曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶(dǐng)近200亿的短期债务，浙江最神秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来国资入股(gǔ)，很快将在资本(běn)市场上改名换姓，但遗留问(wèn)题却远(yuǎn)远没有解(jiě)决(jué)。

　　1994年，浙江温州人黄伟创立了新湖集团。2006年，新(xīn)湖集团将旗(qí)下14家房(fáng)地产(chǎn)公司通过定向(xiàng)增发的方式装入中(zhōng)宝股(gǔ)份，后改名(míng)新湖中宝。

　　黄(huáng)伟在资本市场上(shàng)攫得第一桶金(jīn)后(hòu)进入房(fáng)地产行业(yè)，一度成为“温州首富”，但(dàn)黄本人很少接(jiē)受(shòu)媒(méi)体采访并在公(gōng)开场合露面。黄伟的(de)发家历程，以及(jí)他(tā)大隐隐于市的个人风格让新湖集团一度披上了神秘(mì)外衣。

　　在(zài)浙商地产圈看(kàn)来，黄(huáng)伟(wěi)一直保持着“金融思维”做房地产(chǎn)：新湖土地开发周期普遍较长，黄伟2000年就手握大量土地但不急(jí)并于开发，坐等土地升值。

　　这种开发模式一度让黄伟和新湖积累了丰厚的“土地红利”资本，但随着地产行业进入高周转(zhuǎn)时代，新湖和黄伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。

　　当地产商们野心勃勃在规(guī)模(mó)上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃前(qián)些年的“土地(dì)”老本，并没有积极扩张。黄(huáng)伟保持(chí)着土地的慢开发(fā)和待价而沽，把重心放(fàng)在金融投资上(shàng)，几年间，新湖投资了中信银(yín)行、温州银行、万得信息技术股份有(yǒu)限公司、杭州趣链科技公司等。

　　土储方面(miàn)，除(chú)上海、杭州等个别城市外，新湖整体土地质(zhì)量并不优质，主要在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山(shān)、温(wēn)岭等(děng)。

　　土地的慢开发使经营性现(xiàn)金(jīn)流不足，同时，新湖的金融投资回报短时间(jiān)内不(bù)能满(mǎn)足其支(zhī)付土地、开发等各种成本和债(zhài)务。

　　其后，新湖干脆走上了(le)“卖地(dì)求(qiú)生”之路(lù)。据不完全统(tǒng)计，2019年-2020年，新湖中宝合计转(zhuǎn)让(ràng)南通启新、南通启阳、南通新(xīn)湖、金谷置业、明珠(zhū)置(zhì)业、上海中瀚(hàn)等11个项目公司股权，交易对价总计227.6亿元。

　　但即便如此，新湖(hú)头顶的债务还是没有得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地(dì)产形势已大不如(rú)前(qián)。

　　2021年(nián)后，房(fáng)地产行业进入急(jí)剧下行周期，大多数房地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销售(shòu)额却逆势增长，但这主要是因为新湖(hú)中宝去年同期销(xiāo)售额基数低。

　　2021-2023年，新湖(hú)中(zhōng)宝合同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血功能急剧(jù)减(jiǎn)弱，经营现(xiàn)金(jīn)流严重不足。

　　根据新湖中(zhōng)宝2024年(nián)半年报，新湖中宝实现合同(tóng)销售面(miàn)积20.78万平方米，合同销售收入(rù)43.26亿元，同比上升(shēng)22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润15.35亿元，同比下降4.84%。与多数同行一样(yàng)，新湖增(zēng)收(shōu)不增利。

　　新湖中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新湖中(zhōng)宝中报，公司结(jié)算均价4.37万元/平方米，结(jié)算毛利率 42.42%，该毛利(lì)率远(yuǎn)高于同行。

　　但与多数地产商面(miàn)临的问题一(yī)样，新湖(hú)中宝(bǎo)的债务问题(tí)始终没有得到实质性解决。

　　根(gēn)据新湖中宝2024年半年报，公司期末货币(bì)资金(jīn)余额59.71亿(yì)元(yuán)；有息负债合计315.28亿元(yuán)，占(zhàn)总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借款和(hé)一年内到(dào)期(qī)的有(yǒu)息负(fù)债合计188.92亿元，占比59.92%，一年(nián)以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

　　近(jìn)189亿(yì)的短期和一年内有息负债是新湖中宝手握货币资金的3倍，公司债(zhài)务风险已站在(zài)“悬崖(yá)”边(biān)上。

　　大背景是，近三(sān)年来房地产企业融资遭遇困境，即便(biàn)是万科这样的优质企业，在融(róng)资方面都捉襟见肘(zhǒu)，虽然(rán)2024年以来，中央不断释放融资利好，但实际能惠(huì)及到浙江民企的利好少之又少。

　　黄伟开始筹谋抱(bào)国资“大腿”。2020年开(kāi)始，新湖中宝(bǎo)先后在(zài)衢州成立了新湖智(zhì)造、新湖城(chéng)市发展、衢州新(xīn)允科技合伙企业（有(yǒu)限合伙）、衢州慧(huì)景企业管理有限公司等公司。

　　2021年11月，新湖中宝把大本营(yíng)从浙江嘉兴迁到衢州，次月(yuè)就全部完成了迁址。

　　2023年2月，新湖中宝公告控股股(gǔ)东新湖集团与衢州市新安财通签署了股份转让协议，新湖集团欲向后(hòu)者转让其持有的(de)8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%），转(zhuǎn)让价格为(wèi)2.64元/股(gǔ)，涉及金额约为22.7亿元。

　　2024年1月，新湖中宝(bǎo)公告称，新湖集团以及其(qí)一致行动(dòng)人恒兴力(lì)，与衢州国资旗下的衢州智宝签署股权转让协议(yì)，转让所持公司18.43%的股份，转让价款(kuǎn)合计现金30亿元(yuán)。

　　6月5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次(cì)18.43%股份的转让，衢州国资成为新湖中宝第一大股东，合计持(chí)股达到28.54%。

　　至此，衢(qú)州国资合计(jì)投入52.76亿元，战略入股新湖(hú)中宝正式完成。

　　衢州(zhōu)国(guó)资在去年取得一个董事席位的(de)基础上(shàng)，还将向新湖中宝董事会推荐一名副总裁候选人，负责公(gōng)司财务监督工作。

　　据新湖中宝公告(gào)，公司名称将变更为“衢州信安发展股份有限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。

　　国资入股能救得(dé)活曾经(jīng)的温州首富黄伟和他的新湖系吗？

　　根据新湖中宝2024年半年报，这家企(qǐ)业目前地产在售项(xiàng)目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖(hú)湾、南通(tōng)新湖海上明珠城、上海天潼(tóng)里、上海昼锦(jǐn)华苑、瑞(ruì)安新湖秋月(yuè)园等。

　　上海项目是新湖最优质资产。报(bào)告(gào)期内，新湖天(tiān)潼里已开售小(xiǎo)高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑(yuàn)（锦园）8月首次开盘推出33套房子，户型310-390平(píng)米，首日(rì)售罄(qìng)，揽金18.27亿。

　　上海优质(zhì)项目入市使新湖销售(shòu)额有了一定保障，但对(duì)比其债务，却是杯水车薪。

　　此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工理财“爆雷(léi)”风波。

　　自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性产品(pǐn)”的名义，鼓励员工购(gòu)买公司定制的由华鑫信托发行的(de)信托产(chǎn)品(pǐn)，每年开放二次，或存续或到期(qī)还(hái)本(běn)付息(xī)。投资者一年期、二年期、三年期的(de)收益率分别为10%、11%、12%，后续偶(ǒu)有波动。

　　根据投(tóu)资者提供的文件显示，截至7月15日，华鑫信托·新湖集团(tuán)单一资金信托尚有31.318亿元及预(yù)期收益未兑付；华鑫信托·信(xìn)源5号集合资金信托尚有(yǒu)15.493亿元本(běn)金及预期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元(yuán)。

　　记(jì)者拿到的一份投资者曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷文件显示，上述信(xìn)托理财的投资者大多都是新湖的员工以及亲友(yǒu)团。

　　上述投(tóu)资者对界(jiè)面新(xīn)闻记者表示(shì)，违约后，他(tā)们就一直去新湖(hú)集团维权，但公司始(shǐ)终没有给(gěi)予(yǔ)明确的回复。

　　直到员工大范(fàn)围集结，几乎很少露面的黄伟在8月9日出现在(zài)了投资(zī)者面前。黄伟(wěi)向投资者(zhě)表(biǎo)示，“做(zuò)生意做了四十来年，哪里知道(dào)我们一个几百亿资产被人抢走了，也是很(hěn)意(yì)外的事情，希望大家跟(gēn)公司共渡难关(guān)，我们的这个矿、资产一定(dìng)会(huì)拿回来，拿不回(huí)来可能我要破产，我如果这样可能比你们要(yào)惨。”

　　黄伟口中的“矿”指的是新(xīn)湖集(jí)团的控股子公司浙江(jiāng)新湖能源（持股比例85%）通过(guò)其全资(zī)子(zi)公司北京华(huá)易隆鑫贸易有限公司（以下(xià)简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执(zhí)行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结。

　　但黄伟(wěi)的解释和恳(kěn)请并没有太大说服力，投资者们没有放下担忧，也(yě)不认可(kě)黄(huáng)伟所说的矿产(chǎn)和自己投资信托的关联。目前来看，尚没有好消息出(chū)现，刚入主新湖的(de)衢州国(guó)资也没有对外(wài)表(biǎo)态。

　　国际评级机构标普近期发文称，如果新湖中宝(bǎo)的自身(shēn)情况没有发生任何显著的有利变(biàn)化，其无(wú)法偿付债务（包括潜在的不良债务(wù)交换(huàn)）的风险可(kě)能会随着公司流动性减(jiǎn)弱而增加。同时，新(xīn)湖中宝实(shí)际控制人变更为国有企业，可能有(yǒu)助于新湖中宝保持与银行和其他金融机构(gòu)的关系，但此举可能无助于解决境外债券兑付事宜。

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