最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设需(xū)要(yào)解决的短(duǎn)债规模越来越(yuè)大。倘(tǎng)若“白衣骑士”入(rù)主(zhǔ)，推动其盘(pán)活资产，势必(bì)要具备足(zú)够的融资或偿(cháng)债能(néng)力，且掏出真金白银(yín)。

刚刚注资万达商管的太盟投资集团，这一次真的要出手拯救这家住宅地产公司吗(ma)？毕竟，在此(cǐ)之前，其鲜有(yǒu)投资国内住宅类房地产项目，而展示出与外(wài)资不动产基(jī)金相(xiāng)似的投资偏(piān)好。

来源：新财富杂志（ID：xcfplus）

作者：杜冬东

4月24日，中南建设复牌，股票简称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前的4月22日，其股价却一字涨停。

这一背景是，4月20日下午，市(shì)场传出重磅消息，由江苏南通市海门区(qū)政(zhèng)府牵头，中南建设的大股东中南城市建设投资有限公司（简称“中南(nán)城(chéng)建”），与太盟投(tóu)资(zī)集团（PAG）及江苏资产(chǎn)等机构(gòu)在洽谈债务化(huà)解、股权交易等(děng)合作。4月21日(rì)，中南建设方面(miàn)向媒体证(zhèng)实了这一事项。

4月22日为上述消息公开后的首个交易日，中(zhōng)南建设收获一个10.53%的涨停，股价报收0.84元/股(gǔ)。

有评论由此称，深陷债务泥潭(tán)的中南建设可(kě)能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投(tóu)资集团在业内有着亚洲“小黑石”之称。此(cǐ)前不到一个月，太盟投资集(jí)团刚刚签署投资协议，联合中东资(zī)本(běn)，向大连新达(dá)盟商业(yè)管(guǎn)理有限公司投资约600亿元，对珠海万达商管进行(xíng)股权重组。王健林的困境由此大为缓解。

22日晚间(jiān)，深交所即下发关注函，要求中南建设就前述(shù)事项的真实性做出说明。

“目前双方仅就合作的可能性进行探讨，无具体的(de)方案或推进计(jì)划。该事项尚处于筹划阶段，对公司影(yǐng)响具有重大不确定性。”2024年4月25日(rì)，ST中(zhōng)南回复(fù)关注函(hán)称。

这是怎样(yàng)一个(gè)故事呢？刚(gāng)刚注资珠海(hǎi)万达商管的太盟投资集团，这一次要拯救住宅地(dì)产公司吗？中南建(jiàn)设会就此迎来生机吗？

“苏系黑马”深陷困境

过去一个季度，太盟投资集(jí)团在中国资本市(shì)场很火。

3月30日，太盟(méng)投资集团、中信(xìn)资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony、穆巴达(dá)拉投资公司(sī)最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？在大(dà)连(lián)签署投资协议，联合向大(dà)连新(xīn)达盟商业管理有限公司投资约600亿元，并(bìng)合计持股60%，大连万达商管(guǎn)持有剩余40%的股份。

大连新达盟商业管理有限公司于2024年(nián)1月成立，对赌(dǔ)赴港上市失败的珠(zhū)海万达商管(guǎn)为其子公司。

太盟投资集团此举解除了珠海万达(dá)商管的“上(shàng)市对赌危机(jī)”，有人由此将其掌门人单伟建称作拉了王健最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？林一把的人。

因此，4月20日，市场传出太盟投资集团与当下深陷(xiàn)困境的中南建设发生关联时，投资者不免浮想联翩。

中南建设曾是“苏(sū)系房企”的一匹黑马。在业(yè)绩巅峰(fēng)期的2020年前后，中(zhōng)南建设的销(xiāo)售规模也有2200多亿元，与金地集团(tuán)(600383)、招商(shāng)蛇口(001979)等不相上下，位列(liè)克而瑞销售榜单Top20。只是在房地产(chǎn)市场三(sān)强“碧万恒”光芒万丈的那几年，市场对中南建设的关注并不算多(duō)。

中南建设总部位于“中国建筑之乡(xiāng)”江苏(sū)南通。其掌门人(rén)陈锦石早(zǎo)年和无数同乡一(yī)样，在建筑工地干活，后来从施(shī)工队(duì)做起，直至创立了(le)中南建(jiàn)筑(zhù)。此后，他又从建筑施工往上游的房地产开发领域发展，逐步打造出如今(jīn)的(de)中南建设。因此，陈锦(jǐn)石的商业(yè)王国(guó)中(zhōng)南集(jí)团与一般的房地产开发商略有不同(tóng)，旗下既(jì)有工(gōng)程建筑，也有(yǒu)房地产(chǎn)开发业(yè)务。

按照官方的介(jiè)绍，目前，中(zhōng)南集团(tuán)旗下有上市公司中南建设，还有中南置地、中(zhōng)南建筑、中南实业投(tóu)资(zī)和中(zhōng)南教育等平台。

作为上(shàng)市公司的中(zhōng)南建设，主(zhǔ)营业务为房地产开发和建筑施工，兼营酒店及其他，2009年借壳大连金牛上市。其旗下的房地产业务主要在中南置地，建(jiàn)筑施工业务则在中南建筑。

2016年开始，中南建设以“黑马”之势(shì)大举扩(kuò)张，其销售规模从502亿(yì)元一气上冲，并杀入(rù)了“2000亿俱乐(lè)部”。克而瑞数据显示，2020年，中南置地以2068亿元的操盘(pán)金额，位居房企(qǐ)第14位；以1573.9万平(píng)方米的操盘面积，位居第10位。

中南集团的快速发(fā)展下，陈锦石的身家也水(shuǐ)涨船高，连年进入(rù)“新财(cái)富(fù)500创富榜”，稳坐南(nán)通首富之(zhī)位。

不过，这波冲刺也闯出了大麻烦。2021年开始，受行业调整影响，中(zhōng)南建设(shè)销售困难，出现亏损。数据显(xiǎn)示，2021年到2023年(nián)第三(sān)季度，中南建设(shè)累(lèi)计亏(kuī)损138.14亿元(yuán)，资产(chǎn)负债率高(gāo)达91.3%。

与多数出险房企一样，2022年(nián)以(yǐ)来，中南建设多次转让旗(qí)下资产(chǎn)自救，包括出售中南(nán)丝路城市运营、中南(nán)服务子公司等，累计已完成项目股权转(zhuǎn)让14个。

从股权结构看，中南建设的控股股东为中南城建，实(shí)际控(kòng)制人为陈锦石(shí)及(jí)一致行动人。早前，中南城建的(de)持股比(bǐ)例最高达54.12%。自2022年8月起，中(zhōng)南(nán)城建及其一致(zhì)行动人持有的公司股票持(chí)续被(bèi)财达证券、中邮证券(quàn)、长江证券等机构强制平(píng)仓。截至2024年4月16日(rì)，中南城建的持(chí)股比例下降至37.74%。

据统计，中(zhōng)南建设近一年有14条被执行人记录，被(bèi)执行总金(jīn)额20.38亿元。实控(kòng)人陈锦石也成为被执行人，涉案(àn)金额(é)约13.9亿元，其名下还有177条消费限制信息。

中南(nán)建设的债务压(yā)力，也连累到控(kòng)股股东中南城建。目前(qián)，中南城建所持中(zhōng)南建(jiàn)设股份已被大量冻(dòng)结，截至4月16日，累计被冻(dòng)结约14.44亿股，累计质押约12.95亿股，占其(qí)持股的88.8%。

中南建筑列为(wèi)被执行次(cì)数高达152次，被执行总金额也有将近6亿元。被执行涉(shè)案(àn)的原因包括设(shè)备租赁、票据纠纷、工程款、买卖合同、劳务纠(jiū)纷等。中南(nán)建筑还收到18次限(xiàn)制消费(fèi)令，有6次股权冻结，股(gǔ)权数额高达1.39亿元。

业绩难堪、债(zhài)务高企，令投资者对中南建设心灰(huī)意冷。因(yīn)股价连续(xù)10日低于(yú)面值，中南建设濒临(lín)退市。

盘活(huó)资(zī)产，需应对(duì)庞大短债

2022年11月(yuè)7日，中南建设首次(cì)公开违约。其公告称，“由于市场调(diào)整(zhěng)、行业非良性循环等原因，暂不支付公司全资子(zi)公司(sī)HZID去年(nián)发行的美(měi)元票据利息”。

尽管此前，中国(guó)华(huá)融、中国信达以(yǐ)及江苏资产均向中南建(jiàn)设伸出援手，中(zhōng)南建设成(chéng)为被AMC纾困最多(duō)的房企，依然无法扭转局势。

事实上，中南建设在2021年(nián)就已经大幅缩(suō)减拿地规模，但随着房地产销量整体下行，中南建设的(de)业绩呈现断崖式下滑。2021-2023年，中南建设的合同销(xiāo)售金额从1973.7亿(yì)元骤减至398.8亿(yì)元（表(biǎo)1）。刚刚过去的(de)2024年一季度，中南建设(shè)累计合同销售额仅47.3亿元，同比再减38%。

销(xiāo)售持续下滑，导(dǎo)致(zhì)其减债之路(lù)变得艰难。根据中南建设(shè)2023年报告，其2023年(nián)归母净利润为-52.93亿元。

公开数据显(xiǎn)示(shì)，中南建设4只存续的美元债均已违约，余(yú)额(é)4.646亿美元。目前共有5只存续境(jìng)内债，合(hé)计51亿元，其中3只已展期(qī)至2028年后，分别为“H9中(zhōng)南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券(quàn)“20中南(nán)建设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合(hé)计26.77亿(yì)元，仍将于一年内到期。

尽管中南建设此前(qián)已(yǐ)积(jī)极进行债务重组，但相关进度仍低于预期。中南建设仍有部分银(yín)行和(hé)非(fēi)银行金(jīn)融机构(gòu)借款未(wèi)能达成新(xīn)的(de)借款方(fāng)案(àn)或偿付，同时，其境(jìng)外(wài)子公司的优先票据重(zhòng)组，也面临个别投(tóu)资者反(fǎn)对和清盘风险。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年三季度(dù)报，中南建设(shè)的长(zhǎng)期借款(kuǎn)从360.06亿元降(jiàng)至198.88亿元；非流动负债规模从473.31亿元降(jiàng)至254.79亿元(yuán)；账面(miàn)资金从254.1亿(yì)元快速萎缩至91.14亿元。同期，其短期借(jiè)款、应付票据及应付账款、一年内(nèi)到期的非流动(dòng)负债的规(guī)模均较庞大。

如今，如何应对快速上涨的短(duǎn)债(zhài)，成为中南建设的当务之急。进一步说，如果“白衣骑士”要入主推动中南建(jiàn)设的盘活资产(chǎn)，势必要具备足够的融资或(huò)偿债能力且掏出真金白银，才能(néng)化(huà)解困局。

太盟曾数次(cì)投资中国不动产领域

太盟投资集团与中南城建(jiàn)的洽谈，是否意(yì)味着(zhe)将注资盘活中南建设，尚无法判(pàn)断。值得一提的是，中南建设的土地储备在江苏省占比较高、区域较为(wèi)集中，且三、四线土地储备占比较(jiào)高，未来开发项目存在一定的去化压力。

过去一个月，太盟投资集团因对王健林旗下的珠海万达商管的(de)注资而受到市场关注。

由于(yú)对赌赴港上(shàng)市(shì)失败，珠海万达商管承受着资金和来自投资者的巨大压力。2023年12月12日，太盟与大(dà)连万达商(shāng)管集(jí)团(tuán)共同(tóng)宣布签署投资框架协议，对珠海万(wàn)达商管进行股权重(zhòng)组，大连万达商管持股40%，太盟等投资人(rén)持股60%。

2024年(nián)1月，大(dà)连新达(dá)盟商业管理有限公司成立，珠海万达商管成为其子公司(sī)。3月30日，太盟投资集团联合5家机构，向大连新达盟投资600亿元。

由此，珠海(hǎi)万达商管(guǎn)的困境解除，但王(wáng)健林同时也失去了对珠(zhū)海万达(dá)商管的控(kòng)股权。

作为此战的领投人，太盟投资集团彰显出(chū)不俗的资本运作能力(lì)。

据太盟投资(zī)集团2022年拟赴(fù)港(gǎng)上市时公布(bù)的招(zhāo)股书显示，其主营业务由三(sān)部分组成：信贷及(jí)市场、私募股权(quán)和不动产。

截至2021年底，其总资产管理(lǐ)规模超470亿美元，其中，信(xìn)贷(dài)及(jí)市(shì)场业务占45%，约为210亿美元。2019年至(zhì)2021年，太盟投资分别实现(xiàn)营业(yè)收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复(fù)合增(zēng)长(zhǎng)率为30.02%。

官(guān)网资料显(xiǎn)示，太盟投资集团为全球近300家机构基(jī)金投资者管理(lǐ)着(zhe)超(chāo)过500亿美元的资(zī)产，旗下有约30支活跃基金。其知名的投(tóu)资项目包括(kuò)珍爱网、万达商管、大阪环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪(xuě)的茶（02150.HK）等。

太盟投资集团的掌门人单伟建在投资圈赫赫有名(míng)，曾是全球(qiú)著名私人股(gǔ)权投资公司德克萨斯(sī)太平洋集团（TPG）合伙人，也是TPG亚洲（前身为(wèi)新桥投(tóu)资集团）联席主管(guǎn)合伙人。他曾主导一系列颇具影(yǐng)响力的交易，包括率领(lǐng)新桥收购韩国第(dì)一银(yín)行，并在一年内扭亏(kuī)为盈，以及入主深圳发展银行(xíng)。

公开资料显示，不动产是(shì)太盟投资(zī)集团三大核心业务板块之(zhī)一，其曾数次投资过中国房地产市场项目：2013年，收购上海悦达(dá)889广场项目(mù)65%股权；2015年，联手万科、铁狮门，以35.7亿(yì)元收购瑞安房地产（00272.HK）旗下(xià)上海企业(yè)天地三期，并向(xiàng)市场筹集(jí)等值5.09亿美元贷款；2017年，与招商蛇口联合(hé)设立16亿元的地产基金(jīn)，并持有80%权益，随后，该基金(jīn)还以境外协议转让的(de)形式，收购了招商蛇口(kǒu)持(chí)有的上海招商局大厦、上海招商局广场以(yǐ)及北京招商局大(dà)厦的部分股(gǔ)权，交易总对价约为50亿元(yuán)。此外，其还是春泉产业信托的二股东，并曾两度购入(rù)华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合(hé)作协议，要将中国总部落户苏州(zhōu)，统筹发展公司在中(zhōng)国的各类资产管理业(yè)务。

通常而言，商用物业项目因标准化程度高(gāo)、管理成(chéng)本低，能够获取长期稳定(dìng)收益而外资所青(qīng)睐，而住宅项目是开发型物业，售(shòu)卖后(hòu)不能提供可持续现金流，因(yīn)而至(zhì)今少(shǎo)有国内住宅地产公司获得战略投资(zī)者入局。

从历史(shǐ)案例来看，太盟(méng)投资集团此前也鲜有投资中(zhōng)国住宅类房地产项(xiàng)目，其展示出与外资不动产(chǎn)基金普遍相似的投资偏好(hǎo)。不过，单伟建近期(qī)曾公开撰文称，“中国的(de)房市不存在供(gōng)应严重过剩的问题，但尚未转危为安，原因是需求和价格仍然受到政策抑制，阻断了市场建立新(xīn)平衡点的机制”。

“真洽(qià)谈”还(hái)是“真保壳”？

受利好消息影响，中南建设4月22日开盘(pán)一字涨停。

而此前的4月18日，中南建设收盘价(jià)为0.84元/股。当日(rì)晚(wǎn)间，中南(nán)建设公告(gào)称(chēng)，公司存在可能因股票收盘价连续均低(dī)于1元/股而(ér)被终(zhōng)止上市的风(fēng)险。

4月19日，其第二次公告提示风险：“公司可能因股票收盘价连续低于1元/股(gǔ)而(ér)被终止上市”。中南建设当日收盘价(jià)为0.76元/股，跌9.52%，已经连(lián)续11个交易日均低(dī)于1元/股(gǔ)。

4月22日，中南建(jiàn)设公告称，自(zì)4月24日起，公司股票将实施“其他风险警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南(nán)”，将(jiāng)于4月23日起停(tíng)牌(pái)一天，并于次日复牌(pái)。

针对退市风险，中南(nán)建设(shè)亦曾在公告中回(huí)应，“公(gōng)司前(qián)期推出(chū)了董事、高级管(guǎn)理人员增持(chí)计划，已增持金额合计207万元，待公司定期报告(gào)披露后，董事和高级管理(lǐ)人员增持计划将继续实施；同时，公司目(mù)前也在与有关债权人协商符合(hé)各方利益的(de)系统性方案，发挥公司资源的最(zuì)大价(jià)值，减轻公司支出(chū)压力”。

有评论称(chēng)，洽谈事(shì)发于中南建设(shè)遭遇“退市”之际，是(shì)否过(guò)于巧合？

中南建设总市值不(bù)过32.14亿元，太盟投资集团亦可在二级市场以(yǐ)低价买(mǎi)入(rù)。直接与中南(nán)建设的大股东谈(tán)，是否为了以更低的价格获(huò)得股权，甚至(zhì)不排除寻(xún)求获(huò)得控制权的可(kě)能？

22日(rì)晚间，深交所就此次(cì)洽谈的真实性发(fā)函关注。

深交所表示，如果确实有上述事项，中南建设要(yào)说(shuō)明，中南城建与太盟投资集团合作的具体内容、时间安排及进展情况，并分析相关合作的可实(shí)现性。同时，中南建设还要说明，中南城建及实际控制人是否计(jì)划对公司进行股权转让(ràng)、资(zī)产重组，以及其他对公司有(yǒu)重大影响的事项(xiàng)。

截至4月25日收盘，中南建设回(huí)复了关注函，但就与太盟投(tóu)资集团(tuán)洽谈一事(shì)未正(zhèng)式公告消息。

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