“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了

作者：梁争誉

编辑：刘婷

“大(dà)家都在同一条船上。”

在被(bèi)投资者问及(jí)旗下高端商场海(hǎi)港城今年上半年的销售表现时，九(jiǔ)龙仓置业(yè)主席兼常务董事吴天海如是回答，“我们的表现与市场一致，没有跑赢大盘，奢侈(chǐ)品类与非奢侈品类之间没有太大差异，everybody is in the same boat。”

消费市场进入调整周期，高端商场未能走出独立行情。房地产市场调整的压力开始蔓延到向(xiàng)来稳健的港资房企，维港(gǎng)两岸的置地 广场、太古(gǔ)广场、IFC、K11、海港城等高端商场(chǎng)背后的港资房企们 ，不得不(bù)直面市场下行的(de)挑(tiāo)战。

今(jīn)年上(shàng)半年，以长实集团(tuán)、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等(děng)为代表的(de)老牌港资房企，出现盈利下滑甚至亏(kuī)损的情况。

根据Wind统计数据，今年上半年，长(zhǎng)实集(jí)团、新世界发展、恒隆地产、恒基地产(chǎn)、新鸿基地产(chǎn)、太古(gǔ)地产、嘉里建设、九龙仓置业(yè)8家港资房企合计实现营业收(shōu)入约1033亿港元，同比下滑18.64%；实现归属母公司股东(dōng)的净利润约161亿港元，同比大降179亿港元。

多家房企均在财报或业绩会上表 达(dá)了对(duì)市(shì)场持(chí)续下行的担忧。

长实集团在财(cái)报中表示(shì)，地缘政治压力及贸易冲突持续(xù)为全球经济带(dài)来各种挑战；九龙仓(cāng)置业(yè)指出，本港(gǎng)营(yíng)商环(huán)境仍然困难，汇率走(zǒu)势不利、息口高企及人手短缺影
响业(yè)务营(yíng)运能力，零售 业和酒店业饱受消(xiāo)费模式转变的冲击；恒隆地产董事(shì)长陈文博坦(tǎn)承，“股价也好，业绩也好，有一点挑战，有一点压力(lì)。”

业绩(jì)承压，但多数港资房企仍(réng)表达了对未来(lái)的长期看好，抄底(dǐ)投资(zī)。

恒隆地产(chǎn)和香港置地借市场调整期，对旗下上海恒隆广场、香(xiāng)港(gǎng)中环(huán)置地广场进行扩建 升级。太古地产主席白德利称，太古地产的一千亿港币投资计划进展理想，迄今已承诺投放超过60%资金。

“尽管核心市场出现疲态，尤其香港办公楼市场表现(xiàn)低迷，但我们对于在中国香港和中国 内地的自身业务长 远增长依然充满信(xìn)心(xīn)，尤其看好北京、上海及大湾区(qū)。”白德利表(biǎo)示。 

罕见亏损

过去三年，港资(zī)房企的营(yíng)业收入、净利润就已呈现(xiàn)下滑趋势，今年的降幅尤为明显。

Wind统计数据显(xiǎn)示，2022年至2024年的上半财 年，长实(shí)集团、恒隆地产等8家港资房企的总营业(yè)收入(rù)分别为1437.98亿(yì)港元(yuán)、1269.84亿港元、1033.11亿港(gǎng)元，归属母公司股东的净利润分(fēn)别为(wèi)418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年(nián)下滑。

今年上半年，多家房企盈利出现双位(wèi)数的跌幅，个别亏(kuī)损。

其中，长实集团收入220.08亿港元，同比(bǐ)下降10.55%，股(gǔ)东(dōng)应占(zhàn)溢利86.3亿 港元(yuán)，较2023年上(shàng)半年的103.31亿港元下降16.47%。净利润下滑的原因(yīn)指(zhǐ)向物业销售收入(rù)确认减少导致利(lì)润贡(gòng)献降低——上半年长实(shí)集(jí)团实现物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实(shí)现收(shōu)益18.21亿港(gǎng)元，同比下(xià)降(jiàng)48.41%。

太古地产的收入(rù)则为72.79亿港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比下降19%。太古(gǔ)地产行政总裁彭国邦表示，尽管2023年显著复苏，香港(gǎng)零售(shòu)组合期内受多 项宏观经济不明朗因素影响，持续出境旅游及游客消费习(xí)惯改变 ，均对零售市场产生不利影响。

恒隆地产收入(rù)约61.14亿港元，同比增(zēng)长17%，股东应占净(jìng)利润约(yuē)10.61亿港元，同比减少55.68%。恒隆地产行政总裁卢韦柏在回答(dá)媒体(tǐ)提问时直 言，“你问我未来的前景，我们也看不透“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了，暂时(shí)也不敢望得太远，现下(xià)是(shì)保本保命的时候。”

香(xiāng)港置地(dì)、九龙仓(cāng)置业、新世界发展则罕见出现亏损。

今年上半(bàn)年，香港置地实现收入9.72亿美元，较去年(nián)同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于股东的净亏损从去年同期的3.33亿美元扩大至8.33亿美元。

九龙仓置业收入65.01亿港元，同比微增0.43%，股东(dōng)应占亏损10.52亿港元，与去年(nián)同期的盈利18.05亿港元相比，骤降158.28%。

九龙仓置
业将业绩不振归因于市场疲弱。“香港入境旅游正在艰苦经营之际，出(chū)境旅游日益增加亦进一(yī)步打(dǎ)击本地消费(fèi)。今年首两(liǎng)个月，整体零售(shòu)销(xiāo)售在 低基数下增长(zhǎng)平(píng)平，其后在三(sān)月份出(chū)现(xiàn)转折点，疫情后恢复向上的走(zǒu)势中止并掉头向下，第(dì)二季的零(líng)售销售更出现双位数急剧下滑。”

新(xīn)世(shì)界发展的业绩预告称，由于在2023财(cái)年(nián)落成并(bìng)移交的主要项(xiàng)目缺乏收益(yì)确认、投资及发展物业及商誉重估或(huò)耗蚀亏损、出(chū)售事项的(de)确认亏损，以及年内利(lì)率持续高企及人民币贬值，其预计于2024财年录得股东应占亏损（包括持续及已终止(zhǐ)经营业务）为190亿(yì)港元至200亿港(gǎng)元之间。

账面巨“亏”

港资房企盈利下滑原因有二：一是赚钱变(biàn)得更难了，卖房、收租的收(shōu)入都在缩(suō)水；二(èr)是房(fáng)价(jià)深度回调，殃及(jí)投资物业(yè)估值。

长实集团、太古(gǔ)地产、香 港置地都(dōu)是香港知名“大地主”，在中环、尖沙(shā)咀(jǔ)等核心地段坐拥(yōng)大量经营性物业(yè)。由于市场不景气(qì)和供应过剩，拥(yōng)有香奈儿、爱马仕、路易威登等奢侈品牌租户(hù)的包租公们也过起了紧(jǐn)日子。 

今年(nián)上半(bàn)年，太古地产香港零(líng)售物业组合(hé)太古广场、太古(gǔ)城中心、东荟城名店(diàn)仓(cāng)的零售额分别下跌(diē)13%、4%、3%，租金收入同比下跌3%至11.98亿港元；办(bàn)公楼物(wù)业组合方面，由于供应不断增加，叠(dié)加需求疲软(ruǎn)，租金受压，租金收(shōu)入下跌7%至25.76亿(yì)港(gǎng)元，截至今 年6月末的出租率为89%。

恒隆地产(chǎn)本港(gǎng)市场的租赁业务收入下
跌8%至15.48亿 港(gǎng)元。零 售物业由(yóu)于(yú)主要商业区及旅游区部分 主要租户租金(jīn)下调，导(dǎ“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了o)致收入下挫；办公(gōng)物业面对市场不景，恒隆地产主动下调部分办公(gōng)楼租金(jīn)，主要涉及(jí)中环一带租户，收(shōu)入下跌14%，出租率为83%。

九龙仓置业两大商业地标海港城和时代
广(guǎng)场(chǎng)写字楼部分，出(chū)租率分别为88%、87%，收入(rù)分别下跌2%、8%，盈利分别下跌(diē)5%、10%，商 业部分得益于海港城面(miàn)向广东(dōng)道长达530米的临街店面上的16个奢侈品牌继(jì)续吸(xī)引众多(duō)顾客到访购物，盈利保持微增。

“目(mù)前所有物业种类都供过于求，惟冀(jì)（希望）汇率和利率等周(zhōu)期(qī)性因素改善(shàn)后，需求得以回升。”九龙仓(cāng)置业表示。

投(tóu)资物业 账面(miàn)价值缩水，对当期利(lì)润表现造成(chéng)负面(miàn)影响，是港(gǎng)资房企盈(yíng)利能力削弱的主因。

投(tóu)资物业重估损益，是企业 所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在(zài)报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额(é)，计入当期损益。当行(xíng)业(yè)承压，投(tóu)资物业公允价值下降，房企的业绩表
现不可避(bì)免受到波(bō)及。

投资物业公允价值大幅缩水，是(shì)九龙仓置业业绩(jì)由盈转亏的(de)主要原因。根据九龙仓置业(yè)公告，截至今(jīn)年6月(yuè)末，其投资
物业(yè)资产(chǎn)总(zǒng)额为2230亿港元，产(chǎn)生2%的重估减值。其中，海港城（不包(bāo)含三间酒店）评估值下降(jiàng)29亿港(gǎng)元至(zhì)1516亿港元，时代广场估值下(xià)降13亿港元至(zhì)460亿港元。

在计入投资物业重估减值后，九龙仓置业股东应占溢利亏损10.52亿港元；若剔除减值(zhí)影响，整体营收、盈(yíng)利基本与去年同期持平。九 龙仓置业管理层
表示(shì)，如果零售市场表现持(chí)续疲弱，不(bù)排除下半年仍需要减值。

值得注意的是，九龙仓置业在财(cái)报中指(zhǐ)出，集团(tuán)资产净值较五年前降低16%。

亏(kuī)损8.3亿美元的香港置地同样将(jiāng)业绩不振归因于(yú)减值拨备。

香港置地表(biǎo)示(shì)，内
地房地产市场环(huán)境变化使集团对开(kāi)发项目的定价(jià)进(jìn)行全面审查，计提了总计2.95亿美元(yuán)的非现金拨备，受影响的项目主要位于武汉、南(nán)京和重庆的非黄金地(dì)段。

“这(zhè)些拨备(bèi)是当基于市场可(kě)比价格的预期销售价格 低于账面价值才需要计提的”，如扣除非经常性拨备影响，香港置地(dì)今年上半年股东应占(zhàn)利润为2.88亿美元，虽然同比(bǐ)下降31.75%但仍保持盈利。

重仓内地的新世界(jiè)发展亦出现(xiàn)巨额账面浮亏。

截至(zhì)2023年末 ，新世界发展(zhǎn)在内地的土储总建面(miàn)约435万平方(fāng)米，核心物业发展项目主要(yào)分布于广州(zhōu)、深(shēn)圳(zhèn)、佛山、武汉
、宁波、沈阳等城市。受房价回调影响，新世界发(fā)展在2024财年进行一次(cì)性(xìng)非(fēi)现(xiàn)金重估或耗蚀(shí)亏损(sǔn)，总(zǒng)额在85亿港元至95亿港元之间，预计录得股东应占亏损在190亿港元至200万(wàn)港元之间(jiān)。

不过，对投资(zī)物业进行减值(zhí)拨(bō)备，是房企提前释放风险的常规(guī)操(cāo)作，而非经营(yíng)层面出现根本性问题。

太古地产今年上(shàng)半年录(lù)得投(tóu)资(zī)物业公平值亏损8.79亿(yì)港元(yuán)，2023年(nián)同期为16.35亿港(gǎng)元。“投资物业公平值变动属于非现金性(xìng)质，不会对公司的营运现金流或股(gǔ)东应占(zhàn)基本溢利构成任何
影响”，白德利说。

抄底 投资

对于大部(bù)分港(gǎng)资房企来说(shuō)，当下的困难大(dà)约是(shì)其数十年乃至上百(bǎi)年发展长河中的一朵浪花。见惯了风浪的“老(lǎo)船长们”纷纷在市场(chǎng)谷底追加投资(zī)，希冀把握市场轮转机会 。

“太古地产对中国内(nèi)地市场长远前景之信(xìn)心，反映在规划中(zhōng)的投资项目上。”白德利(lì)表示，太古(gǔ)地产的千亿港元投资计划进展理(lǐ)想，迄今已承诺(nuò)投放超过60%资金(jīn)，其中，投放500亿港元于(yú)内地市场，进一步扩展及提升现有项目；投放300亿港元于香港市场
，扩展核心商(shāng)业物业组合(hé)太古坊(fāng)及太古广场；投(tóu)放200亿(yì)港元于香港、内地、东南亚多(duō)个新市场，发展住宅买卖项(xiàng)目。

太古地产在内地的投资主要(yào)位于上海、西安、三亚(yà)、广(guǎng)州及(jí)北京。

在上海，太古地产落地两个(gè)大型综(zōng)合体项目，上(shàng)海前(qián)滩综合发展项目、上海洋泾综合发(fā)展项目，上海已成为太古地产在内地(dì)业务规模最大的城市。在广州，太(tài)古地产与 广州珠江实业(yè)集团合作，在荔(lì)湾(wān)聚龙湾片区(qū)建设大型综合发展项目的零售部分，并(bìng)于今年8月投得(dé)天河路387号项目，翻(fān)新作为高级零售(shòu)物业太古汇的新(xīn)增部分，令太古(gǔ)汇建筑面积增长43%。

彭国邦表示(shì)，太古(gǔ)地产的1000亿港元投资计(jì)划自(zì)2022年(nián)宣布推进至今进展理想(xiǎng)，尤其是中国内地市场，中国(guó)内地市(shì)场为推动收入增长的关(guān)键，在(zài)长远(yuǎn)扩展计划中亦具(jù)有(yǒu)重要(yào)的策略(lüè)意义。

“于2027年前在6个内地(dì)城市发展11个主要以(yǐ)零售主导的大型商业项(xiàng)目”——这是白(bái)德利给太 古地产制 定的目标。

恒隆地产选择扩建(jiàn)上海恒(héng)隆广场。

陈文博称，上海的(de)竞争(zhēng)越来越激烈，恒隆(lóng)广场扩建目的
就是提供(gōng)更多空间，满足当前年轻人(rén)的(de)需求。“趁宏观市场的放缓时间，如果(guǒ)我们可以不(bù)花太多钱，但是(shì)可以(yǐ)让我们的产品做得更好，其实(shí)更(gèng)应该加快(kuài)进行。”

香港置地在6月底宣布启动(dòng)“Tomorrow’s CENTRAL”项目，计(jì)划投资超(chāo)过4亿(yì)美元，扩建升级置(zhì)地广场零售物业组合，为顾客带来顶级奢华购物体(tǐ)验。此外，香(xiāng)奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地(dì)广场多家现有奢侈品牌租(zū)户亦(yì)将额(é)外投资约6亿美元，参与项目设计与打造崭新体验。

相对而言(yán)，负债净额与总(zǒng)资本净额比仅为5.5%的长实集团较为保守。长实(shí)集团主席李(lǐ)泽钜(jù)表示，长实有耐心，从来不会抱有“志在必得”的心态。“当香港或内地有庞大的投资机会时，我们有能力随时动用(yòng)大量资金回来进行投资(zī)。”

尽管管理(lǐ)层们在业绩(jì)会上(shàng)、在财(cái)务(wù)报表(biǎo)中集体释放信心(xīn)，表(biǎo)示看好市场(chǎng)长期向好，但眼下的困难亦是客(kè)观存在的。

摩根大通(tōng)、花旗(qí)银行 等机(jī)构对多(duō)家(jiā)港
资(zī)房企(qǐ)给出中(zhōng)性评级(jí)。

基于(yú)对长实集团未来(lái)盈利前景的评估，花旗银行(xíng)将长实集(jí)团 的目(mù)标价(jià)从36港元下调至33.5港元。花旗银行称，长实集团作为香(xiāng)港的主要地产开发商，拥有(yǒu)多个在建(jiàn)和规划中的项目。然而，市场环(huán)境的变(biàn)动和项目进展的不确定性可能(néng)对公(gōng)司的盈(yíng)利能力产生影响。

吴天海也(yě)说(shuō)，“我们预计今年下半年不会有太大(dà)的惊喜。”

责(zé)任(rèn)编辑：石秀珍 SF183

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