债规模。根据公司披露，截止2024年7月1日，合生(shēng)创展的有息负(fù)债规(guī)模(mó)为807亿港元（剔除已于7月1日(rì)偿(cháng)还的北京(jīng)朝阳合生汇CMBS后），累计压降超过345亿港元，降幅(fú)约30%，年均降幅约为10%。

　　合生创展(zhǎn)集团表示，考虑到(dào)7月初偿还的81亿港元后，公司一年内(nèi)到期的债务占(zhàn)比(bǐ)从2023年的(de)43%下降至28%；剔除合约负债后(hòu)的资(zī)产负债率(lǜ)与2023年末(mò)基本持平，维持在59%。

　　关于未来的偿债(zhài)安排，合生创展(zhǎn)透露，目(mù)前公司境外公开市场(chǎng)债务已(yǐ)完全清(qīng)零。截至2024年中(zhōng)期(qī)，公司公开市场债务仅为89亿人民币，同比下降23%。此外(wài)，合生(shēng)创展于7月1日如期兑付了(le)朝阳(yáng)合生汇74.5亿CMBS后，目前境内公开(kāi)市场仅剩两单(dān)CMBS，存量规模为15亿(yì)人民币，这些债务均有优(yōu)质(zhì)的底层(céng)资产（如上海财富广场、天(tiān)津国际大厦）支(zhī)持，并且均为单一投资(zī)人，基本消除了公开市(shì)场违约风险。

　　展望未来，合生(shēng)创展表(biǎo)示，公司将继续坚持审慎稳健(jiàn)的(de)财务政策，强(qiáng)化财务(wù)风(fēng)险控制能力，充(chōng)分发挥资产优势并提高资本运作效率，持续优化债务结构。合生创展强调(diào)，公司有息债务均对应优质的底层资产，通过资产(chǎn)销(xiāo)售和(hé)运营可实现债务自循环，确保集团运营(yíng)的稳定与可(kě)持续发展，从而(ér)构建更坚(jiān)实的财务安全垫。

　　展望下半年，合生创展集团表(biǎo)示，尽管市场将继续在波动中逐步恢复，公司将重点关注现金流回款和利润目标的实现(xiàn)，坚定执行(xíng)“四保(bǎo)方针”，以“保交楼”为首(shǒu)要目标。同时，合生创展将结合供求关系的新变化及人民对高品质(zhì)住(zhù)宅的期待，致力于打造优质产品并提升服务(wù)水(shuǐ)平。

责任编辑：刘万(wàn)里(lǐ) SF014

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