银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

专题：2024（第四(sì)届）中国楼(lóu)宇经济北京论坛

　　9月(yuè)13日，2024中国楼宇经济北(běi)京论(lùn)坛在中国(guó)国际服务贸易交易会上隆重举办(bàn)。论坛由世界(jiè)贸(mào)易网点联盟、中国产(chǎn)业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智(zhì)库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济(jì)专家大咖、典(diǎn)型城区和知名企业代表齐聚(jù)北京(jīng)，聚焦(jiāo)“失衡(héng)与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻(luó)辑(jí)和楼宇(yǔ)经济创新发展新模式(shì)。

　　银(yín)泰集(jí)团(tuán)副总裁、银泰基业集团总裁田媛出席并(bìng)演讲。以下为演讲实录：

　　各位来宾(bīn)，大家下午好，特别荣幸(xìng)，受主办方的邀请，在此与(yǔ)各位同仁一起交流，进行思想(xiǎng)的碰撞。

　　我是(shì)来自(zì)中国(guó)银泰集团的田媛，来之前匡会长给了一个命题，说要讨论一(yī)下(xià)与城(chéng)共生的价值，站(zhàn)在中国银泰集团作为专业的商(shāng)业(yè)地产(chǎn)运营的角度，理解如何与城共生，以及在与城(chéng)共生过程中我(wǒ)们做(zuò)的(de)探索(suǒ)和思考(kǎo)。

　　进入(rù)这(zhè)个主题(tí)之前，我想跟各(gè)位(wèi)简(jiǎn)单(dān)回顾一下(xià)中国目前面临的一个大的宏观环境，疫情的(de)三年，大家知道(dào)俄乌冲(chōng)突(tū)现在也不明确，美国的(de)大选还没(méi)有确定(dìng)，美联储大规模的加息，我(wǒ)国的经济外部冲击非常大，从内部(bù)来看(kàn)，原有(yǒu)的(de)经济引擎也在失效(xiào)，人口红利也在失效，产能过剩，社会大众的预期普遍的偏(piān)弱，对此咱(zán)们的政府(fǔ)也(yě)迅速在响(xiǎng)应(yīng)，采取了一(yī)系(xì)列的(de)措施。

　　下(xià)面这张图也能够比(bǐ)较清晰的展现从2000年到现在，包括2026年2027年国家对每一个经济(jì)周期(qī)，包括外部(bù)内部环境(jìng)下的经济形势，所采(cǎi)用的一些措(cuò)施。

　　面(miàn)对百年未有之大变局的情形下，我们的政府行动很(hěn)迅(xùn)速，推出了中国经济未来增长新(xīn)经济增长6+1动(dòng)力因子，大基建、后工业、新能源、新三农，数(shù)字化、绿色化，以及中国作为世界经济安全岛(dǎo)这么(me)一(yī)个因素的考量，在这个之下大力推动一系列的经济改革(gé)。

　　第一，从区域纵深(shēn)到(dào)双循环(huán)，目前国内(nèi)基本形成了(le)以国内循环为主，国际银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化国内双循环已经启动了这样的格局。

　　第二(èr)，从城市(shì)化到城(chéng)市深化，从改革开放以来到现在，城(chéng)镇(zhèn)化率从17.9%到现在的65%，基本(běn)达到饱(bǎo)和，下一步城(chéng)市如何向深化发展(zhǎn)，城市更新怎么做，如何给城市赋予内(nèi)涵(hán)，让城市更有灵魂(hún)，经有温度，现在在(zài)这方面(miàn)大力做文章。

　　第三，从工(gōng)业化到数智经济，借用了互联网、人工智能等等(děng)新的技术手段，不断推进新型工(gōng)业化的建设。

　　第(dì)四，劳动力的支(zhī)撑到中产(chǎn)消费，中国目前(qián)以新中产(chǎn)消费为主，美(měi)国有一个专业的研究报(bào)告(gào)，预测到2027年，中(zhōng)国的中产即将(jiāng)达(dá)到12亿人，也就是说未来中国新中产将成(chéng)为我国的主要消(xiāo)费群体。

　　这一系列的措(cuò)施展现出来的中国现在的格局，这几年我们从无序到有序，从修复到转轨。借用白居易先(xiān)生的一(yī)首诗(shī)，我们在复杂的(de)国际(jì)国内形势之下，我(wǒ)们所采用(yòng)的快速(sù)的(de)经济反应以及经济改革的措施，浅草才能没马蹄，，欣欣向荣的景象。

　　结合到微观市场，今天在座的很多同仁都是从(cóng)事商业(yè)地产运营，从微观市场来看(kàn)，过于的(de)我不讲，大家都知道，这个行业已经(jīng)进入到深度存量的时代，整个增速放缓，经营成压，大家面(miàn)临的都是(shì)同样的问题，而且主力的消费群体已经(jīng)变(biàn)了，变到90后(hòu)00后Z时(shí)代，他(tā)们的想法不(bù)一样，他们的消费行为、习惯以及模(mó)式都在发(fā)生变化(huà)，在这样的环境下，我们在座的这些同仁在积(jī)极的想办法，如何冲破这个迷雾，从(cóng)存量市场里挖(wā)金矿，让资产价值边际效益得到最大化的体现。

　　我这(zhè)里总结了几条，一个是精细化运营，第二数(shù)智化提升(shēng)；第三，生态化增值；第四，低碳化(huà)增效，低碳化的增效，昨天下午(wǔ)在(zài)闭门会(huì)上，中海在讲中海现在整个写(xiě)字楼(lóu)要(yào)开(kāi)始(shǐ)尝试零碳化(huà)，对我们冲击也很大(dà)，开始(shǐ)要(yào)推进了，对在座的各位都是可以吸纳学习的点。

　　与城共生，以城为擎

　　什么叫城市？今天这个论坛大家都在提一(yī)个观点，讲城市，到底什么(me)是(shì)城市？我理解城市就是生(shēng)活场景、生(shēng)产场景和消费娱乐场景的聚合体，生活(huó)场景是(shì)什么？它是一个城(chéng)市的温度，是老百姓吃喝(hē)拉撒的(de)生活舞台；生(shēng)产场景更多的是城(chéng)市的基石(shí)，是这个城市源源不断发展的动力(lì)。消费娱乐场景是什么？它(tā)就是一个调味品，因为有(yǒu)了这(zhè)些消费(fèi)娱乐(lè)场景不断的加入，不断的丰富，才能让我们的生活多(duō)姿多(duō)肽，我们如何与城共生？在这个城市里，通过多元化的场景打造(zào)，最终实现人(rén)和人、人和(hé)空间、人和产(chǎn)业、人和自然以及(jí)人和精(jīng)神的融合共生的非常理想(xiǎng)的状态(tài)。

　　如何实现与城共生，达到这样(yàng)理(lǐ)想的状态，银泰(tài)集团是97年成立的企业，我们(men)不断的思考和探索。银泰集团(tuán)创丽与1997年(nián)，主要聚焦商业地产开(kāi)发运(yùn)营，专注商业零售领域精细化运营现(xiàn)代化的企业集(jí)团，主要旗下分(fēn)布银泰(tài)商业、银泰基业、银泰置(zhì)地，二级(jí)子公司银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化，也(yě)是二级(jí)集团，相(xiāng)当于一个资产管理平台，是银泰集团旗下最大的业主方(fāng)，主要负责银(yín)泰集团在全国旗(qí)下商业(yè)物业项目资产的运营以(yǐ)及物业服务。业态涉及到顶级写字楼、高(gāo)端购物中心以及街区商业体包(bāo)括酒(jiǔ)店，有一些酒店式公寓，业(yè)务主要覆(fù)盖了北京、上(shàng)海、浙江(jiāng)、四川四大区域。

　　对(duì)于银(yín)泰这(zhè)样一家专业从事商业地产运营(yíng)的企业来讲，很长一段时(shí)间，银(yín)泰一直在思考(kǎo)，如何能够更好的打造沉浸式的(de)交互(hù)式的体验式的空间，给我们的消费者(zhě)带来一种归(guī)属(shǔ)感、仪式感、氛围感，我们在很长(zhǎng)时间的摸索以后，创立了(le)IN品牌，它代(dài)表了最(zuì)潮流(liú)的(de)趋势，走(zǒu)进客户的(de)内心，顺应(yīng)消费者最新(xīn)的需求(qiú)，所以(yǐ)我们叫IN，是(shì)最(zuì)新(xīn)的感觉。

　　我们设立的项目有北京CBD 5701，杭(háng)州湖滨(bīn)步行街的IN77，，成都金融城、合肥天鹅湖，成为年(nián)轻人休(xiū)闲(xián)娱乐放松很好的地方。有朋友说(shuō)到(dào)了杭州看西湖，到了(le)西(xī)湖看IN77，已经成了年轻消费者的首选。

　　第(dì)三个话题，与(yǔ)城(chéng)共生，为城赋能。

　　与城共生也是(shì)商业、物业(yè)企业基本的职责，也是一个(gè)最终要达(dá)到的目标，如何通(tōng)过与城共生，为(wèi)城更好的赋能。

　　大家说城(chéng)市为什么让大家愿意待下去(qù)，实际上最主要的是通过对城市内涵(hán)的(de)注入，让这个城市外延展现出(chū)一种烟火气，烟(yān)火气是城市的精气神，我们通过精心雕琢高(gāo)级的商业空间，精准回应人们对(duì)美好生活的向往(wǎng)和期待。

　　接下来从三个维度分享一下，银泰集团(tuán)如(rú)何为城赋能(néng)，我们所做的几个点(diǎn)。

　　第一，以空间化(huà)构筑沉浸(jìn)式体验新风尚，在银泰(tài)内部有一个(gè)定位，有银泰(tài)的地(dì)方就(jiù)有繁荣的(de)商业生(shēng)态圈，为此我们(men)打造了银泰中心系列(liè)产品，定位就是做城市(shì)的地标，只要一个(gè)项目到一个城(chéng)市，一(yī)定要做成这个城市(shì)的地标。北京银(yín)泰(tài)中心，就是长安(ān)街沿线最高的楼，也是(shì)CBD标志性的(de)建筑。成都的银泰(tài)中心，在成都金融城(chéng)的(de)核心地段，在成都的中轴线上也是一个封面作品，还有木一(yī)推的西安银泰中心，已经获得了2023年百亿高端(duān)TOD的城市单元。

　　在这个过程中，通过地标建(jiàn)筑，通过空(kōng)间的打(dǎ)造，更多的(de)是(shì)体验人和城市关系，人和商业，人和空间，我们通过挖掘生活中(zhōng)的(de)触点，建立情感(gǎn)连接，打造(zào)消费者信任的氛围。

　　去年我(wǒ)们建立了一个新的品牌InPark，这是我们从来(lái)没(méi)有想过的，通过(guò)这个产品，大家也在思考，市场的消费一(yī)直有，就是你(nǐ)怎么定位准消费，怎么抓住消费者真实的想法，构建一个松驰，让他(tā)们放松下来的场地。

　　第二，以特色化的运(yùn)营注入“有趣”的灵魂，一(yī)直在强调(diào)我们的内容，我们一直在想大(dà)家怎么才能静的下来，我们想到最好的一(yī)个词，城(chéng)市的栖息地(dì)，不管在什么样的空间打造什么场景，最终达到(dào)的目(mù)的是让消(xiāo)费者(zhě)愿意来，来到我(wǒ)这儿彻底放松下来(lái)，不是以消费为主要目的，让(ràng)消费者静下来，愿意停留，先(xiān)停留以后再消费。去年郑州的INPark开业当天，实际(jì)上(shàng)那天的客单(dān)价(jià)非常低，但是那天人山人海，后来我们惊喜的发现，随着(zhe)人流(liú)不断涌入，随着大家对这个空间(jiān)认可以后，客单价(jià)自然而然(rán)就起来了。

　　还(hái)有新质生产力，交互空间的打造、主题空(kōng)间的打造，甚至电子互(hù)动的方式，进(jìn)一步提升商业(yè)运(yùn)营的新质(zhì)生产力。

　　银泰包括王府井的in88，引入了波司登的旗舰店，华为的(de)旗舰店，杭州湖滨的银泰in77基本是首店，成都的银泰城，我们打造夜经济典型代表，7×24小时，，把消费者(zhě)牢牢的留住。

　　最后一个，以多元化打造开(kāi)放包容的生态(tài)系统。对于商业地产的运营(yíng)来(lái)讲也是要强调生态系统，银泰的大会员，通过内部的酒店，内部的写字(zì)楼(lóu)，包括商业、内部打通以后，从三大场景服务到三大特权体验，进一步拓宽会员的服(fú)务半径，让会员有无感的消(xiāo)费(fèi)新体验。

　　包括银(yín)泰的写字楼，经过(guò)20多年的(de)摸索，打造出一整套银泰的标准，通过无感的服务提升视听。

　　回头(tóu)看(kàn)，轻舟已过万重山，先强看(kàn)，前路漫漫(màn)亦灿(càn)灿。

　　祝大家中(zhōng)秋快乐，合家安康，谢谢！

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责任编辑：王翔

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