香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年(nián)2月末香(xiāng)港(gǎng)特区(qū)政府宣布撤销(xiāo)长达14年的楼市“辣招”（防楼市(shì)过热强力限(xiàn)制举措）后，香港楼市一度重回火热。市场交易明显转旺，政策效果(guǒ)一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。

但随着时间的推(tuī)移，市场(chǎng)的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁(bān)布已有(yǒu)半年，在大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。

据香港土地(dì)注(zhù)册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二(èr)手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。

楼价方面也已下跌至2016年9月底时的(de)水平，中原城市领先(xiān)指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走(zǒu)势）最新报138.68点，为近8年的(de)第3低位(wèi)，该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史高(gāo)位跌27.52%，较2024年3月撤辣前(qián)的(de)低位也下跌了3.03%。

对于香港楼(lóu)市的现状(zhuàng)，美联集团主(zhǔ)席黄(huáng)建业指出，“当前市民对经济前(qián)景(jǐng)缺乏信心，对入市感(gǎn)到犹(yóu)豫。楼市基本因素虽然好转，但未能吸引(yǐn)更(gèng)多(duō)买家入(rù)市，令物业交投未能(néng)一直维持撤辣初(chū)期的高水(shuǐ)平，甚至回落至‘撤辣’后新低”。

楼市呈现“量(liàng)升价跌”趋势

回顾2024年(nián)开(kāi)年至今香港楼市(shì)的表现，整体呈现“量升价(jià)跌”的趋势。

据(jù)美联物业研究(jiū)中心综(zōng)合土地注册处资料(liào)显示，香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前-style="font-L">住宅方(fāng)面，不包括(kuò)一手(shǒu)公营房屋在内，1-8月香港(gǎng)一手私楼及二手住宅注册(cè)量合共录38530宗，同比2023年1-8月的35736宗高出(chū)约7.8%，并为(wèi)整体物业(yè)注册量创三年同期新(xīn)高的动力来源。

但楼价却在持续下跌，据香港差估署统计(jì)，7月份香港最新楼价指数报296.8点，跌破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数(shù)已返回8年前低位。

就具(jù)体楼盘来看(kàn)，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位(wèi)，一(yī)平方(fāng)呎约等于0.09平方米(mǐ)），较2021年(nián)高位下跌约(yuē)33.8%；沙田(tián)第一(yī)城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的(de)跌幅；康怡花园也下(xià)跌了约30.2%。

十大屋(wū)苑(yuàn)中，已有3个屋苑(yuàn)平均(jūn)呎(chǐ)价(jià)跌(diē)穿万(wàn)港元水平，其中嘉湖山庄(zhuāng)平均(jūn)呎价为十大屋苑之中最低，8月份最(zuì)新报约8224港元(yuán)；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约(yuē)9863港(gǎng)元。

“楼价(jià)指数持续下跌(diē)，返回八年前水(shuǐ)平，加上经济不景气，早前更传出银行追收还款，及拖慢按揭审批(pī)，虽然政府与银行代理协助中小企，以及(jí)为按揭审(shěn)批时限作出承诺，但对加快物业成交作用不大”，中原(yuán)地产亚太(tài)区副主席(xí)兼住宅(zhái)部总裁(cái)陈(chén)永杰指出。

另外(wài)，伴随楼市成交的逐渐回落，香港(gǎng)地产界的中介从业(yè)人数也在持续减(jiǎn)少。

据香港地产代理监管局数据显(xiǎn)示，截至8月底持牌代理录38723人，按(àn)月再减少(shǎo)57人，连续4个(gè)月(yuè)下(xià)跌，人(rén)数续创近6年半的新低。

内地买家较高峰期大幅减少近七成

此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大(dà)额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的(de)下跌，去香港买(mǎi)房的内(nèi)地(dì)人也越来越少。

据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣(là)”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼(pīn)音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣(là)前2月份的388宗急升至4月份的(de)2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有(yǒu)纪录以来(lái)的历史新高。

不过，自5月份以(yǐ)来(lái)该登记数字已连(lián)续(xù)下跌3个月，7月(yuè)最新录得723宗，较6月的758宗减(jiǎn)少(shǎo)，额近5%，创5个月新低，较(jiào)4月(yuè)的最高(gāo)峰更(gèng)是下跌了近七成(chéng)，成交金额已(yǐ)跌至不足80亿元(yuán)，但仍属于历年高(gāo)位水(shuǐ)平。

但值得关注的是(shì)，近日伴随香(xiāng)港楼市热度(dù)的下(xià)降，开(kāi)发商之(zhī)间也打起了价格(gé)战，多个新(xīn)盘都推出了低价促销活动，价(jià)格优势也(yě)吸引了部分内地买家出手购(gòu)房。

比如(rú)，大鸿(hóng)辉集团旗下的西营(yíng)盘尚逸(yì)，首批单位呎价不(bù)足2万(wàn)元，创同区一手新(xīn)盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖(jiǎng)活动。

据中原地(dì)产统计(jì)，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓名为内地买(mǎi)家，是(shì)内地(dì)买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗(zōng)成交(jiāo)中，内地买家占比也达到(dào)了18%。

“内地买家和香港买家的心态是一样的，所谓(wèi)‘宁买当头起，莫买当(dāng)头跌’，认为晚些买会更便宜(yí)，担忧(yōu)于(yú)此所以不出手(shǒu)。等到后续市场转好，又感(gǎn)觉到‘迟买更贵’的(de)时候，他们自然也会(huì)再次入市”，陈永杰表示。

“专(zhuān)才”计划(huà)带动租(zū)金上升

在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现(xiàn)出稳步上扬的趋势。

在仲量(liàng)联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离(lí)2019年(nián)的(de)历史高位仅相差3%。

尤其是小户型的(de)单位，即A类及B类（面(miàn)积在431-752平方呎）单位(wèi)，租金升幅最为(wèi)显著，租金指数分(fēn)别录(lù)得(dé)6.9%及7.3%的按年增幅(fú)。

“面积较(jiào)小的(de)单位租金(jīn)升幅更为显著，主要是受选择(zé)邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而(ér)C类单位（面积在753-1075平方呎(chǐ)）的需求增加主要来自于‘转买(mǎi)为租’的趋势”，仲量联行研究(jiū)部资深董事钟(zhōng)楚如(rú)指出。

香港(gǎng)楼价预(yù)期的(de)进一步下跌，再加上高按揭供款所造成的财务负担，让(ràng)租房成为当下楼市更有(yǒu)吸引(yǐn)力的选择。

仲量联行(xíng)方面分析认为，近期推动租(zū)赁市场增(zēng)长的主要(yào)因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业主(zhǔ)的比例上升。

近年来，香港的“专才”计(jì)划为香港(gǎng)引进了大(dà)批人(rén)才的同时，也为香港楼市带(dài)来了不少新增需求。据政府数字，2023年(nián)至今(jīn)年上半(bàn)年，经各项人才入境计(jì)划到港的人(rén)才及(jí)受养(yǎng)人数合共已突破25万人。

而在仲(zhòng)量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划(huà)家庭的(de)具体情况”调(diào)查终显示，有86%的非本地(dì)人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。

另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人(rén)数由2.7人减少至2.6人，且(qiě)家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万户。

“这一趋势显示对住宅(zhái)租赁物业的持续需(xū)求将继续推动(dòng)租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。

此外，港府进一步推动吸引人才的政(zhèng)策，如扩大“高端(duān)人才通行证计划(huà)”的适用范围，预期也(yě)将(jiāng)进(jìn)一步支持此趋势增长(zhǎng)。因此，中(zhōng)小型住宅单(dān)位的租金和回报率在短期内预计将持续(xù)上升。

减(jiǎn)息或让香港楼价“止跌回升”

对于当下香港(gǎng)楼价(jià)的下跌态势，行业普遍期望(wàng)9月(yuè)在美国减息后市场会有所好转。

“如果(guǒ)美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时(shí)跟随，但方向十分明确，而且(qiě)相(xiāng)信减息可为各行各业带(dài)来刺激，对楼市甚至经济(jì)均会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物业的分析中也指出(chū)，以美国加息前后为界线(xiàn)，分析香港(gǎng)十大楼市重要指标，发(fā)现有多达7个指标都出现了显著好(hǎo)转，仅(jǐn)3个未见改善。而在好转的指标(biāo)中，月入超过10万港元的家庭数目(mù)、香港定(dìng)期(qī)存款数字及内地买家比率皆创出历史新(xīn)高。

这反映出当下香港楼市基(jī)调确(què)实较加息前更加巩固和(hé)健康，具有止跌(diē)回(huí)升的条(tiáo)件。

摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后(hòu)香(xiāng)港(gǎng)楼市将非常受益，香港的住(zhù)宅价格将在(zài)2025年恢(huī)复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场(chǎng)更容(róng)易(yì)直接受惠(huì)于此。

不过，也有市场声(shēng)音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的效(xiào)果释放需要时间，再加上目(mù)前香港市场(chǎng)情(qíng)绪的普遍悲观(guān)，或许效(xiào)果不会特别快的表现出来。

美联物业预(yù)计，由于加息影(yǐng)响过于深远，而且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向(xiàng)下调整；即(jí)使美国减息，香港亦未必实时(shí)跟随(suí)，预计楼价未会实时急弹(dàn)，而成交亦难以恢复到三月时的水(shuǐ)平，因(yīn)此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌(diē)约8%，重返2016年中水平。

成交(jiāo)方面，因应减息推迟(chí)至9月才公布，其(qí)下调(diào)全年一(yī)手(shǒu)成交量预测至1.6万宗，但(dàn)同比仍升超(chāo)过五成；全(quán)年二手(shǒu)成交(jiāo)量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测(cè)，无论一手或二手成交皆同比(bǐ)回升(shēng)，并创下近3年来的新高，可(kě)见香港楼(lóu)市(shì)已远离最坏的时刻。

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