物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈聪张全国刘河维王(wáng)天瑜朱翀佚李俊波

2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长(zhǎng)，外拓质量(liàng)有所提升，效率也(yě)维持稳定，体现类公用(yòng)事业属性。影响企业估值的最(zuì)核(hé)心因素依然是公司治理问题。独立性风险较小的公司、高(gāo)分红的公司，能够获(huò)得更高的估值溢价。我(wǒ)们相信，伴(bàn)随企业主(zhǔ)动控制增量关联交易，逐渐消(xiāo)化存量关联占款，并提(tí)高分红(hóng)水(shuǐ)平，物业服务企业的独立性担忧能够有所减轻(qīng)。我们(men)看(kàn)好核心主业发展(zhǎn)稳健、分红率较高的物业(yè)服务企业。

▍独立性、分红(hóng)和治理仍是资(zī)本市(shì)场对物业服务企业的核心关切(qiè)。

当前市场投资(zī)者对于物业服务公司主业的类公用事(shì)业(yè)和受经济周期影响小的属性认同(tóng)度高，对解决企业(yè)资金被(bèi)占用和关联方占款增加问题的信心(xīn)弱(ruò)。高分红的公司估值更高，独(dú)立程度高的公司估(gū)值更(gèng)高。关联方在物业(yè)服(fú)务公(gōng)司(sī)的占(zhàn)款总规模确实有所增加，根据各样本公司公告（本报告公司数据除额外注明外均来(lái)自各样本公司公告），2024年中期样本企业关联方贸易应收款相较于去(qù)年同(tóng)期增长20.6%，增速(sù)相较于2023年全年增长3.7个(gè)百(bǎi)分点，存量贸易(yì)应收款相对于企业净利(lì)润比例(lì)庞大。当然，企业物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评也开始控制和压降关联方交易规模(mó)，到2024年中期，非业主增值服务收入(rù)和毛利润占比已经下降至7.2%和6.5%。

▍许多企业顺应(yīng)市(shì)场需求提升分红比例。

提升分红是(shì)减轻资金占用风险(xiǎn)的重要举措。2024年中期，众多企业宣(xuān)派(pài)中期股息，并(bìng)有企业提升了分红水平，并获得投(tóu)资者认(rèn)可，重点公司中(zhōng)，有4家提升了中期分红水平。不过(guò)，提升股利(lì)支付率普遍采取特殊(shū)股息的名义。我们认为，作为现金(jīn)牛行业，70%左右(yòu)的股利支付率是匹配行(xíng)业运营特点的。

▍企(qǐ)业(yè)回归基础服务，行业稳步(bù)提质拓展。

2024年上半年，样本企业营收增速达到7.3%，其中基础物业服(fú)务(wù)增速达到11.8%，依然是行业规模(mó)增物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评长的主要推动因素。企业保持一定的(de)外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质量明显提升，样本企业上半年在管面(miàn)积同比增长12%，住宅(zhái)方面的拓展更加注重项目密度，非住宅方面的拓展更注重拓展大额合(hé)同。合同质(zhì)量提升叠加提效动作，2024年上半年重点企业（剔除开发商出险及亏损的企业）基础物(wù)业服(fú)务毛利率14.1%，比去年同期增(zēng)长0.1个百分点，在行业压力(lì)较大背景下逆势保持较好的(de)效率。整体(tǐ)而(ér)言，叠加销管费率(lǜ)下降，重点企业2024年上半年净利润同(tóng)比增长(zhǎng)12%，与收入增速保持持平。

▍企业进一步(bù)加强应收款和现金流管理(lǐ)。

2024年上半年，宏观经济(jì)不确定性之下各类业态的(de)业(yè)主支付意愿都有所下降。企业应收款整体规模相较去年均有所增长，大多数企业的应收(shōu)款增长幅度都高于收入的增长幅度。我们统计，2024年(nián)上(shàng)半年(nián)样本(běn)企业贸易(yì)应收款增长幅度达到7.9%，大于营收7.3%的增速，但小于2023年全年贸易应收款12.2%的同比增速。这说明虽然应收(shōu)款(kuǎn)确实面临挑(tiāo)战，但整体而言企业已经在努力(lì)控制应收款增长水平。2024年上(shàng)半年，企业应收账周转天数和应付款周转天(tiān)数分别(bié)同比增加10天和7天，现金循环(huán)周期没有明(míng)显恶化。

▍风(fēng)险因素(sù)：

部分企业股利支付率过低，账面资金运(yùn)用(yòng)过于低效的(de)风(fēng)险(xiǎn)。应收风险积(jī)累，运营回(huí)款在2024年下半年进一(yī)步放慢的风险。开发行业下行(xíng)，企业有可(kě)能(néng)在非业主增值(zhí)服(fú)务(wù)带来(lái)亏损(sǔn)状态(tài)下(xià)继续开展该项业务(wù)的风险。企业毛利率进(jìn)一步下行的风险。存量时代下(xià)，企业外拓竞争加剧的风险(xiǎn)。

▍投资策略：

2024年中报，物业服务企业核心业(yè)务(wù)保持增长，外拓质量有(yǒu)所提升，效率也维持稳定，体现类公用事(shì)业属性。影响企业(yè)估值的最核(hé)心因素(sù)依然(rán)是公司治理问题。独(dú)立性风险较小的(de)公司、高分红(hóng)的公司，能够获得更高的估值溢(yì)价(jià)。我们相信(xìn)，伴随(suí)企业主(zhǔ)动控制增量关联交易，逐渐消化存量关联占款，并提高分红水平。当前股利支付率不及50%的公司，一旦提升股利支付率，我(wǒ)们预计市值也有不小的向(xiàng)上弹(dàn)性。从行业整体(tǐ)而言(yán)，我们预计当前重(zhòng)点关注企业的2024年(nián)股(gǔ)利支付率为53%，具备投资价值。

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