新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加

自今年夏初以来，华尔街商业(yè)房(fáng)地产贷款体系一直在高速运转(zhuǎn)，这有助于缓(huǎn)解十年前产生的债务负担所带来的痛苦。

根(gēn)据标准普尔全球公司的数据，由于美国国债收益率下降导致利率(lǜ)降低，为借款人提供了更(gèng)多(duō)空间，以应(yīng)对今(jīn)年以(yǐ)及未来四年每年到期(qī)的近1万亿美元的抵押(yā)贷款债务。尽管贷款拖(tuō)欠率上升(shēng)，华尔街的新抵押贷款需求旺盛，推动了商业(yè)抵押贷款支持证(zhèng)券(CMBS)债券交易发行量的大幅增加。

由于业务繁(fán)忙，贷款经纪(jì)人表示系统负荷已经接近极限(xiàn)，促(cù)使贷款机构(gòu)、交易部门、风险管(guǎn)理人员和信用评级机构尝试增派新员(yuán)工。Cushman & Wakefield商业(yè)地产经纪公(gōng)司高(gāo)级经济学家兼投资(zī)者洞察负责(zé)人(rén)Abby Corbett表示：“今年夏天(tiān)CMBS的发行非常活跃。”

许多银行(xíng)和保险公司将房地产贷款保留在账面上，而华尔街则通常将新的抵押(yā)贷(dài)款——涵盖酒店、零售、住宅、办公(gōng)楼(lóu)等商业地产——打(dǎ)包成(chéng)CMBS债券(quàn)，出(chū)售给投资者。

根据美国银行全球的数(shù)据，2024年新发行量已接近700亿美元，超过(guò)去年同期的两倍(bèi)。美国银(yín)行策略师(shī)指出(chū)，10年期美债收益率从夏季跌至4%以下，是推动债券发(fā)行量激增(zēng)的主要(yào)原因之一。

尽管商业房地产背(bèi)景仍然艰难，尤(yóu)其是办公地产板块，融资(zī)热潮(cháo)依然不减。不过(guò)，投资者和监(jiān)管机构依然对那(nà)些位(wèi)于核心区(qū)域、设施齐全的(de)高(gāo)需求物(wù)业之外的建筑持谨慎态度。

根据Trepp LLC的数据，8月份办公地产贷款(kuǎn)的拖欠率上升至7.97%，而包括酒店、购物(wù)中心和其他物业类型的整体拖欠率则上(shàng)升至5.44%。作为对比，2012年7月全球金融危机后的拖欠率峰值曾达到10.34%。

商业房地产贷款市场的复(fù)苏仍处于初步(bù)阶段。过去两年，利率上升导致交易量(liàng)急剧下降，并(bìng)引发了行(xíng)业范围(wéi)内的裁员(yuán)。

CRE金融委员会(CRE Finance Council)执行董事Lisa Pendergast表示，虽然市场环境充满不(bù)确定性，华尔(ěr)街(jiē)和地区性(xìng)银行贷款量的增加(jiā)对商业房地产而言是一(yī)个(gè)积极信(xìn)号。预计(jì)即将到来的降息也将有助于市场稳定，帮助确定房(fáng)地产的(de)估值。她还指出，尽管环境充满不确定性，贷款和投资领域的人员扩充需求仍在增长。

根据抵押贷款银行家协会的数据，华尔街在估计4.7万(wàn)亿美元的商业房地产(chǎn)债务市场(chǎng)中的影响力正在新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加扩大(dà)。

Corbett指出，CMBS今年迄(qì)今约(yuē)占贷款市场的15%，高于新冠疫情前大约13%的平均(jūn)水平。与(yǔ)其他贷款机构相比，CMBS通常提供更高的杠杆和更宽松的借款人条(tiáo)款(kuǎn)，例如只付利息的贷款。

潜在的风险在于(yú)，尽管(guǎn)预计美联(lián)储将于9月降息，经济仍(réng)可能陷入“硬着陆”情境。较低的利率(lǜ)有(yǒu)利于抵押资(zī)产(chǎn)的表(biǎo)现，但巴克(kè)莱的信用研究团队在最近的客户报告中指出，对于某些资产(chǎn)来说，降息(xī)可能来得(dé)太晚。尤(yóu)其是对于那些办公楼占比(bǐ)较高的旧债券交易，信用评(píng)级下(xià)调的风险预计将保持较高水平(píng)。

8月和9月初的(de)市场波动也是一个潜在的风(fēng)险。Corbett表示，尽(jǐn)管近期经济(jì)数据和劳动力市场中已(yǐ)经出现了一些“橙色警(jǐng)报”，但华尔街似乎一直未予以足够重视。她强调，利(lì)率并非决定(dìng)一切，房地产估(gū)值以及(jí)物业(yè)是(shì)否能够产生足够收入以抵消债务成本同样重要。

截(jié)至周三，10年期美国国债收益率为3.66%，由(yóu)于(yú)8月份的通胀数(shù)据(jù)降低了新抵押贷款需求旺盛美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加美联储下周大幅降息的预期。与(yǔ)此同(tóng)时，道琼斯工业平均指数、标准普尔500指数和纳斯达(dá)克(kè)综合(hé)指数(shù)在经(jīng)历(lì)早(zǎo)盘下跌(diē)后有所回升。

对(duì)于投资组合中包含债券的投资者来说，他们可能已经接触到了CMBS市(shì)场。其他投资者则(zé)可以通过交易(yì)所交易基金获得CMBS的市场敞口(kǒu)。截(jié)至周三(sān)，iShares CMBS ETF今年已上涨4.1%。

责任编辑：于健 SF069

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