秦农银行出售18套西安房源

　　每经记者夏子博每经编辑张静(jìng)

　　秦农银行一口气上架18套西安房源。

　　根据西部产权交易(yì)网，上述房源价格(gé)在60.65万元(yuán)-111.71万元，其中16套(tào)位于莲湖区(qū)，2套(tào)位(wèi)于长安区，价格最低(dī)的一(yī)套面(miàn)积(jī)为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即使(shǐ)当前(qián)二手房价(jià)格遇冷，西安二环(huán)内，平均5500元/㎡左右的价格也是很难想象(xiàng)的。

　　但事实上(shàng)，上述18套房(fáng)源(yuán)是第二次摆上货架了，价格下调了近200万元。这(zhè)或许与其“特殊(shū)”的产权关系有关，莲湖区房源挂牌所留电话人士表示(shì)，国有资产在一(yī)些程序问题上可(kě)能(néng)导致过户进展缓慢，去年卖了一套类似房源，现在这9个月了还没过(guò)户……

　　18套房源中，最贵的两套由秦农银行长安支行挂出，分别(bié)为子午大道899号智慧城五期3幢(chuáng)24层1单元12403室、12404室，建(jiàn)筑面积94.45平方米，挂牌价111.71万(wàn)元。这也是(shì)唯二两套单价超过10000/㎡的房源。

　　剩下的16套都由秦农银行莲湖支行(xíng)挂出，包括(kuò)玉祥阁、悦园小区、方兴大厦(shà)、潘家村小区等，上述房源(yuán)面积都在100㎡以上，但(dàn)由(yóu)于房龄较(jiào)长，多为老旧小区(qū)，户型(xíng)设计过时，买不上多少价格，价格最低的一套位于莲湖区玉祥阁小区，面积为130.91㎡，评估(gū)价为(wèi)101.09万元(yuán)，但挂牌价仅需60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　这些价格普(pǔ)遍(biàn)低于某购(gòu)房APP上的市场(chǎng)价，以玉祥(xiáng)阁小区为例，130.91㎡户型的一套房(fáng)源最低(dī)挂牌价为92万元，单价为7028元/㎡。

　　这批房源(yuán)也不是首次挂牌了。据《中国房地产报》，2023年12月份，秦农银行也曾挂牌(pái)出售上述房源，不过当时共有25套，其(qí)中7套为商铺。挂牌结束后，这7套商铺全部成(chéng)交，剩余(yú)的18套住宅即为上述住宅，总(zǒng)价约(yuē)为(wèi)1590.09万元。而此次挂牌的房源总价约(yuē)1393万(wàn)元，相较(jiào)于上次下调(diào)了196.41万元。

　　西安二手(shǒu)房价格整体走弱(ruò)不假，但远低于市场却出售遇冷，或许还与这批房源的产(chǎn)权关系有关。

　　在(zài)挂牌(pái)信息中提(tí)示，目(mù)前(qián)房产证载所有权人与现出售(shòu)人秦(qín)农银行莲湖(hú)支行不一致（由于2015年信用社体制改革，因多种原因暂未变更权(quán)属人名称）。

　　记者以(yǐ)寻求购房者(zhě)身份(fèn)致电挂牌(pái)信息电(diàn)话，对方告(gào)知道，莲湖支行挂牌(pái)的16套房源中，只(zhǐ)有（玉(yù)祥阁）那(nà)三套房产是在个人名下，所以比其他要便宜(yí)得多，其中两户配(pèi)合意愿度低，后续交易过程可能(néng)需要动用法律手续，另外，莲湖支(zhī)行、户(hù)主、购(gòu)买人三(sān)方在签合同、过户、打账等流程上如(rú)何获得房管部门认可备案也(yě)是(shì)个问题。

　　“即(jí)使配合(hé)意愿度高的情况下，国有资产在(zài)一些程(chéng)序问(wèn)题上也可能导致过(guò)户进展缓慢，处理起来很(hěn)复杂繁琐。”上述莲(lián)湖区房源人士表示，去年卖了一套类似房源(yuán)，现(xiàn)在这9个月了还(hái)没过户，就是卡在税(shuì)费问题上。

　　上述人士还表示，“无法保证房源不(bù秦农银行出售18套西安房源)漏水之(zhī)类的，都是(shì)20年的老(lǎo)房子了，因为之(zhī)前长期没住人，有(yǒu)可能比同小区(qū)房源(yuán)平均质量还要差一些(xiē)。”

　　一位(wèi)玉祥阁(gé)房源附近的房屋中介人士表示，附秦农银行出售18套西安房源近小区里房子基本不会空，有一部(bù)分住(zhù)的，也(yě)有一部(bù)分是(shì)租(zū)的，只要价格到位不愁租，租金每月基(jī)本在2500元左右。

　　优化资产结构？

　　一(yī)般而言，大型国企及上市(shì)公司挂牌出售(shòu)房产，无外(wài)乎两种原(yuán)因：

　　一是确因闲置而出(chū)售：为了盘活固定资产，提(tí)高资(zī)产运营效率，减少(shǎo)不必要的成本开支，从而提(tí)高整(zhěng)体运营效率；二是出于优化业绩：因为业绩压力，通过出售房产来改(gǎi)善财务报表，在短期内提振公司业绩。

　　业(yè)绩压力并不算(suàn)大，“优化资产结构”更可能是秦农银(yín)行(xíng)考虑的方向。

　　据悉，秦(qín)农银行是2015年在原西安市城六区农村信用合(hé)作(zuò)联社基(jī)础上，以新设合并方式组建的一家省(shěng)级农商(shāng)银(yín)行。秦农银行相关负责人告诉记者，改制过程中(zhōng)，原来各联社(shè)的债权债务(wù)及法律关系由秦农银行进行承继，上述18套房源就是改制以前原信用社联(lián)社时期购置的，对这些权属是(shì)没有(yǒu)争(zhēng)议的(de)。

　　该秦农(nóng)银行负责人进一步表示(shì)：“我们这个资产实际上是属(shǔ)于一(yī)种正常处置，按照我行发展规(guī)划及相关(guān)文件，我们自有的不动产要(yào)盘活处置(zhì)，作为金融机构，我们肯定也要优化资产配比、提高资(zī)本(běn)充足率，当(dāng)然(rán)去年的情况不(bù)是非常理想，流拍了。”

　　上述莲湖支行挂牌所留电话人士亦表示(shì)，秦农银(yín)行正在清理(lǐ)相关资产以求盘活国有资产。据他介(jiè)绍(shào)，莲湖支行上架的16套房产，基本都是(shì)2000年前后的单位团购房，当时有职(zhí)工退房，最后就退到了(le)单位名下，有3套(tào)后来发现还在个(gè)人名下。长安支行(xíng)挂牌电话人士也表示，“挂牌房源属(shǔ)于(yú)单位当时买的房，但是现在有好多原因，需要把这些固定(dìng)资产都卖掉。”

　　“不少住宅20年(nián)都是闲置(zhì)的(de)，这些房产对于企业来说是(shì)有税的。”上述(shù)挂(guà)牌电话人士表示。

　　不过，从当前挂牌情况来(lái)看，上述18套房源仍存在(zài)无法全部脱手的可能。

　　对此，秦农银行相关人士(shì)表示，按照国有资产(chǎn)交易管理规定，一般国(guó)有资产(chǎn)对外首次(cì)挂牌肯定要按照(zhào)评估价(jià)，如果没有成交(jiāo)，就会根据市场反馈再确定(dìng)新的挂牌价格，或者重新确定(dìng)盘活处置方式，有处置的，有(yǒu)盘活的，有出租的，最终的要求是一房一策，把盘活处置推进下去，最终要达到的(de)一个国有资产保值增值，后期我们可能还会(huì)有少量的商铺(pù)会进行盘活处置。

　　实际上，将价值不大的固定资产梳理出清，或也符合秦(qín)农银(yín)行战略需求。

　　2021年(nián)印发的《陕(shǎn)西省“十四五”金融业(yè)高质量发展规划(huà)》明确提到，“支持秦农银(yín)行争取在全省布局，加快筹备上市(shì)，走特色化(huà)发展(zhǎn)道路，打造全国一流农商(shāng)行”。

　　“全省布局”和“筹备上市”或是秦农(nóng)银行未来(lái)发展的一条主线。近(jìn)年来秦农银行在合并(bìng)吸纳上动作(zuò)频频，2024年7月，秦农银行蓝田支行(xíng)、周至支行正(zhèng)式挂牌(pái)开业，标(biāo)志着秦农银行改革任务完成，再次(cì)吸纳合并两家农商行，银行营业网点数量(liàng)变更为442家，继续位居西(xī)安市金融(róng)机构首位。

　　而倘若要进行《陕西省“十四(sì)五”金融业高质量(liàng)发展规(guī)划》提到的——“筹备上市”，上述类似老旧房产的固定资产对上市毫无(wú)帮助，甚至可能成为累赘。

　　从经营角度看，当(dāng)前秦农银行整体经营(yíng)还是比较(jiào)稳健的。2023年公司总资产、营收、净(jìng)利润分别为4441.19亿元、72.04亿元、18.55亿元，分别同(tóng)比增长9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出具的2024跟踪评级(jí)报告(gào)，维持秦农银行主体长(zhǎng)期信用等级为AA+，评(píng)级展望(wàng)为稳定(dìng)。

　　但秦农银行也有些问(wèn)题比较棘手。例(lì)如评级报告提示：1．秦农银行贷(dài)款行业及客户集中度较高，房地(dì)产业贷款不良(liáng)率(lǜ)高；2．关注类贷款和不良贷款规模及占比有所上升，信贷(dài)资(zī)产质量面临一定(dìng)下迁风险，拨备水平有待提升(shēng)。

　　评级报告显(xiǎn)示，秦农银行最大十家客户(hù)贷款比例2019年至2023年分(fēn)别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而(ér)据《中(zhōng)国经营(yíng)报》统计，2022年14家主(zhǔ)板、新三板上市农商(shāng)行(xíng)前十大贷款客户占(zhàn)比的平均值为30.12%，远低于秦农银(yín)行。

　　客户(hù)集中(zhōng)或与其省(shěng)级农商行定(dìng)位有关，联合(hé)资(zī)信评级报告(gào)中指出：“贷款客户集中度方面，秦农农商银行加大力(lì)度支持‘一带一路(lù)’等省内重点项目和(hé)西安市本地国有企业，投放(fàng)了部分基础设施建设类贷款，导(dǎo)致其客(kè)户集中(zhōng)度水(shuǐ)平较高，面临一定的贷款客户集中风险(xiǎn)……”

　　值得注意的是，秦(qín)农银行(xíng)前十大客户中出现逾期的情况。评级报告显示，贷(dài)款(kuǎn)前十大(dà)户主要涉及交通(tōng)运输业和(hé)建筑业，2023年年(nián)末贷款(kuǎn)前十(shí)大(dà)户中涉(shè)及逾期贷款(kuǎn)余额16.00亿元（单户(hù)逾期(qī)）、无不良情况，针对大户大额逾期情况(kuàng)，秦农银(yín)行正在积极协(xié)调(diào)化解(jiě)，但未来实际处置情况有待观(guān)察。

　　秦农银行在一些信贷(dài)风(fēng)险核心数据上低于行业平均值，2023年末，我国商业银行不(bù)良贷款率、关注类贷款占比分别为1.59%和(hé)2.20%，分(fēn)别较上年(nián)末下(xià)降0.04和0.05个百分(fēn)点，拨备覆盖(gài)率为205.14%。而截至2023年年末，秦农银行不良贷款率、关注类(lèi)贷(dài)款占比分别达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个百分点，拨备覆盖率164.59%，同(tóng)比下降4.62个百分点。

　　评级(jí)报告中显(xiǎn)示，秦农农商银行凭借良好的客群基础及广泛的网点分布(bù)等优势，坚持服务实体经济(jì)的(de)战略(lüè)导向，专注服(fú)务“三农”、中小微企业(yè)以及个人客(kè)户，存贷(dài)款业务(wù)市场竞争力较(jiào)强；陕西省金融(róng)机构众多带来的同业竞争压(yā)力较(jiào)大，2023年(nián)，秦农农商银行存贷(dài)款业务市场占有率在当地(dì)同业中保持中上游水平。

　　封面图片来(lái)源：每日(rì)经济新(xīn)闻(wén)记者夏子博摄

责(zé)任编辑(jí)：李琳琳

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