高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任

　　来源(yuán)：中国房地产报(bào)

　　从目前情况来(lái)看，貌似业绩目标或者战略计划实施(shī)未达成，以及辞(cí)任(rèn)者本人对企业(yè)和行业未来信(xìn)心不足(zú)之下(xià)的“辞任”，所以才会选择继续担任(rèn)“看守(shǒu)”董(dǒng)事(shì)长这一过渡(dù)形式。

　　“2020年冲刺(cì)500亿元，2023年远在千亿元之上”的豪(háo)言壮语犹(yóu)在耳畔，“壮志未酬”的李永前却要先(xiān)行离开中交地产了。

　　9月13日晚间，中(zhōng)交地(dì)产发布公告，于9月12日收到长(zhǎng)李永前书面辞职报(bào)告，由于工作变动原因，他申(shēn)请辞去董事长、董(dǒng)事会战略与执行(xíng)委员会、提名委员会委员职务。

　　中交地产称，为保障公司的正常运营和公司治(zhì)理平稳过渡，李永前将继续履行董事长、董事会(huì)战略与执行委员会委员、董事会提(tí)名委员会委员职务，辞职报告在其补(bǔ)选新任董事长后正式生效。

　　值得指出的是，中(zhōng)交地产在另(lìng)一份公告中称，同(tóng)意选举郭主龙高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任为第九届董事会董(dǒng)事候选人(rén)，任期(qī)与本届董事(shì)会其(qí)他成员任(rèn)期一致，并将在9月30日举(jǔ)行的(de)临时股(gǔ)东大会上进行审议。就在一天前，中交地产控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告，因工作需要，经中交集团研究决定(dìng)，任命(mìng)郭(guō)主龙为中交房地产董(dǒng)事(shì)、董事长及法人代表，免去李(lǐ)永前董事长、董事、法人代表(biǎo)的职务(wù)。

　　对于这一变动，多位业内(nèi)人(rén)士表示，或与中交地(dì)产经营发展相关，业绩是重要方面(miàn)。另据(jù)接近(jìn)中交(jiāo)地产人士透露(lù)，李永前个人表示辞(cí)职是因身体(tǐ)原因(yīn)。

　　“这些信息表明其(qí)职位变动并非因为违纪违法被免职，也(yě)非因为被(bèi)提拔而离(lí)任(rèn)，因(yīn)为(wèi)后者通常(cháng)会先选(xuǎn)定接任者并与辞任同时公布。从目(mù)前的情况(kuàng)来看，貌似业绩目标或者战略计划实施未达成，以(yǐ)及辞任者(zhě)本人对企业和行业未来信心不足之下的‘辞(cí)任’，所以才会选择继续担任‘看守’董(dǒng)事长这一过渡形式。”中国企业资本联盟副理事(shì)长、IPG中国(guó)区首席经济学家柏文喜向(xiàng)中国房地产报记者(zhě)分析。

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　　“壮志未酬”的李永前

　　李永前(qián)在中交地产“主控人”的位置上干(gàn)了不满5年。

　　李永前于2014年入职中交集团，而后被派(pài)遣到绿城任职，一去便是5年，一直到2019年才从绿城中(zhōng)国执行(xíng)总裁的岗(gǎng)位调回中交地产担任董事长。在绿城的5年，李永前见证了其规模从百(bǎi)亿到千亿再到2019年(nián)突破2000亿(yì)元，同时(shí)也见证(zhèng)了绿城管理的代建业务从(cóng)不成熟到(dào)资本市场“一(yī)枝独秀”。

　　或许正因见(jiàn)证过成功(gōng)的模板，李永前想将(jiāng)绿城的经(jīng)验复制(zhì)到中交地产。

　　“2020年冲(chōng)刺500亿元2023年远在千亿元之上。”李永前曾制定(dìng)过一个销售目(mù)标。

　　由这(zhè)个目标带来(lái)的是中交地产从2020年开始(shǐ)的高歌猛进。2020年，中交地产共(gòng)计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土(tǔ)地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。2021年中交地产实(shí)现销售收(shōu)入(rù)560亿元，却将388亿元用于拿地，拿地销售(shòu)比高达(dá)69.29%。2022年，中交地产(chǎn)新增(zēng)土地储备项目11个，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，土地价款为(wèi)234.37亿元，权益价款为109.55亿元。

　　公开资料性显示，中交地产在(zài)2013年到2016年的4年时间里，拿地总(zǒng)额才近109亿元。

　　逆(nì)势扩张一度让中交地产的销售额迈上新台阶，也为其带来了不(bù)小的(de)去化难题。中交地(dì)产曾在2023年(nián)发(fā)布的公告中披(pī)露，随着公司业务规模的持(chí)续扩大，公(gōng)司存货规模持(chí)续(xù)快速增长。“公司存货(huò)的变(biàn)现能力直接影响到公司的资产(chǎn)流动性及偿债(zhài)能力，如果公司因在售项目销(xiāo)售迟(chí)滞导致存货周转不畅，将对(duì)偿债能(néng)力和资金调配带(dài)来(lái)较大压(yā)力。”

　　根据历年(nián)年报(bào)，截至2020年(nián)末、2021年末、2022年末(mò)和2023年末，中交地产存货账(zhàng)面价(jià)值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收不增利”也成为近几年围绕着中交地产的一大标签。

　　2018年~2022年的5年时间里，中交地产营业收入从89.48亿(yì)元一路(lù)高升至384.67亿(yì)元，归属母公司股东净利润反而从8.1亿(yì)元下滑至5.4亿元、3.47亿元(yuán)、2.36亿(yì)元和0.34亿元(yuán)。

　　到2023年，中交地产的营业收入也进入下滑区间，归属母公司净利润则出现亏损。报告显示，2023年1~12月，公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入324.68亿(yì)元，较上年降低15.59%；实现归(guī)属母公司净利润-16.73亿(yì)元，同比下降5020.59%。

　　中(zhōng)交地产的代建业(yè)务发展也略显迟缓。

　　按(àn)照李(lǐ)永前最初的构想，中交(jiāo)地产(chǎn)要(yào)效仿绿城轻重资产并举开发模式。其中，轻资产就(jiù)是以联合置业为平台，推进代(dài)建开发。

　　从2023年年度报告上看，中交地(dì)产营业收(shōu)入主要来源仍是房(fáng)地产(chǎn)业(yè)务，主营(yíng)业务构成未发生重大变化(huà)。根据年报，中交地产房地产销售收入占营业收入比重为99.27%，房产租赁(lìn)收入占营业收入比重为0.28%，物业管理收入占营业收入比(bǐ)重为(wèi)0.03%，其(qí)他收入占营业收入比重为(wèi)0.42%。

　　2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最近3年(nián)，其代建业务(wù)收入为0.105亿元(yuán)、0.1155亿元(yuán)及0.2477亿元，占当期(qī)营业收入比重约为0.1%，占比较低；代(dài)建业务毛(máo)利率为57.56%、35.39%及-4.55%。到(dào)2023年，中交地产代建(jiàn)业务(wù)新签货值114.63亿元，实现代建回款(kuǎn)0.52亿元(yuán)。这一数据较过去几年已(yǐ)有进步，但“存在感”仍不强。

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　　“换帅”背(bèi)后

　　中交地产的(de)此次“换帅”，也意味着(zhe)公司(sī)对发(fā)展战(zhàn)略的调整。

　　2022年12月26日，郭主龙以(yǐ)中(zhōng)交房地产集团党委(wěi)书记的身份，出席了中交物(wù)业服务(wù)集团有限公司（以下简称 “中交物业”）挂牌成立仪式。

　　彼(bǐ)时，郭主龙表示，中(zhōng)交物(wù)业承载着中交(jiāo)集团和中交房地产对物业(yè)资(zī)源整合平台全新发展风貌的(de)期望，将按照中交(jiāo)集团物业资源整合平台、总控平台和发展平台(tái)的战略定位(wèi)，坚持走轻资产运营之路，以高质量发展赋能“大城市”业务领域，做强、做优、做精“中交服务”品牌。

　　资料显示，中交物业2023年(nián)物业管理收入 5.07亿(yì)元(yuán)，同比增加 52.25%；毛利率 20.06%，同比增加8.28%。

　　9 月11日，中交地产发(fā)布一则公告，正筹(chóu)划收购中交物业100%股权。拟以现金(jīn)方式，向中交集团及其下属子公司中交房地(dì)产、中交一(yī)公局及(jí)中交投资，分别持有的中交物业10%、51%、24%及(jí)15%股权。

　　中交地产在公告(gào)中表示，交易(yì)完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房(fáng)地产业(yè)务产业链的(de)延伸(shēn)。本次交易符合公司经(jīng)营发展的需要和长远发展(zhǎn)战略规(guī)划，有利于公司提(tí)升资产质量和盈利(lì)能力，增强抗(kàng)风险能力和(hé)持续经营能力，符合公司全体股东(dōng)的利(lì)益。

　　对于此次收购(gòu)，中指研究院企业(yè)研究总监(jiān)刘水表(biǎo)示，中交地产筹划收购中交物(wù)业100%股权，从财务(wù)层面看，物业(yè)管理属于轻资产业务，投资少、负债低，营(yíng)收(shōu)及利润较为稳(wěn)定(dìng)，能提升资产质量、增强抗风险能力。

　　对中交地产而言，中交物业无疑是一剂(jì)良(liáng)药。短期内，它能优化中交地产的财务数据；长期看，它也(yě)为中交地产创(chuàng)造更多出路选择。该(gāi)消息公布后，中交地产股价迎来了上涨。9月12日(rì)收盘报7.42元(yuán)/股，较(jiào)前个交易日涨(zhǎng)3.78%；9月 13日收盘报8.16元/股，涨9.97%。

　　从在中交物业成立(lì)时，郭主龙(lóng)就出席并发(fā)表讲话(huà)；到收购中交物业与(yǔ)中交(jiāo)地产“换帅”几乎同(tóng)时(shí)进行，似乎(hū)能看到一些中交地产对未来发展方向的微妙(miào)变化。

　　查阅李永前和郭主龙(lóng)的简历，也有一些微妙之处。

　　公开资料显(xiǎn)示，李永(yǒng)前，男，1974年11月生，博士研(yán)究生(shēng)学历、博(bó)士学位，高级工(gōng)程师。现任中交房地产党委副书(shū)记(jì)、董事长，中交地产党委书(shū)记、董事长。

　　郭主龙，男，1970年10月生，学士学位，正(zhèng)高级工(gōng)程师。现任中国交通建设集团有限公司总经理助理、房地(dì)产事业部总经理，中交房地产集团有(yǒu)限公司党委书(shū)记、董事长（法定代表人）。

　　从年龄(líng)上看，这位(wèi)新(xīn)“掌(zhǎng)门人”今年54岁，比李永前还要年(nián)长4岁。

　　在进入中交地产之前，郭主龙长(zhǎng)期就职于中交路桥建设有限公司。根据公开资料，中交路桥建设有限公司(sī)，是中交房地产集(jí)团有限公司的基建业务子公司，于2012年在北京登记成立。2014年1月，任中交路桥建设有限公(gōng)司总(zǒng)经(jīng)理；2019年12月，任中交(jiāo)路桥(qiáo)建(jiàn)设有(yǒu)限公司董事长、党(dǎng)委书记、总(zǒng)经理(lǐ)；2021年6月，任(rèn)中交路桥建设有限公司董事长、党委(wěi)书记。

　　直到2022年8月15日，中交路(lù)桥(qiáo)建设有限公司召开干部大(dà)会。会议宣布了(le)中(高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任zhōng)交集团(tuán)党委关于中交路桥建设有限公司领导班子调整的(de)决定(dìng)：因工作调动，免去郭主龙同志中交路建领导职(zhí)务。

　　2022年7月~2022年8月，郭主(zhǔ)龙出任中国交通建(jiàn)设集团总经理(lǐ)助理、房地产(chǎn)事业部总经理，中交路桥建设有限公司党委书记、董事长（法定代表(biǎo)人），中交房地(dì)产集团党委书(shū)记；2022年8月~ 2024年9月，任中国交(jiāo)通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记(jì)；2024年9月至今(jīn)，任中国交通建设(shè)集团(tuán)总经理(lǐ)助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记、董事长（法定代表人）。

　　经过此次调整，郭主龙在中交地产会是党政“一(yī)手抓”。

责任编(biān)辑：杨(yáng)红卜

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