房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交大概率(lǜ)不会再出现2022年(nián)断崖式下跌。

楼市“调控模范生”也加入全面解除限购的行列。日(rì)前，长沙住建部发布通知称，全市范围内买(mǎi)房，不再审查购房者资格条(tiáo)件，这意味(wèi)着长沙正(zhèng)式结束了已推(tuī)行7年之久的限购政策。

但如(rú)此大招之下，多位长沙房地(dì)产业内人士向第一(yī)财经(jīng)记者表示，政策推出(chū)后的首个周末(mò)，项目咨询和来访有(yǒu)所上涨，但整体反应平平，并无太多波澜。除了当前市(shì)场信心不足等因素的影响， 2023年下半年的限购放松政(zhèng)策已在很大程度上释(shì)放了不少(shǎo)需求，导致当前政策边际效益递减。

事实上，许多城市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未(wèi)能获得较好的市场反应，楼市修复进程缓慢。多位受访人士表示，“小碎(suì)步”式的松(sōng)绑政策下实际上会加重购房者的观望情绪，难以带动(dòng)市场(chǎng)回暖，需求端政策(cè)松绑效力因此难免(miǎn)打折扣。业内(nèi)认为，当前的市场(chǎng)情况之下(xià)，需要多重力量综合作用，供求关(guān)系才(cái)会逐渐好转，未来(lái)随着宏观经济的(de)恢复，房地产市场才有望完成筑底。

修复(fù)楼(lóu)市(shì)组合拳

近日，长沙(shā)印发的(de)《关于支持居民购(gòu)买(mǎi)改善住房的通知》明确，在(zài)长沙购房(fáng)，不再审查资格条件。

该通知同时表示，在长沙“以旧换新”购买新房的(de)，可按照“认房不认(rèn)贷”政策(cè)，享受首套房首付比例和按揭贷款利率(lǜ)优(yōu)惠；购买新房申请住(zhù)房公积金贷款的(de)，在原有基础上上调最(zuì)高贷(dài)款额度80万元，生育三孩(hái)的职工家庭住房公积金(jīn)最高贷款额度提高(gāo)至90万。

一套楼市新政落地，购房者是否被点燃了热(rè)情？多位受访房企人士向第一财经记者表示，全面(miàn)放开限购政(zhèng)策的影响目前尚未传递到各个项目上(shàng)。

某TOP20房企长沙市场负责人(rén)张颖（化名）也告诉记者，新政出台之后跟同行交流发(fā)现，市(shì)场反馈并没有很积极，来(lái)访(fǎng)量涨幅也就在10%-20%左右，但(dàn)原本周末(mò)的来访也会比平常好。

一家华南房(fáng)企的长(zhǎng)沙营销(xiāo)负责(zé)人也透(tòu)露，从上周的(de)市场表现来看，新政的刺激效果一般。“这不是(shì)长沙首次放开限(xiàn)购，其(qí)实去年就已经开始陆续放开首套、二套的限购了。”

2023年9月，长沙优化(huà)限购政策，首套房限购(gòu)资格出现松动。政策明确，包括非长沙(shā)市户籍家庭在内，居民(mín)家庭(tíng)在长沙购买首(shǒu)套商(shāng)品住房(fáng)，不再需要提供购(gòu)房证明。此前，在(zài)长(zhǎng)沙需(xū)“新落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍家(jiā)庭+2年(nián)社保(bǎo)或个税(shuì)”才能购房。

这波限(xiàn)购政策放松，释放(fàng)了不少刚(gāng)需。张颖表(biǎo)示，本来长沙的刚需客(kè)户量就比较大，所以(yǐ)这次限购放开以后，对项目成交有明(míng)显的(de)促进(jìn)作用(yòng)。

新政(zhèng)叠加十(shí)一假期，市场活(huó)跃度(dù)明显提升。中指院(yuàn)数(shù)据显示，2023年(nián)9月，长沙商品住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客研究院院长张波向记者表示，这次的政(zhèng)策对长沙周边城市形成虹吸，安(ān)居客线上数据显示(shì)，周边(biān)县市到长沙购房的比例在去年上升了30%以(yǐ)上。

同(tóng)年11月，长沙再次优化限购政策，规(guī)定在(zài)长(zhǎng)沙购买第2套商品住(zhù)房时，不再受首套房网签(qiān)满四年的(de)限制；居民家庭名下商品住房单套面积(jī)均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平(píng)方(fāng)米及以上）。这次(cì)新政减少了对(duì)改善类(lèi)购房需求的限制(zhì)。

利(lì)好政策叠加，销售得到一定程度的(de)改善。克而瑞数据显示，2023年第(dì)四季度，长沙首开项目数及开盘去化均上升至年度高位，首开去化率超76%；其中核心区域高端(duān)改(gǎi)善项(xiàng)目去化率接近五成，多个红盘项目客房比超1.5，再现开盘摇号的现象。

两轮限购放松之后，如今再全面解除(chú)限购，政策效(xiào)力(lì)难免削弱。张颖认为，长沙此次全面放开限购，其(qí)实(shí)主要是(shì)放开对改善客户的限购，因为刚需客(kè)户购(gòu)买(mǎi)首套房已经不限(xiàn)购(gòu)了，而改善客群本身并(bìng)不急于下手，他(tā)们原本(běn)就有房(fáng)子住，可能会想多看看，在合适的时机再下手，而不会迫切(qiè)地立刻买房，毕竟手中已有的房源出手也需(xū)要时间。

政策“有效(xiào)期”较(jiào)短

祭出全(quán)面解除限购的大招，市场(chǎng)反(fǎn)应平平的情(qíng)况，并不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就有12个二线城(chéng)市全面放开限(xiàn)购，其中还包括南京、合肥、郑州、武汉等7个省会城市。2024年(nián)以来(lái)，有更(gèng)多城市对(duì)限购政策进行调整。据中指研究院初步统计，截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳、成都、天(tiān)津、西安、杭州、海南省等地仍有部分区域保持限购，其他城市基本上都全面解除了限购要求。

但(dàn)整体来看，限购放松的效果并不算理想(xiǎng)，许多城市新房成交依旧在低位徘徊(huái)。克而瑞统计(jì)数据(jù)显示，一季度(dù)，重点30城成(chéng)交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分点。

为了促进(jìn)成交，各大(dà)开发商同步执行“以价换量”的(de)策略，推动房价也(yě)同步走低，3月，新房价格环比下跌(diē)的(de)城(chéng)市有57个。另据西政资本测算，3月份新建商品(pǐn)住(zhù)宅价(jià)格同比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的最大(dà)降幅。

政策持续保持宽松，且严(yán)格的限制性措施也渐次放(fàng)松(sōng)，但楼市的修复进程并不算理想，许多政策“有效期”较短。

某TOP30房企湖南片区的相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，去年9月长沙的(de)限购政(zhèng)策调整后，短期内有刺激效果，但2个(gè)月后市场就开始下滑了。

即便是一线(xiàn)城市也存(cún)在同样的情况，某央企营销负责(zé)人曾(céng)向记者透露，其所在城市认房不认贷新政带(dài)来的效用(yòng)大约也仅(jǐn)持续了两周，“上家(jiā)觉得会出政策，怕卖早了，下家认为会降，怕买早了”。

对此，多(duō)位受访业内人(rén)士认为，2023年以来无论是长沙还(hái)是全国放松，都以一种“小碎步”调整的方式推进，效果(guǒ)会(huì)有所打折。张波(bō)表(biǎo)示(shì)，解除行政性限制是未来二线城市(shì)整体的方向(xiàng)，但长远来看，政策效力释放趋(qū)弱，边际(jì)效益递减。

上(shàng)述房企的长沙市场负责人(rén)透露，长沙的全面放开限购政策(cè)出台(tái)后，不少客户会觉(jué)得之后是(shì)否首付能再降一降，或者开发商给更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更(gèng)重。

有房企人士向记者分(fēn)析，过去一段时间(jiān)里的政策释放的不确定性，让购房者总觉(jué)得再(zài)等等或(huò)许还会有(yǒu)更好(hǎo)的政策出来，尤其是在房价不再持续上(shàng)涨之后，大家心态(tài)不会那么急了。“政策一点点出，市场反(fǎn)馈不积极。”

也(yě)有资深地产(chǎn)行业分析师表示，近期需求(qiú)端政策放开的(de)力度是显著的，但时机有所(suǒ)滞后(hòu)，因此(cǐ)效果有限(xiàn)。一二线(xiàn)城(chéng)市政策终于开(kāi)闸的(de)时候，居民收入预期、房价预期(qī)已经处于非常(cháng)弱的阶段，资格(gé)放(fàng)开和支付门槛下降对于购(gòu)房者决策的影响有限。

各(gè)种(zhǒng)力(lì)量综(zōng)合促修复

面对持续低迷的市场，政策应该如何发力，才能有效提振市场？

在中指研究院市场研究总监陈文(wén)静看来，供(gōng)需两端政策同步(bù)持续发(fā)力(lì)，将有助于推动市场(chǎng)预期好转。例如在需求端(duān)，一线城市可继续优化(huà)限购(gòu)政策，二线城市全面取消限制性政策等，针对多样化改(gǎi)善性需求的(de)政策支持力(lì)度继续加大；在供(gōng)给端，推(tuī)动城市(shì)房地产融资协调机制继续(xù)落地，加大核(hé)心优质地块供给，优化郊区住宅项目容积率1.0限制(zhì)、优化项目(mù)价格限制等，这些(xiē)政(zhèng)策优化将更(gèng)有利(lì)于企(qǐ)业(yè)打造高(gāo)品质产品。

镜鉴咨询创始人张宏伟也向(xiàng)记(jì)者表示，当前的市场情况下，需要各(gè)种力量综合作用，供求关系(xì)才会逐渐好转。除了房贷利率、首付比例降低，公积金额度提高之(zhī)外，近期多个城市(shì)推出(chū)的“以旧换新”政策，也可给(gěi)购房者以更多的税费(fèi)优惠或(huò)减免。

“现在有20多个城市在做旧改，建议这些城市在做旧改的时候，尽量做房票或者货币化安(ān)置，不(bù)要做实物安置，这样对市场短期内的刺激作用会(huì)更加(jiā)明(míng)显。”张宏(hóng)伟称，各个地方在(zài)保障性住房、保租房筹(chóu)建筹备时(shí)，建议更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手(shǒu)中(zhōng)的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也(yě)起到了快速筹建保障性住(zhù)房的目(mù)的。

值得一提的是，发改委在近日强调，当前我国一些地区新型工业化和城(chéng)镇化水平还比较低，下(xià)一步要把(bǎ)农业转移人口市(shì)民化摆在更加突出(chū)位置，加(jiā)快补齐城(chéng)镇建房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底设中的短板弱项，提高潜力地区新型工业化城镇化水平，释放城(chéng)镇化所蕴含的(de房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底)巨(jù)大内(nèi)需潜力。

在张宏伟看来，农业转移人口市民化(huà)也将是促进(jìn)房地产市场修复(fù)动力之一。“现有的政策下，市场需求总量并(bìng)未发生改变，若有效推进农村人(rén)口市民房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底化(huà)，或租或买，都产生了新的居住需(xū)求，对消化现(xiàn)有库存的作用(yòng)会更加明显。”

不过，张波则认为(wèi)，目(mù)前单一靠房地产政策的拉动(dòng)边际效应会(huì)越来越(yuè)低，更(gèng)重(zhòng)要的还在于经济(jì)面逐步向(xiàng)好，并伴随着信心面不断稳定，才会(huì)带动房地(dì)产(chǎn)行业逐步回归稳定。

亿翰智库研究总监(jiān)于小雨也向记(jì)者表(biǎo)示，房地产行业这轮行情(qíng)演(yǎn)变(biàn)，其根本原因在于信心的缺失，而信心修复的关键在于宏观经济走势(shì)，房地产行业的(de)后续走(zǒu)势关键还是经济基本面的表现。随着经济修复动能逐渐增强，大众对未来、对产业、对就业、对收入形成稳定的预期时，房地产行业将筑底企(qǐ)稳(wěn)。

于小雨预(yù)计，乐观(guān)情况下，房地产市场最早或于2025年上半(bàn)年筑底，2024年全年商品房成交量大概率仍将再探底，行业的调整至少要持续3-5年的时间，但(dàn)新房的成交量大(dà)概率不(bù)会再出现类似2022年式的断崖式下跌，待风险出清完(wán)成，行业总量(liàng)将稳定在一个新台阶(jiē)上，平缓波动。

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