存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？

“我们打算观望一下，再决定要不要提前(qián)还房贷。”房(fáng)贷优惠政(zhèng)策几经调整(zhěng)，赵女士都没有享受到红利，于是开(kāi)始攒(zǎn)钱(qián)提前还房贷。她坦(tǎn)言，提前还贷确实(shí)很划算，如果不是房(fáng)贷(dài)利率降不下来，其实也不想这(zhè)么折腾，目前计划观望下存量房贷(dài)利率(lǜ)下调政策是否会落地。

近(jìn)日(rì)，市场上关(guān)于存量房贷利率下调的(de)传闻再起，引发广(guǎng)泛(fàn)关注。此(cǐ)次传闻包含两个方(fāng)面的内容：一是存量按揭客户(hù)可以与银行重新协商房贷利率；二是可以将现有按(àn)揭(jiē)贷款直接转入其他银行，并重新签订(dìng)按揭合(hé)同。

存量房(fáng)贷利率调(diào)整，牵一(yī)发而动全身。若是不降，部(bù)分房贷人受房贷利差、收缩个人资产负债表等因素影响(xiǎng)，通过提前还贷、消费贷、经营贷等方式置换房贷，从而对银行经营形(xíng)成一(yī)定压力。若是下调，调(diào)全量还是调首(shǒu)套房，是原行重新(xīn)定价还是换行操作？不同情形之下，对银行影响各(gè)不相同，都需谨慎决策。

观望心态下居民提前还贷(dài)意(yì)愿或降低

去年，下调存量房贷利率呼声高起，后终于迎(yíng)来(lái)存量房贷政策调整。2023年8月，央行、国家金融监督管理(lǐ)总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通(tōng)知》）指出，按(àn)照市场化、法治化(huà)原则推动降低存量(liàng)首套(tào)房贷利率，借款(kuǎn)人(rén)可(kě)以(yǐ)通过申请新贷款置换存量、变更存量利率的方式减轻存量房贷压力。

至于存量首套房利率如何调整，不仅要看所在(zài)城市的首(shǒu)套房贷(dài)利(lì)率下限，还要看(kàn)房(fáng)贷(dài)发放(fàng)的时间段(duàn)，最低可降至贷(dài)款发放时所在城市首套(tào)房(fáng)贷利率政策下限。

央行专栏《盘(pán)点(diǎn)央行的2023》披露的数据显示(shì)，超过23万亿元存量房贷利(lì)率完成(chéng)下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点(diǎn)，惠及(jí)5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支(zhī)出约1700亿元。对比来(lái)看，2023年新发放个人住房贷款利率为4.1%，同比下降0.75个百分点，此时房(fáng)贷利率差似乎并不大。

2024年5月17日，房贷政(zhèng)策再出新(xīn)政。为适应我国房地产市场供求(qiú)关系发生重(zhòng)大变化的新形势，央行(xíng)取消全国层面个人住房贷款利率下限(xiàn)，绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主确(què)定对(duì)客户的个(gè)人住房贷款利率(lǜ)。

有市(shì)场人士估计，政(zhèng)策落(luò)地后，大多数城市首套(tào)房贷利率可能下降0.4个百分(fēn)点左右，二套(tào)房贷款利率可能下降0.6个百分点左右。截至6月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消。《2024年第二季度中国货币政策执行报告》数(shù)据显(xiǎn)示，2024年6月，新发放(fàng)个人住房贷款加权平(píng)均(jūn)利率为3.45%，同(tóng)比(bǐ)下降0.66个百分点(diǎn)。

新(xīn)旧房贷利率的(de)差距进一步拉大。整体上看，3.45%与4.27%相差82BP。具(jù)体到个人(rén)，对(duì)于利率差距(jù)更为(wèi)明显。以2022年北京购(gòu)买首套房的宋女(nǚ)士为例，发(fā)放贷(dài)款时执行(xíng)利率为(wèi)LPR+55BP，并不在存量房贷政(zhèng)策(cè)调整范围内。2024年(nián)6月，北京出台房地产调整政策，首(shǒu)套房贷(dài)款利率(lǜ)下限调整为(wèi)LPR-45BP。新旧(jiù)房贷差达到100BP。

存量房贷利率下调无望，贷款人瞄(miáo)准了提前还(hái)贷。“还(hái)清首付借款后，我本来想着终于不用(yòng)辛(xīn)苦(kǔ)攒钱还(hái)债了，可以多安排些吃喝玩乐的(de)活动补偿下自己。但是(shì)，100个基点(diǎn)差距太大(dà)了，心里(lǐ)或多(duō)或少有些不(bù)平衡。”宋女士(shì)告诉记者，当看到消费贷利率不(bù)到3%时，再度坚定了提前还(hái)贷的想法。

利差之下(xià)，也有人铤而走险(xiǎn)，试图用经营贷(dài)置换房(fáng)贷。近(jìn)期，21世纪经济报道记者也接到了不少(shǎo)贷款中介的(de)电话。对方开门见山地表示，“有置换房贷的打(dǎ)算吗？某银行的贷款利率可以(yǐ)做到(dào)2.55%，用来置换房贷非常划(huà)算，我们已经帮很多客户这么操作了。”

当被问到为何(hé)不能自己操(cāo)作时，贷款中(zhōng)介坦言(yán)，“这是个人经营贷(dài)，我们会给你包装公(gōng)司，还会给你提供过桥资金，提前(qián)还(hái)掉房贷(dài)。”实际上，无论(lùn)是(shì)挪用消费贷还是经营贷置换房贷，都是违反政策的(de)操作，存(cún)在风险。

存量房贷利率下调传闻再(zài)起，贷款人似乎又看到了希望。据(jù)推算，按(àn)照100万元(yuán)按揭贷(dài)款、等额本息还款计(jì)算(suàn)，存量利率(lǜ)下调70BP估算，可降低借款人月供约(yuē)400元，节约月供和总还款(kuǎn)额约5%；存量利率下调(diào)100BP估(gū)算，可降低借款人月供约600元，节(jié)约月供和总还款额约7%。

在瑞银大中华金融(róng)行业研究(jiū)主(zhǔ)管颜湄之看来，“重新做转按揭或者降低存量按揭(jiē)，是有可能发生的。我们估算存量房贷利率约为4.1%，但是有一线城市最近新发放的房贷利(lì)率不到3%，利(lì)差会(huì)引发房贷人的抱怨。同(tóng)时，政府也希望(wàng)能鼓励消费。因此，存量房贷利率还(hái)是有下调的(de)可能性。”

和(hé)赵女士一样，宋女士也准备再(zài)观望下，“如果真能下调，我就不想折腾提前还贷，毕竟不仅麻烦，还会影响生活质量。”今年7月央行发(fā)布《中国区域金融运(yùn)行报告（2024）》，指出存量房贷(dài)利率下调对减(jiǎn)少提前(qián)还贷、拉动消费增长起到显著(zhù)作用。中指研究院(yuàn)市(shì)场研究总监(jiān)陈文静(jìng)判断，综合来(lái)看，降低存量房贷利率符合群众热切(qiè)期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。

转按揭争议

存量房贷(dài)下调不(bù)仅(jǐn)影响着千家万户的老百姓，还关乎(hū)银行经(jīng)营的稳定性。对于存量房贷利率下调的市场传言，招商银行行长王良近(jìn)日在业绩发(fā)布会上表示，“招(zhāo)行也只是(shì)在媒(méi)体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者(zhě)国家金融监督管理总局(jú)的意见，也没(méi)有征求过银行意(yì)见，这方面政策推(tuī)出的话，对银行业的(de)存量按揭利率带来一定负面的影响(xiǎng)。宏观管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)会做好充分论证和(hé)研究，再推出这样的政策。”

个人住房(fáng)贷款是银行利润来源的重要业务(wù)之一，存量房贷利率调整(zhěng)如何落地(dì)需综合考虑。具体操作(zuò)上，是否(fǒu)重新(xīn)放开转(zhuǎn)按揭、转按揭(jiē)的范围（是否包(bāo)括二套(tào)房）、银(yín)行在同业竞争的环境下是否(fǒu)自主下调房贷利率仍有不确定性，不同(tóng)情形下又将如何影响银行的经营？中金银行(xíng)团队评估测算后(hòu)表示，“虽然(rán)存量按揭利率的可能调整对(duì)银行息差形成影(yǐng)响，国(guó)有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭(jiē)利率调整的影响更大。但假设负债成(chéng)本同步调整，我们预计对于息差的总体影(yǐng)响是中性的。”

当前商业银行净息差压力较大，后续或需要更多(duō)配套(tào)政策引导(d存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？ǎo)银行下调存(cún)量房贷利率，如对应(yīng)下调存款(kuǎn)利率。颜(yán)湄之表示，“若(ruò)存(cún)量房贷利(lì)率下调1%，而存款利率不降，估(gū)算会拖累内银净息差收(shōu)窄0.11%，对利(lì)润造成10%以上的负面(miàn)影响，预料银(yín)行亦(yì)会下调存款利率作对冲。”

另一(yī)个需要关注的点是，若允许转按揭（即，将现有按揭贷(dài)款(kuǎn)直(zhí)接转入其他银行，并重新签(qiān)订按(àn)揭合同），也许会进一步加剧银行间的内卷。颜湄之估计，若允许按揭贷款(kuǎn)人自(zì)行转换(huàn)银行，就(jiù)会刺(cì)激竞争，可(kě)能会把银行的按揭利率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计目前不会完全开放转(zhuǎn)换按揭(jiē)，但若最终要市场化的(de)话，相信会朝着(zhe)此方向。

对(duì)于(yú)是否会转按揭，市场(chǎng)观点不一。在中(zhōng)指研究院市场研究总监陈文静看来，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下(xià)调存量房贷利率的方式中，借款人与原商业银(yín)行内部置换或原商(shāng)业银(yín)行直接下(xià)调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过(guò)不(bù)同银行之(zhī)间转按揭(jiē)的方(fāng)式，或造成更大市场竞争，对(duì)预期的稳定将形成扰动。

“实际上，即使不调整存量按揭利率(lǜ)，居民可能仍在(zài)通过提前(qián)还贷，或者是(shì)通过(guò)经营消费贷(dài)置换等方式对(duì)银(yín)行息差形成压力(lì)。”中金银行团队认为，息差能否企稳根本(běn)上取决于居民是否通过偿债压力降低(dī)实现信贷需求(qiú)的改善、对于(yú)存量按揭利(lì)率降息对银行影响的评估需要考虑上(shàng)述两方面因素，政策支(zhī)持实(shí)体经济(jì)的导向(xiàng)对于银行基本面而言也至关重要。

广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉建议，“尽可能一次性(xìng)降(jiàng)到中长期定期存款利率的水平，让(ràng)居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的(de)观感和印(yìn)象，进而阻止(zhǐ)提(tí)前还贷，鼓励按揭买房。尽管此举可能降低银行(xíng)利率，但可以减缓提前还贷和(hé)不愿意贷款的(de)形势。把贷款增量做起来，即(jí)便利率低(存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？dī)了，总利润也是(shì)不变的。再说，资金成(chéng)本(běn)也下(xià)降(jiàng)了。对商品房销售的影响，趋势上无法(fǎ)扭转，但斜率上可以缓解下滑。”

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